2006年，“商业地产”的概念在青岛的房地产业界更为清晰，以写字楼、商用物业的投资增值为目的，完善城市配套，挖掘土地价值，商业地产的运作比住宅开发要复杂得多，其风险与收益也更大。政府的主导、金融的支持、开发商的运作，这几个环节在商业地产的运营中缺一不可。

　　3月28日，由青岛市房地产开发管理局、青岛日报报业集团主办的“商赢天下-2006中国山东商业房地产峰会”引来200余位业内人士聆听。8月底，山东商业暨投资型房地产展在青岛成功举办，这一系列的事件表明商业地产在青岛存在巨大潜力。

    商用营业用房投资增幅趋缓

    办公楼投资呈下降趋势

    从市统计局前三季度统计数据显示，受国家宏观调控政策影响，办公楼投资12.92亿元，同比下降了4.5%。商业营业用房投资14.1亿元，同比增长7.5%，而同期我市房地产开发投资同比增长为23.3%。

    从中不难看出，办公楼投资呈下降趋势，商业营业用房投资也远远低于房地产整体投资水平。尽管有观点认为对于住宅的调控政策给商业地产的开发带来了新的契机，但依数据来看，调控对于商业地产的影响有甚于住宅地产。

    另外，统计显示，商业营业用房销售面积为25.4万平方米，下降了25.8%；办公楼销售为15.1万平方米，增长31.4%。

    外资悄然而至

    2006年，REITs（房地产投资信托基金）的热炒、越秀房产信托基金在香港的成功上市，令人对商业地产融资产生更多的遐想。

    “已有国外资本进入青岛，早于2005年开始，摩根大通已开始关注二线城市，其中就包括青岛”，戴德梁行北京分公司商务部经理易文平先生透露。

    对于外资炒房，中央政府保持谨慎的态度。今年7月，由建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局等六部委联合会签了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

    对此，中国商业地产联盟秘书长王永平分析，六部委出台外资设限政策，实际上对外资进入商业地产领域的影响并不大，一方面是因为外资收购商业地产的量并不大。另外，从政策层面上讲这个政策也不是说一定不让外资进入房地产，它只是在准入门槛上做了一个调整。

    据了解，新加坡雅诗阁国际正委托戴德梁行在青岛寻求投资，雅诗阁公寓信托是亚洲首个服务公寓房地产信托基金。法国雅高酒店集团旗下的经济型酒店品牌“宜必思”已捷足先登，在青岛开发区开设了它在中国的第三家分店。

    易文平分析，在人民币持续升值的环境中，外资进入中国房地产本身便可获利，更不用说国内房地产丰厚的利润回报。

    打造特色街区

    2006年，市政府命名了七条特色商业街，包括台东三路步行街、云霄路和闽江路美食街、重庆南路汽车贸易大道、香港中路金融街、辽宁路数码科技街、青岛市啤酒街、青岛市文化街，这些特色街区都为整个区域商业氛围的形成起到了推动作用。

    近年来，原本专注于住宅开发的青岛地产商，也逐步涉足商业地产的开发，并获得成功。如今年在青岛科技街改造工程中，颐中地产将国内数码连锁三强之一的颐高数码成功引入“颐中·银街”,共同投资颐中银街Ｂ座,再造青岛ＩＴ商业的格局。颐中·银街在规划之初便借鉴了国际商业地产的先进发展经验,将城市休闲街区的概念引进了青岛，街区内除数码科技外，还引入超市、休闲、娱乐、餐饮等多种业态。这一项目既是对青岛科技街内原有工厂商业的提升，也是借助于科技街的人气，从ＩＴ向商业消费和文化消费延伸的一个桥梁，该区域内的商业价值也得到深度挖掘。

    另外，市南区对靠近香港中路的闽江路商业圈进行重新规划，欲将其打造成青岛市乃至国内知名的时尚休闲中心、购物消遣特区——时尚闽江特色商业街。规划建设中的青岛时尚闽江特色商业街区位于山东路以东,香港中路以北,燕儿岛路以西,江西路以南,占地面积为2.3平方公里。区内有南京路、闽江路、云霄路、燕儿岛路、漳州路、泉州路、闽江一路等12条道路。时尚闽江特色商业街区建设本着统一规划、重点突破、整体推进的原则,将整个街区划分为时尚品牌、魅力女人、八方美食等十个功能区。

    新商圈的崛起

    卫星城经济实力的增强，为区域商圈的崛起带来了机遇。在胶州，香港香江国际集团投巨资建设胶州湾财富中心，一期工程商业街已于今年开盘，这一项目是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体的建筑综合体,规划总建筑面积25万平方米,包括特色商业街、星级酒店、写字楼、公寓等，将完善胶州的城市配套。

    在城阳，宝龙城市广场于7月份开工奠基。这一项目由55万平方米的超规模国际时尚体验ＭＡＬＬ和20万平方米的国际社区组成。其中国际时尚体验ＭＡＬＬ规划了大型超市、韩国城、中心游乐广场、百货商场、宝龙五星级大酒店，融合购物、旅游、文化、休闲、娱乐、居住、商务八大主题功能于一体。宝龙城市广场以及城阳其他的商业项目如世正爱丽安韩国城国际购物中心、中联大润发购物中心的出现，将彻底改变工作在城阳，购物、居住在李村，甚至在市南的状态。

    海尔商务区呼之欲出

    2006，众多的高端写字楼、购物广场、酒店、高档公寓项目在海尔路沿线破土而出，从南向北分别有檀香湾、凯宾斯基酒店、数码科技中心、天宝国际、盛和大厦、崂山国际花园、电信综合楼，周边还有国展财富中心、地恩地财富大厦等。

    据了解，崂山区以商务一区、二区为载体,集中引进了总投资40多亿元的20多个大企业集团总部。澳柯玛集团总部大厦和利群集团总部等项目已建成投入运营；投资3.6亿元的数码科技中心即将竣工投入使用；汉河科技大厦、中国联通项目已基本建成；莱钢建设、石油大厦等一大批投资过亿元的总部类大项目正在加快建设。数码科技中心等一批总部楼宇已引进60多家中小企业和研发中心,拉长了楼宇产业链。新建成投资10.5亿元的会展中心商务酒店、在建投资3.65亿元的凯宾斯基酒店、投资8.2亿元的海景大酒店和投资3.7亿元、改造后可达五星标准的黄金海岸大酒店。

    建设中的海尔路商务一区、商务二区将与原有的香港中路、山东路两个商务区遥相呼应。海尔路商务区的不断完善，将促进全市现代服务业的发展。

    香港中路：商务与商圈的互促

    2006年，香港中路被正式定名为金融街，它也是青岛仅有的一个商务中心与商业中心重叠的区域。今年该区域内在售的仅有TOP颐和国际、中环国际广场等少数项目，均是集合裙楼商铺、高档公寓、写字楼的城市综合体。中环国际广场引入了开发过上海新天地的著名地产商香港瑞安，并由戴德梁行代理销售。

    年末，由大商集团投资的麦凯乐青岛总店正式开业，由此香港中路聚集了佳世客、阳光百货、麦凯乐三家大型百货。

    在商业氛围成熟的香港中路，是否会有更大的上升空间？

    易文平先生认为，会的。首先青岛有三百多家企业的总部，主要集中在香港中路；其次，这里还拥有青岛最多的金融机构，目前境外银行已开始在此布局；第三，周边集中了众多的高档社区，越来越多的中高收入人群聚集在香港中路区域。