随着中国向消费拉动型经济增长转型，零售购物场所的发展已变得日益重要。尤其是五年前中国的入世以及2004年底零售业的全面对外开放，外资零售企业正以席卷之势疯狂开拓中国市场，寻找适合自身发展的商业地产项目自然成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。一时间，中国零售地产成了国内外商业企业的“淘金池”。

    以零售为载体的我国商业地产，近年来不断升温，并加剧向二、三线城市蔓延。据国家统计局资料显示，2001年后，国内商业地产投资年均增长33％，增长速度远远超过了国民经济增长速度。截止到2005年，商业地产投资总额已达2000多亿元，2006年，商业用房贷款同比增长46％，是同期住宅贷款增幅的3倍。

    在去年举行的2006行销商业地产高峰论坛上，瑞士信贷银行上海副总裁张力指出，从长线来说中国商业地产是好的。随着入世，国外的金融机构会把亚太总部搬到国内来，对商业地产来说会有很大的促进；从零售业来说，零售业的增长是一直向好的，地产随着零售业不断的增长也会进一步增长。世邦魏理仕等机构在去年年底的调查也显示 ，2005年、2006年连续两年，中国的优质零售业地产都收到持续的追捧。

    尽管如此，但仍有专家尚存质疑：一些海外商业地产投资者，对于国内商业地产看法还是有一点简单化。投资商可能在一段时间内对于某一个项目会研究得很深很透，但是对于整个发展的趋势可能还抱有一种简单的、直观的感觉。 

    事实上，在一些一线城市，商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约的水平，现在每年还有二三百万在建的、在批的，还在不断的出来。这种现象，不仅在上海，更在整个长三角不断蔓延。

    而据记者了解，在北京、广州、深圳等地区，商业地产形势也不容乐观，其总量过剩，空置率居高不下。数据显示，商业地产销售率（销售与供给比例）除了上海较高，为92％外，北京、广州、深圳这一指标分别为32％、50％、42％。这意味着有一半以上的商业地产没有卖出去。而一处闲置的商业地产项目，前期投入的开发资金可达几千万甚至上亿元人民币，这样的浪费，在许多大中城市都存在。 

    中国商业地产研究院院长杨奕勇也告诉记者，面对商业地产高回报的巨大诱惑，近年来，国内商业地产一哄而起，攻城圈地，走火入Mall，不少开发商缺乏风险意识，盲目开发，商场面积动辄数万数十万平方米，商场投资一掷数亿数十亿元，比的是谁更疯狂！

订单地产“失灵”

    “不仅如此，国内商业地产开发存在不少策划失误，定位不准,规划布局错误，生搬硬套房地产模式营销招商，经营管理混乱盲目开发等问题，不容忽视，急待化解。”杨奕勇表示。

    订单开发可以说是我国零售地产史上革命性的意义。它既可以使招商的时间大大缩短，避免以后的损失，也可以使开发商更容易获得金融的支持。但只可惜在我国却走样了。

    杨奕勇告诉记者，近几年来，国内某些开发商和一些专家学者以及追随者，罔顾实事，到处鼓吹“订单地产，引领未来”，其要旨就是按国外大主力店的要求，兴建商场，提供廉价优惠租金吸引大主力店进场经营，以引进国外主力店为荣。与此同时，国内零售商的租金比洋品牌的租金要高，根本享受不了开发商提供给洋品牌的平等待遇。

    更何况，一些在建的大型超市、百货商店和奢侈品店数目庞大，的确需要有创意的开发商打造面向中端客户的优质购物中心和零售街区。但中国正处于增长曲线上的最佳位置，非必需品项目支出迅速增长，品牌意识也不断增强。中国消费者希望以中低价位购买优质品牌商品，例如Gap、H＆M、Promod或同一档次的其他品牌。他们希望看到这些品牌置于舒适的购物环境之中：有迷人的布局，还有食品和娱乐等消费环境。

    而且，商业地产的主要价值体现在商业，而不是地产。商业地产成功与否，不在于商场规划的豪华美观，也不在于宣传炒作轰动，而在于能否把握商业运作规律进行精心策划，做到先商业策划后地产。只有规划，没有策划的商业地产很难在市场的激烈竞争中生存下来，更谈不上发展。

    对此，杨奕勇认为“三军未动，粮草先行”，搞商业地产必需项目未动，策划先行，不能只重形象，重景观建设，重概念炒作，重广告宣传，忽视商业地产需要全程策划、全程风险防范。只要建设规划设计形象，不要商业运作策划，缺乏事前风险防范意识的商业地产，往往造成好看不中用，商铺用不起来，最终被市场抛弃，黄金宝地变废地，这种案例随处可见。

    杨奕勇一再强调，开发商业地产必须转变观念。先策划好再建商场。整体策划在商业地产运作中所占成本甚微，但它却是整个商业地产项目的灵魂。有了一个好的策划往往就成功了一半，能够以最少的投入获得最大的回报，而策划优劣则决定了开发风险大小，决定开发商业地产成功与否。

游离在调控边缘

    与此同时，还有一个令业界担心的是，零售地产乃至整个的商业地产到目前为止仍游离于国家宏观调控的边缘。

    很多专家都认为，随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。

    但时至今日又如何呢？尽管去年政府为了调控混乱的房地产市场，曾先后出台过“国六条”以及国家9部委意见，但指向的调控目标都只是住宅市场，若干条款与商业地产并没有直接的联系。而政府对商业地产的相关调控措施还并没有出台，目前也没有过多的开发限制，使得多数寻求出路的住宅项目开发商将目光投向了商铺等商业地产热点领域。而被给予厚望的《城市商业网点规划条例》，一拖再拖到目前也没出台。

    另外，投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金是否能进入将对商业地产的开发产生很大的影响，这是市场发展的不确定因素之一。

    值得可喜的是，针对商业地产投资过热所带来的市场风险，目前国内部分城市商业银行已出现封杀商业用房贷款或捆绑贷款的做法。 

    在实行宏观调控之初，商业物业的银行贷款并不是政策调整的重点。央行方面依然沿袭两年前的相关政策，即消费者在购买包括商铺在内的商业物业时，借款人的抵借比例不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业物业应为现房。从目前上海市银行业的放贷情况来看，商铺贷款只贷五成，批准的可能性也不高，而写字楼贷款获得的可能性比商铺还要低。这是否可以理解为商业地产的调控信号？

    而一向以出台房管政策及时、甚至超前著称的南京，因涉嫌“变相融资”、“承诺投资回报”而广受争议的产权式商铺，去年5月29日在南京已被叫停。发布这个信息，恐怕仅仅是个信号，后边其他城市很有可能跟着效仿。甚至，如果今后再出现大的恶性事件，很有可能国家会出面全线叫停产权式商铺。