长沙商业地产似乎总是在矛盾与暧昧中前行。一边，是商铺开发热情持续高涨、一部分销售相当火爆；一边，是商业地产总量趋向供大于求，空置面积开始攀升……

　　日前，省内一知名地产顾问机构发布《2006长沙商业地产报告》称，“长沙的商业地产呈现出冷热不均、整体趋缓的态势。”

　　竣工面积达56万平方米

　　长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会联合发布的《2006年1－9月份长沙市房地产开发经营基本情况报告》（以下简称《情况报告》）指出，截至2006年9月底，长沙商业营业用房的竣工面积为56.06万平方米，增幅较大，同比增长64.54％。而新开工面积也超过82万平方米。

　　“商业地产开发项目数量的快速增加，一是宏观调控之后市场游资在寻找出口；同时，较住宅开发高出5％到10％的利润，也是一些住宅开发企业转移战场的重要诱因。”长沙大匠企画创意总监聂建湘分析认为。

　　中心区域商铺一片红火

　　12月初，地处长沙五一商圈的嘉顿·新天地再次迎来一波新高潮。继其塔楼住宅在短期内被一抢而空后，刚刚启动的裙楼商铺销售态势一样相当喜人。

　　“嘉顿·新天地商业面积超过1.2万平方米，一周之内，独立街铺销售已超过40％。而且，还有不少商家前来洽谈租赁事宜。”嘉顿·新天地营销顾问林军透露。

　　在引进奢侈品巨头华镫集团之后，中天广场也是身价倍增，投资者对裙楼的国际名店街开始虎视眈眈。同处在五一大道两厢的湘域中央，其一期裙楼商铺的销售也已接近尾声……

　　《2006长沙商业地产报告》指出，尽管2006年长沙市中心区域内推出的商业地产超过20万平方米，但其销售并不存在压力，尤其是五一商圈周边的裙楼商铺普遍令人看好。

　　商业地产竞争加剧

　　《情况报告》显示，截至2006年9月底，长沙的商业营业用房销售面积减少，同比减少55.08％，空置比例正在上升。

　　《2006长沙商业地产报告》指出，“新政施行之后，不少开发商在开发力度与方向上进行调整，缩减住宅开发，增加商业地产。这实际是因为利益导向，促使其主动或被动地转向商业地产，但最终将使商业地产的竞争加剧，盲目性加大。”

　　“就空置率而言，在国外，空置率达到15％就相当危险。目前，长沙的商业地产无论是总量、增量还是空置率，都已经逼近临界点。”一位不愿表明身份的业界人士毫不讳言，长沙的商业地产存在“局部过热”的现象。

　　林军分析认为，长沙的商业地产出现结构性的矛盾，供需不太协调，原先开发的商铺难以满足“大商户”经营的需要；其次，一些商业地产的开发选址出现偏差，人气、区位不够理想，开发的商铺无法出租，大量物业闲置。尤其是在新兴区域，一些楼盘的社区商业不够活跃，不在状态，商业氛围在短期内难成气候。

　　[声音]

　　商业地产的薄冰热舞

　　启动、升温、过热、过剩、衰退、触底、反弹。仿佛宿命，商业地产的市场进程以抛物线的姿态，不断从起点走到终点，又从终点回到起点。一个矛盾如何解决，成为宿命的突破点——如何均衡过热与过剩？

　　《2006长沙商业地产报告》：

　　“专业性欠缺，是根本症结所在。一些开发商为追逐高利润，忽视同一定位商铺的市场容量，进行盲目开发、重复建设。这些商铺定位不准，业态组合混乱，商业用房的设施、结构也都不按照商业规律建设，容易造成难于租售、项目闲置的后果。

　　嘉顿·新天地营销顾问林军：

　　在市场的碰撞和磨合没有达成均衡之前，商铺会一直存在这个“诟病”。一个办法是谨慎设计商业业态，寻求差异化竞争；同时，合理设计商铺规模，“量体裁衣，不宜过分追求体量，应契合市场需求”。

　　长沙大匠企画创意总监聂建湘：

　　从商铺的发展趋势来看，高利润与高风险背后的矛盾，高需求与高供应之间的融合，是两道坎。如何跨过去，对于商铺投资及整个房地产行业，都是极其重要的。“面对这一情景，开发商理应如履薄冰，脚踏实地。文／记者文洁

　　寻找长沙商业地产突围之道

　　本报长沙讯　　2006年，长沙商业地产势如雨后春笋，快速拔节。对此，业界发出这样的担忧——笋，何日成竹？近期，本报将联合相关职能部门、专家学者、业界人士、投资高手，一道探讨长沙商业地产的境况，共同寻求商业地产的突围之道。

　　商业地产一直被批评者认为“缺铁少钙”，营养不良。但这似乎并未阻止商铺、商业、商圈的崛起、博弈。

　　奇异交融的影像最容易幻化成矛盾的感观印象：长沙的商业地产正处在冰火交融的临界点上？正是面对这种芜杂而繁复的表象，本报将联合相关职能部门、专家学者、业界人士、投资高手，深入个案，剖析现象，组织论坛，一道为长沙的商业地产寻找、思考、解惑、揭晓……记者文洁

　　[编后]

　　地段不是唯一要素

　　天下熙熙皆为利来；天下攘攘皆为利往。

　　商业地产相对诱人的利润空间，导致资本的云集、市场的追捧，本无可厚非。只是，开发与“抢购”的热情之下，长沙商业地产的现状与预期又何止一个热字了得。

　　近日高桥又一建材市场隆重开业，而某大型建材广场的负责人则感叹：建材市场太多了，太乱了。同样，随着五一广场商圈百货商场的风起云涌，近期的促销血拼拉锯也就可想而知。当然还有，像百意百货与百脑汇电脑城这样相继败走星城、半年过后该商业项目仍然不知何去何从的现象。

　　无疑，摆在长沙商业地产发展道路上的，不止是供应量暴增、销售面积下降那么简单的问题，而是，部分项目重复建设与脱离市场需求的顽症难解。

　　低水平重复性建设的项目，可以画饼，诱惑市场的关注。真到实际运营的阶段，就傻了眼。无法在本已超负荷的市场竞争中脱颖而出，导致商家经营难以维持，业主投资回收无期，这样的项目要么勉强挣扎，要么像百意百货一样，唯有愿赌服输。而脱离市场需求的项目，可以抄袭一个虚无的概念来造饼，但造出来却发现操作不起来，又不知道做什么好，以致一出来就是滞销产品。

　　于是，每一个商业地产的成功不仅是地段就可以决定的，还与其特定的规划优势、市场容量、经营特色等因素息息相关。

　　从中心商圈，到专业物业，再到社区商业，不同的项目有着不同的成功机遇。只是，如何真正看清长沙商业地产的财富地图，如何有效提升商业地产项目的综合实力，如何打破目前某些区域“燥热”、脱离市场、重复性发展的陷阱？

　　在这个年末，我们把视角的重心聚集到长沙的商业地产，我们也希望，借此机会和大家一起共鸣，一起集思广益，进而推动长沙商业地产走向良性、规范的发展之路。