京城将规划60个区域商业中心，商业地产格局明年变

　　●选址难寻零售企业无处落身

　　上周，百安居（中国）置业发展有限公司的工作人员几乎把北京西南三环到西南四环之间的地方转了个遍，这家国际大型建材连锁经销商希望在西南三环、四环之间再开一家店。然而此次选址却以无功而返告一段落，他们并没有找到自己理想的落足之处。

　　“并不是没有好的地方，”参与了此次选址的北京东方国泰商业顾问总经理李沐天向记者介绍，其实有几个地段很符合百安居方面的要求，但由于商用物业载体不适合店家的要求、整体管理模式跟不上时代需要等原因，不得不让百安居忍痛割爱。

　　据了解，因为受困于难以找到合适的商业物业作为自己的落足之处而迟迟无法进入北京的零售企业其实并不在少数。李沐天告诉记者，北京一著名中外合资百货企业有意在石景山选址而始终未能如愿；一日本零售排名前三的世界著名百货企业在两年间也数次前往北京寻找物业，但一直未能“修成正果”。

　　在11月25日闭幕的中国购物中心年会上记者了解到，最近几年大部分世界零售百强企业都有意在中国开出他们的第一家店。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在接受记者采访时指出，中国的商业氛围良好，居民消费潜力巨大使这些零售巨头纷纷来华成为可能，在这种情况下，有一个理想的落身之处，很大程度上就成了这种“可能”最终变成“现实”的关键。

　　●多而不精商业开发身陷尴尬

　　大型零售企业在北京难以寻找理想的选址，这种现象似乎与北京目前的商业地产开发情况有着不小的出入。据一份资料统计，从2004年起，北京商业物业放量更是以每年超过100万平方米的速度递增，今明两年更是达到高峰。在这种情况下，供需之间的不对称显然成了北京商业地产开发当前最大的困局也是最大的尴尬。

　　“一方面是大量的商业物业空置，一方面是大量零售企业选址需求不能满足，零售企业与房地产开发商信息不对称是形成北京商业物业市场开发现状的主要因素。”东方家园集团副总裁汪传虎分析认为，目前北京的商业开发往往并没有特别突出地考虑到这块地适合什么类型的商业业态、适合什么规模的商业门店、主力经营的拓展方向又是什么。换句话说，开发商总是还没想好自己的物业给谁用就进入了开发，而有意进入的零售商又无法即时把自己的需求与开发商方面实现对接，于是造出来的物业便显得有些“骑墙”———看上去谁都能用，但实际上谁又都用不舒服。

　　造成这种情况更深层次的原因在于“目前从事商业开发的顾问机构在专业性上还有很大欠缺”。北京王府井洋华堂商业有限公司副总经理边双全指出，现在从事商业开发的多是一直从事住宅开发的发展商和顾问机构，他们虽然能把住宅做得非常好，但在商业地产方面却不了解这中间的运作规律，也并不具备充分的商家资源，不了解他们的拓展需求，于是很容易片面地追求“规模大”和“档次高”。

　　对此，李沐天解释到，大多数商业网点必须老老实实立足于自己实际所在的区域，立足于自己实际面临的客户群体，否则难免事倍功半。

　　●政府出手60个商区规划京城商业地图

　　商业开发多而不精，难以满足零售商家实际需要的情况显然与政府大力发展商业地产的思路发生了偏离，因此，在这一领域的开发还非常不成熟之际，政府的规划和引导便显得不可或缺。据来自北京市商务局的消息，北京市政府即将规划60个重点区域型商业中心。同时商务部将于2007年6月前颁布实施的商业网点规划条例将对商业物业开发采取规划前置、设计审批、重大项目论证等一系列措施进行规范，以此来引导商业物业发展真正有的放矢。参加中国购物中心年会的众多业内人士在谈到这一政策时普遍认为，对于商业不成熟的区域而言，政策层面的疏导尤为显得不可或缺。

    东方国泰最新的研究报告表明，在北京的门头沟、石景山古城区域、鲁谷区域、丰台丰北路区域、海淀五棵松区域、西郊机场区域、上地区域、朝阳亦庄开发区区域、东北三环与四环区域、孙河区域等地存在大型商业物业需求机会。这些区域虽然并不适合全市甚至全国性定位的商业进驻，但如果发展符合当地居民实际消费情况的商用物业，潜力还是非常巨大的。这些区域很可能都将成为规划后的北京商业地图里新的亮点。

　　●慎做前期商业开发不能操之过急

　　“进行商业物业的开发，必须要有‘高瞻远瞩’的态度。”边双全指出，一个比较完整和成熟的商业物业开发过程一般要分为下面几个阶段。首先要了解在某个区域有尚未被满足的商业需求，了解哪里的商业竞争还不是很充足，以此确定自己开发的地块；然后要选择一家专业水平较高、又懂市场又懂商品的顾问公司，对这一区域进行详细的市场调查，从而确定自己开发物业所要承载的主要业态和规模；第三阶段是与大型商家联系，充分了解他们对选址的实际需求，确定主力商家；在这之后，才可以开始进入物业的规划建设阶段，与此同时选择合适的配合商业；接下来的一个重要环节是选择或组建专业的商业物业运营团队，为整个物业提供优质的管理和服务；等到项目开张运行两三年，一切都成熟和稳定了，再考虑转手，这样才能获得最大的经济收益。而其实对于好的商业物业而言，一开始就急于售出往往并不划算。