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   中关村西区大规模写字楼建设已逐渐进入“收官”阶段，150万平方米左右的写字楼总放量已经使中关村西区成为整个中关村写字楼最集中的地方。并且，根据数字统计，中关村西区的租务需求正在不断激增，且空置率也下降至3年来的最低水平，写字楼租金也稳步回升。

    种种迹象表明，中关村西区已经开始摆脱之前由于中关村写字楼供应量供大于求的不良影响，高档核心商务区的形象初现端倪。

五年放量150万平方米

    从2000年开始大规模建设中关村西区以来，区域内的写字楼供应量逐年递增。仅2002年到2005年这三年时间，区域内就有近60个写字楼项目竣工，提供了240多万平方米的纯写字楼面积。这也使得整个区域一度又面临着供应量巨增、租售强力竞争的压力。

    尤其是，在这些供应量中，多数写字楼呈现了3大特征：其一是市场定位、建筑品质趋同，同质化倾向极为明显。其二是规模普遍偏小，缺乏综合性、大规模的项目，多数项目又在7万平方米以下。其三是缺乏为客户量身定做的特色产品。这些特征更使得项目与项目之间的竞争加剧，造成了租金下跌和一定面积的空置。

    对此，业内人士普遍表现乐观，认为甲级写字楼放量增多是大区域成熟的体现，租金下跌只是放量突增的正常市场现象，随着后期写字楼的收尾，供应量减小，租金又将回升。事实上，业内人士乐观也在2005年得到了验证。

    今年，中关村西区新增写字楼供应面积约为31万平方米，虽然较2004年开始减少，但多以现楼为主。而据仲量联行在第三季度发布的写字楼报告中显示，第三季度中关村地区的租务需求十分强劲，空置率下跌3.4个百分点至19.3%，带动第三季末整体空置率下跌0.8个百分点至10.5%，为近3年来最低水平。

    可见，经过两年的消化，中关村西区写字楼租售价格有所反弹。目前市场并没有像当年预期那样造成大面积的空置，理想国际大厦、银科大厦等2002年入住的楼盘早已达到95%的入住率，新增的中国电子大厦、1+1大厦等招商也完成了一半。

    至今年下半年，中关村西区基本上完成了项目的土建，整个供应量达到了150万平方米，园区的道路网已经通车，中关村广场在国庆节前实现了对外开放，年底地下走廊系统也有望开通，中关村西区高档核心商务区的形象初现端倪。

收尾期政策优势
引导多元化发展

    目前，中关村西区已经平稳度过集中放量期，进入收尾阶段。可以说，区域内写字楼用地随着最后一座高档写字楼——第三极的推出而基本开发完毕。供应量的减少使区域内现有的写字楼价值开始显现。

    而在今年5月，作为中关村科技园区“五年上台阶”系列庆典活动的序幕，中关村创意产业先导基地揭牌仪式暨中关村创意产业联盟成立大会在海淀图书城籍海楼南侧广场举行。在活动中，“中关村创意产业先导基地”以及全球500强企业yahoo(中国)同时签约入驻西区写字楼“收官”之作第三极，代表着西区在写字楼建设的收尾期正向着多元化的方向发展。

    海淀区政府有关方面透露，今年入驻创意产业基地的企业都可以在政策上享受和科技园区同等的待遇。这一优惠政策无疑使中关村西区的写字楼具有了更强的吸引力，不仅利于吸引新资源，同时也促使一些产业再次回归到这里。

    目前，中关村西区的定位已经不单只是发展it业，而是建设集高科技企业行政办公、金融资讯、科技贸易与科技会展中心于一体，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施的高科技商务中心区。
这一趋势当前已经表现很明朗，从中关村西区写字楼中已经入驻的公司业态来看，已经涵盖商贸、教育、传媒、金融、ＩＴ等各大类行业。如，入驻理想国际大厦的企业有sina、妙士乳业、南洋理工大学ＥＭＢ培训中心、国民人寿保险、花旗银行北京分行、中国银行海淀支行总部等；入驻融科资讯中心的既有大恒、法国电信这类高科技企业，也有中智外企服务中心、北大纵横管理咨询公司等为其服务的咨询公司。

    而随着中关村商业模式的多元化发展，海淀新商务格局的逐渐清晰，中关村西区的吸引力将更强。预计到明年，这里将会得到更多知名企业的青睐，而区域写字楼需求市场也会进一步扩大。

商业地产全面复苏

    中关村西区写字楼大量供应，在今年所带来的另一个信号就是区域商业环境正在发生着巨大的变化，一批中外零售企业的纷纷入驻则是其中的显著表现。而这些都与诸多企业开始“回归”这里有着密切的关系。

    随着区域内交通设施的改善，以及硬件建设和商务环境的提高，目前已经有不少海内外著名公司包括法国电信、新浪、IBM公司研发机构、汤姆逊、AMD、甲骨文等在内的多家企业均有意入驻中关村。而sohu、花旗银行、宝马汽车也都相继落户中关村。而这些企业的到来或即将到来，使嗅觉灵敏的中外零售企业看到了区域强大的消费需求。因此纷纷发起了进攻，包括家乐福、金瑶百货、法国欧尚、英国百安居等都已在此地抢先布点。可以说，这些零售企业的行动标志着，中关村西区的商业地产正在全面复苏，其商业地产巨大潜力正在一步一步释放出来。

    对中关村西区潜在的商业价值，业内人士认为，在宏观上，北京确立的科技奥运，无疑给正在倾力打造“世界高科技产品集散地”的中关村带来直接的推动和影响。在微观上，依据未来北京商业发展规划，二环以内居住工程有一定的缩减，随着对二环与四环之间的商业工程进行优化，一个新的商业空间布局将形成。

    由此可见，随着中关村在IT行业的不断发展及其影响的不断扩大，中关村的消费需求将会进一步扩大，以IT卖场、高校和科研院所及中小企业为主体的消费人群将会形成强大的消费需求。以海淀图书城为例，每天即达到10万人次的消费流量，可见这里的商业潜力是不言而喻的。

项目推荐
第三极文化中心

推荐理由：北京首个推出“10年包租，年返租10%”口号的商业投资项目

    第三极创新的业态模式在中关村西区这个写字楼扎堆的区域很具有项目个性。项目以知识性消费与文化性休闲为定位，创新融合了休闲、图书、健身、旅游、教育、商务等多种商业业态。其中，由中关村文化股份有限公司自营２万平方米的旗舰店“第三极书局”更是开发商与投资者共担风险的表现。同时，开发商除了对整个项目进行统一业态、统一管理、统一经营以及统一招商外，还承担着海淀图书城整体５公顷商业区的改造所形成的北京市商务局挂牌的北京图书文化特色商业街的运营和管理工作，这些整合整体商业资源的核心能力成为了投资者和进驻商户商业收益的重要保障。

    此外，第三极在北京首个推出 “10年包租”承诺对于投资者来说很具有吸引力，投资者可以每年获得10%的投资效益，并于10年后得到保底续约的效益保证，并拥有50年商业产权。

    目前，世界500强企业yahoo、可口可乐概念店以及欧洲饮用量第一的咖啡店lavazza、地中海餐厅aladdin、中国网球协会个人会员俱乐部都已经入驻第三极。现阶段，第三极文化主题商场已为准现房，招商工作正在火热进行中。

纽约客

推荐理由：中关村西区为数不多的集酒店、商业于一体的综合型建筑体

    项目位于中关村金融走廊的西端。西北侧为万柳高尔夫球场与规模为11万平方米的万柳商业mall，西南侧是北京最大的万柳生态居住区，东侧紧邻中关村科技园区。交通便利，特别是临近地铁4号线与10号线，且10号线“苏州街”站距项目仅百米，为项目的投资价值加分不少。

    纽约客的楼体设计呈s形，极具特色。主楼地下3层，地上15层；配有超市、车库、各类商业配套。项目4-5层为办公区，6-15层为酒店，包括国内第一家全复式四星级的movotel海润商务酒店，以及由法国雅高酒店管理集团NOVOTEL酒店提供标准化、国际化的酒店管理的私产酒店，户型设计主要以50-60平方米的空中复式套房为主。

区域由来

    中关村西区可以说是在中关村总建设方案的基础上逐渐形成的，1999年国务院对中关村总体建设方案进行了批复，提出中关村科技园区要“建设成为具有国际竞争力的国家科技创新基地”。在后来的“十五”规划中，国家有关部门又进一步明确，“2005年中关村科技园区将初步建设成为具有国际竞争力的国家科技创新基地。”于是，面积0.5平方公里的海淀老镇掀起了一场“拆迁革命”，取而代之的便是占地52公顷的中关村西区。

    而随着西区如火如荼的建设，以中关村金融中心、融科资讯中心、清华科技同方广场、第三极等为代表的一批具有国际化标准的高品质写字楼的崛起，彻底改变中关村缺乏高档写字楼的历史印象。

区域功能定位

    中关村西区总建筑面积150万平方米，其中地上100万平方米，地下50万平方米。区内建筑有高档写字楼、信息通讯中心、科技会展中心、金融资讯中心、综合管理中心、康体健身中心、购物中心、休闲娱乐中心等，规划中的中关村核心区域将是国内顶级公司和国际型大公司的聚集地，也将成为中关村内写字楼最集中的地方。

区域配套
教育：清华大学、北京大学、人民大学等
商场：当代商城、双安商场、家乐福、华宇、鼎好电子商城、海龙等
银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行
医院：海淀医院、北医三院、海淀妇产医院
其他：海淀图书城、海淀剧院、华星电影院、五道口俱乐部、北图、燕山大酒店、友谊宾馆、翠宫饭店

区域感言

    不管什么行业的企业，它们愿意来中关村，是因为这里成熟了，大区域适合发展。虽然it企业是中关村写字楼招商的一个很大的组成部分，但也需要文化、餐饮、专业精品店咨询、传媒广告等其他产业的进入，这样才是一个健康的生态链。

    从几年前外企的纷纷外逃到现在的“凤还巢”，中外零售巨头的相继落户，可以说这一区域正在一次一次给我们带来惊喜。而在这个过程中，中关村在商务环境全面升级之后，文化、商业环境也正在发生巨大的变化，如果说，中外零售巨头的入驻是一个信号灯，那么，以第三极为代表的一大批商业地产项目的热销正在向我们证实了中关村商业市场的崛起。
目前，随着中关村西区各大写字楼招商的逐渐完成，有大规模余量的楼盘已经不多，而剩余的几块土地规划也已经没有了写字楼业态，因此要在好的写字楼找一、两万平米的好楼层则更是凤毛麟角。而第三极作为西区写字楼中的封山之作，世界建筑大师冯·格康设计的世界首例媒体式双层幕墙德式甲级写字楼的“亮点”，以成熟的大企业作为目标客户群，以整层、多层销售为主，并不主张放小出售。我们希望通过第三极的优良品质，完成中关村西区高档写字楼的‘收官’之作。

--中关村文化发展股份有限公司总裁 欧阳旭

    中关村西部区域是中关村金融走廊的西端，其中中关村西区与国家软件园、生命科学园是北京市“十五”规划中科技园区建设的重点项目。区域周边高校林立，北京大学、清华大学、中国科学院，紧邻圆明园、颐和园，与北京西山风景遥遥相对。地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。目前中关村西部区域除使用性质为公寓式酒店的最后三块土地外，写字楼用地基本已经开发完毕，中关村西区建设已接近尾声。区域内大部分写字楼已成现楼，整体面貌基本形成。

--纽约客项目经理 张红艳