“２００６年的商业地产是机遇与风险共存。”中国商业联合会日前发布的《２００６年－２００７年中国商业十大热点展望》报告认为，我国商业地产开发已进入高速发展期。但正是在这种市场火爆的背后也暴露出一些弊端，如业态重复，缺乏科学规划等等。“传统的商业地产模式已经难以适应激烈的市场竞争，这就促使新增的商业项目必须转型。”一位商业地产项目负责人告诉记者，２００６年商业地产正显现出三大新的趋势。 

    趋势一：产权式销售向持有经营转变 

    一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式。但前不久，中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟联合发布的《商业地产趋势报告》却显示，２００６年“产权式商铺”遭冷落。 

    “产权式分割商铺，尤其是售后返租等业态常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，其中存在着很多弊端。”世博控股集团董事长金锡顺在接受中国经济时报记者采访时指出，一方面，过去两、三年京城商业项目开发都以商业街或大型ＭＡＬＬ等为主，基本扎堆于都市传统商业中心。同时，盲目求大求全状况严重。２００６年一系列宏观调控的重拳出击，对本土商业地产项目的资金链带来了很大压力，随着银根收紧，贷款困难，开发商后续资金不足，加上缺乏成熟管理团队和运营经验，不少商业物业经营难以为继。 

    另一方面，伴随着中国城市化和住宅商品化的进程，由房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ等完全以销售为目的商业项目，很多都是在规划设计乃至施工时还没有确定日后的经营企业，导致地产开发与商业经营完全脱节。 

    针对以上各种问题，由产权出售向持有经营转变是商业地产发展和市场优化的必然趋势。“中国的商业地产开发商已经意识到‘只租不售’是商业地产发展的正道。”金锡顺说，物美集团早从去年开始就在北京、杭州等地购买或自己建造商场物业，家乐福也开始在北京开发自有物业。目前，由世博控股集团在京西推出的高端商业地产——马奈草地，也采用了只租不售，统一规划，统一招商，统一经营，统一管理的模式。 

    趋势之二：主题化、个性化成潮流 

    在前不久举行的“２００６城市流通京津国际论坛”上，北京市商务局局长卢彦指出，特色商业将逐步成为一个城市的名片。据其介绍，北京在拥有了６条特色商业街后，还将继续加大特色商业街区和特色市场的发展力度。到２００８年，除现有特色街外，还将增加南新仓文化休闲街、海淀图书城等共计１０个左右的市级特色商业街区以及酒吧街等１５个左右的区域性特色商业街区。 

    在此次论坛上，有关负责人还表示为解决北京集中住宅区缺乏商业配套设施的状况，将规划建设６０个区域商业中心。同时强调要突出特色，鼓励现有商业业态的调整。 

    “其实，早在政府大力发展特色商业区域之前，已经有很多开发商迫于市场压力早已迈出了转型之步。”中原地产李文杰告诉记者，在商业地产项目经营中，简单的学习和模仿都会导致失败，因此现在新上市的很多商业项目都主打个性化和自己的特色经营。据了解，日前，一个名为“富力珠宝饰品城”的主题商业中心在北京南城落户。同时，北京越来越多的商业地产都有自己的独立主题，比如百荣世贸服装城、北京国际玩具城、第三极文化主题商场等。主题化、个性化已经逐渐成为商业开发的一种趋势和潮流。 

    趋势之三：商业与休闲的整合 

    国际物业顾问戴德梁行的最新统计数据表明，目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达５００万平方米，达到历史最高峰。有关专家认为，市场竞争越激烈，商业物业开发就越应该紧跟消费者不断变化的消费需求。“人们去购物场所，购物不是惟一的目的。”五合国际集团副总经理卢求告诉记者，目前，体验性休闲消费成为一种新的消费需求。 

    “体验性消费是现代商业地产开发的主要推动力之一，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。”卢求介绍，体验性消费主要包含七项内容，即商业街风情；大型商业建筑空间与设施；表演促销活动；影视活动；娱乐活动；特色餐饮休闲以及蹦极、汽车展销、摩天轮等活动。 

    “这些新型需求的出现，以及随之产生的新型业态，在商业地产中所占的比例越来越大。于是，产生了大量以休闲性购买为特色的场所，进而形成以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体等为主题的大型商业化街区。” 

    戴德梁行助理董事张家鹏认为，由于外资零售商进入中国及北京的速度明显加快，加上零售商的开店规模及速度都有相对固定的规划，难以完全契合市场的迫切需求，因此造成了商业地产发展商对商户激烈争夺的态势。