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   有人说，２００６年应该被称为“商铺投资年”。这股商铺热席卷全国，定位为商贸城市的郑州市当然也不能“幸免”：老市场推陈出新，新楼盘不断涌现，产权式商铺层出不穷，掀起了一场商铺淘金热。那么２００７年中原地产发展大势究竟如何，商业地产是否能延续这股狂飙突进热潮？

    记者采访了河南财经学院教授刘社、郑州元通纺织城董事长姜克生、河南金智置业有限公司销售总监张金照、郑州市裕兴置业有限公司副总经理裴松波、郑州宝龙置业有限公司副总经理徐宗平、郑州枫华置业公司董事黄斌、河南中原房地产顾问公司副总经理冯建军、河南金门面顾问公司董事长王少华等业内人士，评述商业地产的现状、困局及对策，对２００７年商业地产进行预测。

    商业地产泛指那些用于商业经营的房地产，主要包括商铺、酒店、写字楼等。目前，全国商业地产热潮的主流是兴建大型购物中心（即Ｓｈｏｐ－ｐｉｎｇ　Ｍａｌｌ）和写字楼。

    省会郑州，由于其商贸城的城市定位和ＣＢＤ建设的引领，商业地产大型项目如雨后春笋迅速崛起：郑州国贸中心、大上海城、建业置地广场、元通纺织城、天旺广场、宝龙城市广场、东方国际家居广场、方圆创世、百年德化、正大世纪广场等林林总总，每个项目的建筑体量从７万到４８万平方米不等。

    ２００６年中原商业地产的发展呈现出定位新、规模大、起点高的特点，一批新兴的复合型地产应运而生。２００６年１月，有着中国ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ　第一品牌之称的铜锣湾广场签约大上海城；２００６年５月，郑州宝龙·城市广场更是一口气与家乐福、星美影院、冠军溜冰场、豪享来、迪信通等国内外商业巨头签下六份进驻协议，标志着郑东新区最重要的商业配套雏形乍现；２００６年１０月，温哥华广场、温哥华大厦在郑东新区奠基，同样引进ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ　商业理念，融购物、观光、休闲、娱乐为一体；２００６年１２月，东方国际家居广场盛大开业，ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ　的商业模式被第一次引入到郑州的家居行业……

    ２００６年年末，中原商业地产市场再起风云，以体量超大的商业巨头金智·万博商城为代表的纯商业地产和以曼哈顿广场为代表的复合式地产的社区商业体纷纷崛起，为２００７年中原商业地产市场献上了一场盛宴。

    一是商业投资更加理性，开发商自持商业地产比重增加。市场上失败项目层出不穷，空置率居高不下，投资者将更加理性。而开发商在开发商业地产时也更慎重，商业地产自持比例将继续增加。

    二是品牌建设在商务领域全方位展开，将进入商业系统品牌建设年。进一步加大品牌工作力度，品牌将成为未来一年商业企业创新的一个热点。

    三是随着商业项目大量投入市场，商业项目空置率将继续增长。国内零售业发展相对滞后，国外零售进入国内还处于水土不服期，而商业地产开发量巨大，产品相对落后，２００７年又是开发高峰期，造成空置率继续增长。

    四是商业将出现两极分化现象，向着综合性商业和社区商业发展。２００６年商业白皮书鼓励社区商业发展，社区商业规模逐渐加大，而综合性商业也是发展的必然趋势。

    五是预计２００７年商业地产仍处于开业高峰期，销售价格与２００６年相比基本持平。近两年商业地产集中开业，虽然出台的很多住宅方面的限制政策导致商业地产升温，但随着众多开业项目招商不利、经营惨淡，投资者对商业地产更加理性，预计２００７年销售价格不会出现大幅攀升，将与２００６年基本持平。

        一是由拆散销售到持有经营。一直以来，开发商自主设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理等诸多问题。

二是商业网点将纳入城市规划。据了解，商务部起草的《城市商业网点管理条例》有望上半年出台。《条例》要求城市商业网点的分布要更刚性、更具体地纳入城市总体规划，并对大型商业项目实行强制性听证制。这将对商业地产盲目开发的势头有所遏制，尤其可约束地方政府以招商引资为由上马商业项目的冲动。

    三是中小企业面临退市压力。商业地产竞争的惨烈和供大于求的形势，使得资金有限的中小开发商萌生退意，大开发商则开始收购中小公司开发的商业项目，市场“洗牌”已经逼近。

    四是融资渠道将发生变化。商业地产过去单一的融资渠道——国内银行及信托投资的融资模式将进一步拓宽。

    五是商业地产业态将不断升级。继第一代的百货商场、第二代的超市、第三代的Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｍａｌｌ　模式之后，第四代商业模式——城市生活休闲中心将向我们走来，强调体验式消费，在业态组合上，运动、娱乐、休闲占有较大比重。

    六是节能、节材型商业地产将被大力提倡。

    自２０００年外地开发企业试水东西大街后，郑州的商业地产正式起航，短短不足７年时间，以复制拷贝乃至抄袭模仿的方式，郑州商业地产已经进化到相当高的水平，但是仍存在以下问题：融资渠道单一，资金来源不足；同质化产品严重，缺乏创新产品；商业地产招商难，主力店悬而未决；局部供应量过大，供大于求；商业地产人才奇缺，行业后继乏力；经验不足，运作水平低下；商业地产产供销脱节，缺乏资源整合者。

    针对以上问题，业内专家普遍认为：

    对策一：扩大融资渠道，允许民间资本进入。

    政府应该在资金筹措渠道上予以扶持，通过民间资本的搞活，比如通过基金、信托等方式，吸引民间游资进行商业地产投资；适当利用海外资金，通过合作的方式盘活商业地产。

    对策二：提倡产品创新，从商业地产创新上要效益。通过新产品开发，制造市场兴奋点，获取相应的回报。

    对策三：建立招商团队，项目运营前启动招商。商业地产招商应该建立在项目运营前，通过前期的招商工作，消化出去相应的面积，保证经营的可控性，通过这些手段，完成招商团队的组建，为后期成功经营打好基础；必要时可聘请专门的招商公司。

    对策四：合理规划商业网点，保证消费者利益。

    对策五：积极培育商业地产人才，增加商业地产人才后备。

    对策六：相信专业机构力量，通过专业机构成长。

    一是对于目前的商业地产状况，商圈不是“造”出来的，而是基于城市规划的限定和人们对习惯的认知客观形成的。做商业地产，只能顺势而为，开发商如果硬要打造一个商圈，特别是与城市规划的意图相悖时，有可能事与愿违。

    二是不要迷信世界５００强企业，它们并不都是“救世主”。太原有一家地产商为引进沃尔玛，每月租金竟被压低到０．２５元／平方米，这已是在出卖地产，而不是在做商业了。作为５００强企业来说，他们往往利用地产商的渴求心理，大幅砍价，把非常苛刻的条件提出来，有“客大欺店”的现象，这需要地产商好好把握，不要一味退让。

    三是一定要规划先行，做好商圈业态及产品的定位。现在开发商做商业项目时，过分注重做建筑规划和景观规划，往往忽视了商业规划，这样会多走许多弯路。有的开发商市场都建好了，但还不知客户是谁，更谈不上招商。所以一定要商业规划先行。此外，还应处理好城市商圈和小区商业配套的关系，以及新的商业项目与传统商业市场的细分问题。

    四是决策成本要高一点。在做商业地产时，决策成本一定要多花一点，开发商要慎思独行，保持清醒，要在项目前期做好充分的市场调查。因为决策成本越高，纠错成本越小。

    总之，２００７年，随着城市化进程加快，中原商业地产一路走高；整个市场会出现一些新的商业项目、新的业态、专业化市场，让消费者眼前一亮；而一些商业项目将揭开面纱，问题会暴露无遗。