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　　随着总体商业地产市场的放缓，商业地产的盈利模式也开始悄然变化：由原来的开发———销售模式进入了开发———持有———承租的新的运作模式，商业地产市场已经悄然进入了持有时代。

■商业地产市场总体放缓

　　当前中国商业地产有这么几个比较鲜明的特征：

　　第一、全国爆发性的增长已经有所放慢，局部地区的开发还在持续升温。总体来看，2005年开始，过去爆发式的增长明显放缓。这意味着我国的商业地产逐步趋向成熟理性，然而，像北京、上海这样的城市增长幅度仍然比较快，局部地区持续升温。

　　第二、大型企业相继战略性进入商业地产。无论是国内还是国外的开发商、运营商都齐头并进，在各地掀起了一场商业地产扩张的高潮。由于大开发商的强势进入，中小开发商的生存压力加大，一些地区商业物业供大于求的态势逐渐明显，后者因为资金实力有限而显得更加被动。

　　第三、商业地产订单开发的理念逐步获得认同。过去很多公司都从住宅转型开发过来，他们往往先开发后销售然后招商，而订单式房地产开发需要商家前期介入。在开发的时候，就要了解我们的客户在哪里。订单开发是非常重要的，可以使招商的时间大大缩短，避免以后的损失，也可以使开发商更容易获得金融的支持。

　　第四、投资不均衡。商务部统计显示，东部沿海地区社会消费品零售总额占全国的36%，商业网点占全国商业网点的比重达62%；西部地区占全国零售比重不足16%。此外，农村城乡结合部和新建商业区网点不足，而市中心显得过热，城市边缘变冷，投资极不均衡。

　　第五、非正常的盈利模式仍然占领中国商业模式的主导地位。国际上，商业地产的收益模式主要是来自于租金的收益和发行REITS来获得收益。目前国内房地产的盈利模式有四种：从土地中获益；引来大企业以后，把旁边的小店卖掉，以获得高额利润；返租的模式；经营店面，从其成长中获得利润。真正的主流模式在中国却被边缘化，只占很小的份额。

　　第六、投资建设带有盲目性。目前国内的一些大开发商的转型，带动了一大批住宅房地产公司进入商业领域，同时，许多小企业不顾自身实力的局限性，也进入商业地产开发领域，带有很大的盲目性。

　　专家指出，我国的商业地产无论从产品特性和分布还是从盈利模式都在悄然发生着变化。

　　正在悄然进入一个持有时代。专家指出，以销售为主的模式将逐步减少弱化，因为基金已经开始大规模进入商业地产，与之对应，很多基金要买好的物业，是持有型、租金型的，加上以前的模式弊端也慢慢暴露出来，过去炒房的变成了房东，炒股的变成了股东。另外，相关部门也在出台一些产权规范的措施，引导商业地产进入持有时代。

　　会进入多商业中心的时代。当前商业地产过分集中于传统的中心区内，这会带来恶性竞争。当然也不能过分分散，这对商业非常不利，商业就是适度的集中，这样容易让消费者识别这些区域。未来会有多层次的商业中心，其既不是过于分散的，也不是过度集中的中心。
 
　　会进入新的商业形态时代。随着消费水平的提高，消费市场呈现出新的需求，有中国特色的专业小商品市场将逐步弱化。商品市场会呈现出一些新的特点。

■顺势而为，造市不如赶市

　　对于商业地产，开发商应注意些什么呢？

　　一、满足需求而非创造需求：

　　商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。特色、高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。正所谓“造市不如赶市”。

　　二、商圈：

　　商业是靠消费者来消费而营运下去的，因此商家必须对它的消费者或潜在消费者有充分的了解，包括主要消费者从哪里来，用什么方式到达，消费层次等等。由足够的消费者所构成一定的地理范围，可称作“商圈”。商圈的分析包括人口数量和类型、消费能力、交通、商圈障碍等，有圆形商圈、不规则商圈。

　　三、处理好短期与长期利益平衡的矛盾:

　　目前，商铺投资风险主要集中在投资前期，即“养铺阶段”，这一阶段开发者和投资者所能获取的利益主要源于商铺的售价，是一种短期利益；当市场各方面发展成熟了，商铺的优势才逐渐显现，这时跨入后期投资回报，即“旺铺阶段”，这一阶段的稳定收益才是长期利益。在实际操作中，有很多开发商盲目追求短期高收益，往往适得其反。因为商业地产的本质就是通过商业方式的运作，让房屋保值、增值的过程。一个项目的利益空间是固定的，如果过度追求短期利益，反而会损害商业地产的长期利益和持续发展能力。基于这种关系，商业地产的卖价不宜过高，要保留一定的空间给经营者和投资者，实现短期利益和长期利益的合理平衡。

　　四、开发商用什么方式来收回投资：

　　简单地说，良好的商业设施，最好是统一产权、统一规划、统一招商、统一管理，这样在做经营调整时，最能立竿见影；但是目前国内普遍存在的现象是，若统一产权，势必开发商长期持有，也就是主要靠租金收入的长期回收，回收期可能长达6至10年，甚至更久，大多数的开发商都不愿意这么做，所以必须面临短期出售的问题，但是出售给许多业主，就无法统一产权了，这就在商业运作上产生极大的矛盾，接着就使统一规划、统一招商、统一管理的困难度加大。

　　五、体现实施的可行性：

　　合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及项目进行深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。

　　六、以专业经营管理团队打造购物中心的长期持续性发展策略：

　　国外商业地产商对专业经营管理高度重视，是其与中国最大的差异。商业组合的吸引力是保证购物中心形成竞争力的先决条件，购物中心只有真正实现了专业化的操作才能更好地吸引零售商和商业品牌的进入，从而形成具有竞争力的购物中心项目。同时，购物中心专业化水平的提高也将极大地提高项目在资金融通方面的可能性和可行性，提高项目资本运作的专业化水平；相反，购物中心如果缺乏专业化的操作，势必将影响到开发商的资金筹集、招商进展和持续经营。