招商难！选址难！经营难！当业内人士将2007年称为商业地产年的时候，涉身于商业地产以及投资领域的人们却面对着如此的尴尬。商业地产，一个充满生机却又让人琢磨不透的新投资热点，怎样一圆“一铺养三代”的梦想？怎样让拥有数万平方米规模商业面积的开发商能够成功解套？成为摆在商业地产面前的难题。在第九届中国特许加盟大会暨首届北京商业地产推介会开幕之际，本报记者带着这些问题采访了中国连锁经营协会秘书长裴亮。

　　●误区太多影响商业地产招商

　　中国的商业地产起步较晚，直到目前也仍旧处在方兴未艾的阶段，因此出现一定数量的空置率是很正常的。商业地产的关键是招商，否则开发者建成的商业建筑将无出路。然而，在众多大型的商业企业发愁选址困难的同时，开发商的开发理念制约了招商的进程。

　　中国商业地产招商经历了四个过程：首先，初期阶段。表象是不管三七二十一，先把建筑盖好，通过种种策略希望别人来买或租，却没考虑到商业的特殊性。

　　其次，简单规划后的商业建筑，这种方式的表象是先确定好一家主力店，将剩余的部分打成散铺来卖或租，主力店与散铺之间的关系界定不明确。

　　第三，租户的组合阶段。这个阶段的到来是开发商在积累了一定的商业经验，确定主力店后，将散铺的业态也进行了组合，银行、药店、宠物店、健身房等等，经过有效的组合使商业形成一个圈子。

　　第四，规划好的项目遇到品牌瓶颈。在北京，有一些好的商业地产项目做的很到位，但苦于外部条件的制约，那就是品牌资源客户太少。

　　●商业选址重六方面

　　任何一家品牌连锁商业都有自己的选址要求。往往体现在6个方面。商圈选择：主要看这个商圈的购买力水平，人群的结构等等；交通选择：是否邻近交通干道、地铁，交通动线是否合理等等；竞争状况：同区域辐射范围内是否有实力水平相当的商业体；建筑的可视性：外立面的好坏、商家的广告位对商业业绩有直接关系；购物环境：内部的设置包括电梯的多少、客流动线是否合理等等；租金要求：如果销售额与租金形成不了顺利关系，商家不会选择该铺位的。

　　●连锁业将是商业地产的主攻方向

　　众所周知，连锁业往往都是百年老店，信誉与管理都已经非常成熟，最重要的是品牌集客力使众多客户不用犹豫就可以选择，像麦当劳、肯德基、必胜客、全聚德等等，它们是盈利的标志。随着即将进入中国市场的品牌商家，他们的选址又会掀起新一轮的商机，对于投资者而言，一投即中的选择又会增多，因此，接下来的几年内，连锁业将是商业地产主攻的方向。

　　4月21日，上百家中国乃至世界的知名连锁企业，将在中国国际展览中心与众多商业地产企业一起，搭建一个合作的平台，使双方通过展会了解彼此的需求，增进合作的可能性，这种形式已经在美国、法国、上海等地取得了良好的反响，相信在北京，商业地产与连锁企业之间必将有一个长期而稳定的“姻缘”。