记者与业内几个朋友聊长沙商业地产市场，其中聊得最多的话题便是商业地产的痛与喜。同时记者也不时听到有不少开发商由于商业地产的操作不当而黯然退出商业竞争大潮的消息。如本报前几期所报道的伍家岭维多利购物中心“老板凭空蒸发”事件。那么，长沙商业地产究竟是陷阱还是金矿？

　　<长沙商业地产>

　　再次升温

　　“简单来说，商业地产可分为商铺、写字楼、产权式酒店或商铺等。产权式酒店或商铺的投资风险最大，其主要原因在于经营权的不确定性，可以说命运掌握在别人手中。”对于商业地产的现状，地产资深营销人、深圳一帆文化董事长程雨清分析得异常透彻。

　　记者发现，在全国关于产权式酒店或商铺因经营不善而导致的“金铺”变“垃圾”的报道可以说已不是新闻。其次是大型商业地产与专业市场商铺的风险和回报几乎成正比，一方面是由于开发商运作成功而带来的商铺不断升值，另一方面是由于开发商不当运作而造成的商铺出租困难，市场没有做起来而带来的商铺贬值。相比较而言，最可靠的商业地产投资要数大型生活社区商铺与繁华地段或成熟的专业市场商铺和写字楼，这种商铺由于其成熟的消费群体存在而可以有效经营或出租，是相对稳定的商业投资对象。

　　在长沙，商业地产自1997年左右的火爆到1999年左右的迅速降温，就是由于降温后几个大型产权式商铺的相继倒闭而造成的。到2005年左右长沙的商业地产再次随着全国商铺投资的升温而升温，期间有成功者也有亏本者，但大方向还是商业地产的利益驱动而形成的升温市场。如五一商圈的万达购物广场、王府井(22.39,0.01,0.04%)百货、平和堂、东塘的友谊商城等一直都比较坚挺。

　　<产权式>

　　高回报还是海市蜃楼

　　在商业投资与开发中，产权式的商铺、酒店、老年公寓等的投资开发可谓雨后春笋，在全国以15%左右的增长速度在不断的发展。

　　据了解，一般情况下，产权式的商业地产都会以“年固定回报+N年原价回购”的投资回报组合刺激消费者投资的神经。与住宅、股票、期货等投资比较来看，表面上收益是稳定且惊人的，特别是许多广告语说的“你不赚钱，别人为你赚钱；你不工作，别人为你工作”、“投资××元，×××专家团队为你工作”等等极具杀伤力地诱惑着投资者的投资热情。但建设部2002年7月在《商品房销售办法》文件中，明确规定“不得承诺固定回报作为销售手段”，但由于其利益诱惑太大，许多开发商与消费者在巨大的利益诱惑面前已失去理性分析的能力。于是形成了目前产权式商业地产的尴尬现象，一方面是成功运作项目的稳定回报，一方面是失败项目所带来的巨大经济损失。

　　因此，在判断产权式商业地产的投入时一定要进行详细的市场调研与测算，从地段、客流、合作单位等多方面规避风险。否则稳定就会变为不稳定，高回报就会演化为海市蜃楼！

　　<专业市场>

　　喜与痛并存

　　“相对来说，专业地产在商业地产的操作中最稳当、最简单同时也最容易出现问题，这其中关键在于市场的招商与推广以及专业市场的可行性研究是否到位。”程雨清说。

　　显而易见，好的专业市场价值是不断上升的，但失败的专业市场却会成为开发商、经营户与投资户共同的痛！在长沙，两种现象并存，而且几乎成正比！投资者在选择中特别要注意的是地段、交通、市场的终端群体以及周边市场环境、大的主力商家。

　　<裙楼商铺>

　　利益点也是头痛处

　　在商业地产中还有一种特殊的商业项目——裙楼商铺。一般情况下，它们都位于市内高层建筑的地面几层，这种投资金额相对比较大，是众多开发商的利益点，也是他们的头痛处。关键在于对项目周边环境、项目地段的把握。主体来讲，这种项目的使用群体是休闲场所，购买者的实力要求高，最好的策略是定向招商与销售，但这种裙楼的回报是长期的，稳定但不丰厚。

　　<写字楼>

　　集团投资重点

　　写字楼，是商业地产的一种特殊模式，目标群体相对集中，一般是企业、公司作为自有物业投资的一部分，也是部分有实力投资者的最佳选择。

　　投资这种项目，首先要看地段，了解周边商务分布情况，还有就是项目的配套及规划。从投资风险来看，相对小，但回报要根据整体经济市场发展水平而定。

　　总之，商业地产的投资相对于目前市场上的其他投资形式来说，是金矿也是陷阱，关键在于对投资目标的详细考察与分析。