中小城市商业地产迎来新机遇

    在宏观经济持续向好、消费信心稳步增强、城市化进程逐渐加快的背景下，商业地产伴随着中国经济和房地产市场的整体成熟而获得发展机遇。传统的金融中心和经济较发达城市，如上海、北京、广州、深圳等地，依然是此次商业机会的第一批受益者，然而经过一个时段的发展，在宏观形势利好，一线城市受到投资成本大幅提升以及竞争日益加剧等因素的影响下，中小城市的商业地产发展迎来了良好的发展机会，具体分析如下：

一、经济稳定增长，城市化迅速发展为商业物业创造了巨大升值空间

    中国经济近十年来稳步前行，政策面的调控及时到位，使市场的投资、消费信心大增。人们普遍对未来怀有良好预期，稳步提升的收入水平亦激发人们进一步扩大消费，从而为商业地产项目带来更多稳定的客源和收益。而且，从某种意义上而言，中国向上发展的过程就是中国城市化的过程----只有让更多的农村人口进入城市，利用城市资源创造更多价值，如此中国才能够真正实现富强。所以未来中国的各城市规模将会持续快速扩大，尤其中小城市更担负着重要的使命。在城市规模快速扩大，人口大量增加的情况下，城市之消费总量亦会随之大幅提升，城市中心地段之商业物业便具备了更大的升值可能。

二、一线城市土地供应日渐稀缺，运作成本日渐提高

    “土地”和“资本”被称为开发商的两大命脉，北京、上海等一线城市商业地产市场发展相对较早，目前经历了一个发展阶段后，在城市中心地段可供开发的商业用地已经日渐稀缺，如有供应亦会存在大量买家集中竞买，难免会竞争激烈，且最终成交亦价格不菲，使得项目运作的绝对风险较大。相对一线城市而言，中小城市环境较为宽松，更有机会以相对适中的价格取得中心地段之优良土地，有效增强项目运作的把握性，因此有更多的发展商有意愿开始进入中小城市。

三、城市商业供需错位产生新机会

    从90年代后期起，中国便进入了一个全新的消费决策人时代，70年代与80年代出生的人群已逐渐晋升为社会消费的主流力量，他们崇尚个人价值观，追求唯一性，对于新事物有极强的渴求心，喜好色彩更明艳、有更多装饰的服饰。反观国内的商业市场，尤其是中小城市的商业市场，目前在大部分城市占据主导地位的仍是由国有百货商场延续下来的传统百货，其中的货品、布局方式都已经显得相对传统与老化，消费者的需求变化与现实的商业供应已经产生了相当程度的错位，这为新兴商业地产项目预留了良好的成功机会，也激发了发展商在中小城市的投资热情。

四、良好的政策方向保障物业升值空间

    之前中国大陆对商业地产的发展缺乏有力的控制规划，在一定程度上促成了近几年商业地产的迅猛增长，同时形成了大量无效供应，且此种现象在中小城市更为明显。对于上述之问题国家已给予充分关注，政府相关部门在近两年曾数次下发文件要求各级政府对商业网点进行控制性规划，规范商业地产开发。政府的针对性行为将对目前中小城市商业面积的增长形成制约，防范无效商业面积供应的产生，在政策方面对商业地产的发展进行了有力的规划控制，日益理性的城市网点设置保障了商业物业的升值空间，给开发商以政策面和市场面的双重信心。

五、外资发展商经历一个阶段试水后，向纵深化发展

    2004底海外外资大规模进入中国商业地产市场以来，其运用资本优势和管理优势，迅速熟悉市场规则，把握政策导向，培养专业人才，储备客户资源，预期了商业地产的金融功能和模式在国内的广阔发展前景并积极试水。如美林集团、高盛集团和花旗集团先后涉足中国商业地产市场，淡马锡和老虎基金也斥巨资购买内资优质商用物业企业股权。并且外资在中国大陆经历一个阶段的发展后，在对商业地产项目地理区域的选择上开始打破以往仅限于北京、上海等一线城市的做法，诸多省会城市及地区级城市成为了其重点发展目标，例如来自新加坡的凯德在重庆、长沙、芜湖、潍坊、南昌等21地投资建设了嘉茂广场，面积共计约达到66万平方米。

六、机构投资者向下发展，带动中小城市商业地产发展

    越来越多的机构投资者开始关注中小城市的商业项目，尤其是对位于中心位置、有稳定租约的物业更有兴趣。2004年底以来，二三线城市的大宗商业地产买卖交易频繁，而之前成交案例主要局限于北京、上海等一线城市。受资本量和运作能力的限制，开发商曾经更多以出售方式回笼资金，但此种方式往往会因管理的失控而导致经营上的失败，造成各方矛盾重重。机构投资者的向下发展为中小城市商业地产发展商拓展了新的变现渠道，亦推动了中小城市商业地产的良性持续发展。

七、零售商向下延伸对中小城市商业地产形成有效需求

    中国人口数量众多，分布广泛，消费潜力巨大。正是看到这一点，诸多国内外商家在一线城市的店铺趋于饱和后，开始着力关注更为庞大的中小城市市场，并迅速拓展店面。特别是在2004年12月11日中国政府放开零售业以后，更加刺激了国际大型卖场在中国中小城市的“全面开花”：沃尔玛、乐购（TESCO）、大润发等向二三线城市布点建店，百盛、王府井、大商集团等百货类商家和屈臣氏、国美、必胜客等连锁主力店快速向中小城市延伸。

    大型零售商普遍具备雄厚的资金实力及丰富的专业经验，同时亦有较强的品牌号召力，因此可有效拉动商业地产项目招商等关键性环节的顺利进行，促进中小城市商业物业面积的消化，保证租金回报和物业升值。