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    在经历了2004-2006年的激情岁月后，今年昆明的商业地产显得尤为理性，上半年纯商业项目只有富城商界开盘，而酝酿已久的数个大型商业项目很可能选择在今年下半年再度争峰。住宅底层大型商业街开发热情持续高涨，但操盘手法已开始向多样化、纵深化、专业化发展。另外，部分在去年就亮相的商业项目，今年则进行定位转型，寻求突破。

    商业地产步入元年

    代表项目：汇都国际、大商汇、昆明走廊、白夜.荷东、东聚建材城等

    从2001年开始，昆明商业地产的规模开发和商业经营模式朦胧起步，产权式商铺曾经刮起一股风。但到了2002年，部分商业地产开发项目出现了危机，同时，伴随着新商业模式的反复论证和大举市场抢滩，以“鸿城赛特”、“金碧辉煌”、“新东方女人广场”为代表的商业地产项目逐渐出现了运行故障。“金碧辉煌”由于前期商业定位模糊，缺乏差异性，商户品牌缺乏特色，后期投资人缺乏统一经营意识最终导致惨淡经营；“鸿城赛特”也因为商业定位和后期经营不善，出现大幅经营赤字，面临着淡出市场的危机；“新东方女人广场”也受所处地段缺乏大型商业拓展空间则彻底败出市场，在人们的视野中消失。2003年，大规模的商业项目开始“死火”，一夜之间退出昆明，原本生机盎然的商业地产市场出现了前所未有的“杀机”。

    时间进入2004年，在政策面的影响下，昆明的后进房地产开发商们似乎看到了商业地产的曙光，以同仁街的销售和招商成功为契机，昆明商业物业开发量再次猛增，——以 “汇都国际”、“昆明走廊”、“大商汇”、“白夜.荷东”、“东聚建材城”等为代表的商业项目强势崛起，掀起新一轮开发高潮。仿佛再现了1998-1999年世博会之前的场景，不同的是，商业物业市场的开发重点是大型商场和专业批发市场，而不是其他投资型物业。

    业内人士认为，2004年，是昆明商业地产新势力和旧势力的冲突较为突出的一年，各家房地产商在连续失利的几年后倾其所有，借助营销公司及媒体的力量，在昆明刮起了商业地产开发的旋风，也标志着昆明商业地产元年的到来。但同时，有的项目仍然存在商业定位不当和策划缺失，目光短视、后续经营乏力等问题，仍然是一个没有完全解决好的难题。  

    商业地产高歌猛进 2005

    代表项目：顺城、昆明老街、北辰财富中心、云南印象城、奔腾年代、百大家电商铺等

    昆明的商业地产在2004年岁末大大火了一把，但意犹未尽。2005年昆明商业地产开发继续高歌猛进，群雄并起，精彩纷呈。由于04年以来大量住宅上市，再加上炒房者推波助澜，有的楼盘住宅升值空间开始缩水。因此，很多投资房地产的买家开始把注意力转向了方兴未艾的商业地产。虽然投资商业地产的风险更大，但商铺炒热后的高额回报总是让人趋之若骛。此前，一炮打响、卖得火红的汇都国际就让不少人眼红得很。

    2005年，除了汇都国际二期等项目继续发力外，顺城、昆明老街、北辰财富中心等一批复合型地产、城市综合体开始斩露头角，初露峥嵘（除北辰财富中心外，顺城、昆明老街仅仅只是露出冰山一角，重头戏还在今明两年）。北市商业中心美璟欣城商业街的亮相，低调的世纪城shop-pingmall，还有拉开架势的护国金鹰广场，准备招商引资的工人文化宫、潘家湾等片区旧城改造项目，以及持续“井喷”的社区商铺等，都使得这一年的商业地产市场硝烟弥漫，同时，又暗藏玄机。

    这一年，昆明火车站改造成功，正式投入使用。交通拥堵以及脏、乱、差的景况被能够满足7000人规模和交通量需要的站前广场所取代。这一动作无疑在硬件方面给火车站区域的发展注入了活力。由此，强大人流与优良硬件，构筑了区域崛起的基础。与此同时，诸多地产商敏锐捕捉商机，中城地商、中炬置地等开发商开始携项目陆续进驻火车站区域，云南印象城、上海沙龙、奔腾年代……众多商业地产项目在不经意间，也已经拓展出昆明商业地产市场新的增长极，带动站前片区全面升级、发展。

    在不冷不热的几年过后，2005年昆明小户型项目似乎又显露了新的动向。从年初推出的硅谷公寓、到下半年的美树新橙、晶采100、集大广场到年底的樱花丽景，昆明小户型项目又开始成为市场关注的热点。

    商业地产走向多元化2006

    代表项目：国贸商品城、泰旸新城商业广场、上海沙龙·金色外滩、倾城名店（莱富广场）、翠湖钻界等

    2006年，昆明商业地产在盘整中酝酿突破，可谓是遍地开花，并出现开发多元化，特别是主城拆违、拆临，10万平方米商铺退市，商业地产发展迎来千载难逢的机遇，商铺投资前景看好，物业价值飙升，一方面住宅底商大量上市，几乎所有的新盘都附带有底商推出，另外随着几个商业大盘的推出，注定2006年是昆明商业地产的嘉年华。

    尽管风起云涌的商业地产发展浪潮，对市区商业格局发生了重大冲击，但经历了市场洗礼后的传统商业区域地位，在2006年也逐步得到了加强。3月，久违了的翠湖周边，突然空降一个小体量的商业项目——翠湖钻界，由于占据城市核心独特位置，30000元/平米的均价仍让投资者纷纷跟进。7月16日，莱富?倾城名店开盘，可谓是王者归来，更加奠定了三市街作为昆明第一商业中心的地位，MOMA、兴杰站.现代城等住宅底层大型商业街的开发，也加强了主城的商业地位，预示着今后几年昆明一环路内商业地产全面繁荣时代的即将到来。同时，位于火车站商圈的上海沙龙?金色外滩，是城南唯一的大型时尚购物广场，打造昆明第一个城市情景商业广场，多主题、泛商业、情景交融的业态划分，颠覆传统商街布局，使得传统的火车站商圈得到升级。而当主城商业投资瓶颈被迅速打破之时，以泰旸新城商业广场为中心的又一个新的校园经济圈却异军突起。作为2006年商业地产发展的重头戏，老国贸中心“变脸”国贸商品城，是对传统商业业态的升级，标志着第六代批发市场在昆明的兴起。

    据田野地产咨询公司多年来对商业市场的追踪统计，截至2006年12月，昆明市区商业总面积超过500万平方米，其中2000平方米以上的综合性商场、超市接近100个，总面积近80万平方米。按照目前的人口增长及商业网点面积增长情况统计，户籍人口人均商业网点面积约1.39平方米，总人口人均商业网点面积约0.92平方米。

    在2006年，受国家宏观调控政策的影响，小户型项目在昆明楼市可以说是独领一番风骚。玫瑰公寓、可乐公寓等四五个小户型项目面市。

    在昆明商业地产迎来激情岁月之时，昆明专业写字楼却经历了断档阵痛，几年来昆明写字楼市场一直处于消化世博会前后开发的旧项目的状态，只有环球金融等少许新项目推出。

    2007 三大趋势

    趋势一:片区商业街开发升温

    今年一开年，昆明商业地产便形成了以社区商业街大型物业为主导之势，MOMA大道、 上海沙龙·金色外滩2期等项目率先亮相，操盘手法趋于向多样化、纵深化、专业化发展。

    MOMA大道立足于MOMA艺术造城理念，以景观丰富商业品质，聚集包括购物、餐饮、休闲、娱乐的种类消费主流店，消费者还可享受片区内唯一的shopping乐趣-时尚精品店、手机卖场、mini饰品店等。位于火车站商圈的上海沙龙?金色外滩，是城南唯一的大型时尚购物广场，定位为打造昆明第一个城市情景商业广场，多主题、泛商业、情景交融的业态划分，颠覆传统商街布局，使得传统的火车站商圈得到升级，目前该项目正在推出的海沙龙·金色外滩2期街形建筑商铺，为纯临街商铺，集购物休闲、餐饮娱乐、文化、服务为一体，麦当劳等品牌主力店已率先签约。集酒店、写字楼、商业街为一体的中城广场，最近也敲定将裙楼部分依托火车站商圈便利的物流条件打造成专业的女性服饰的一条街。变脸后的南窑.女人服饰城定位为时尚、国际的化身，针对地州批发商打造符合现代生活节奏和美感体现的一站式购物。

    已经开盘的中林华都和刚刚开工建设的上东城项目都建设有商业部分，而选择在今年下半年开盘的诸多新项目，无一例外的都带有社区底商。可以预见，社区商业街开发热情在今年持续高涨，将在全年商业地产开发中占有重要地位。 

   趋势二:大型商业项目再度出击

    截至目前，今年新亮相的大型商业项目只有即将开盘的富城商界，该项目占地104.67亩，总建筑面积10.6万平方米，也是南市区首个纯大型商业项目。

    今年昆明大型商业物业的重点，仍然集中在顺城、昆明老街等几个酝酿已久的商业大盘上，数个大型商业项目很可能在今年再度争锋。此几个项目的推出，也将有效增加和完善市中心的商务、休闲、娱乐功能，再度提升城市品位。同时，今年市中心商业物业价值也开始呈现向二三层以上发展的趋势，如昆明老街就规划为5层叠加的空中走廊，此前正义路商业仅是只做一楼的临街商铺。今年持续发力的文化地产项目——翠湖钻界，目前招商顺利，商铺价格也正从一楼向上飙升，目前一楼的价格达到6万元/平米，二层以上的价格也已接近3万元/平米。

    据了解，5月1日，总投资达8亿元的昆明老街一期保护建设工程正式启动。预计在明年“五一”黄金周期间，就能看到大致的轮廓，届时，5层叠加的空中街道将出现在正义路。到2008年底前完工后，市民将会看到一个把传统与现代相融合的昆明中央商务区重要核心片区。与之龙虎相争的顺城则号称打造城昆明核心CBD城市综合体，招商方面将有望引入百老汇、王府井、星巴克、哈根达斯等品牌，处处体现品牌的汇聚和标杆的力量。另外，位于穿金路的云南映象商业街和南市区的世纪城shoppingmall，也将于今年下半年开始重点推广。

    旅游地产在今年也将有所作为，下半年即将面市的星河温泉小镇，是寻甸推出的首个旅游地产项目，除别墅产品外，还有一条绵长的休闲步行街。

    趋势三:专业市场主打特色牌 

    在当前昆明商业地产同质类项目过多，没有鲜明的个性的情况下，今年一些商业项目逆市转型，重新定位，主打特色牌，谋求突破。

    随着近年来普洱茶产业的迅猛发展，昆明作为云南茶叶的最主要集散地，变化也是日新月异。近期南市区几大专业市场也加入了茶产业的队伍中。4月30日，在临沧第二届茶文化博览会上首次亮相的邦盛国际茶文化产业中心项目，其此前的定位是邦盛国际商城，转型后主打茶产业特色牌。据悉，该项目占地面积390亩，总建筑面积约55万平方米，投资10亿元。招商工作即将启动，预计在今年底交付使用，建成后将是西南地区最大的花园式茶产业交易市场。经营面积达8万平方米的大商汇国际茶城也正在火热招商中。加上康乐茶叶市场一二三期、玫瑰湾茶都，前卫茶叶批发市场等几大专业茶城，南市区将形成云南规模最大的茶产品商贸集散地，并通过产业链式的商业规划，彻底颠覆传统茶市场，实现茶文化、茶产业“一站式”服务与功能。

    商业地产4赢利模式

    商业地产的开发概括来说就是一句话： “以人为本” ——只有为人着想,只有多赢，才能成功。如何做好商业地产，主要还是从开发的角度来谈，但要强调的是，商业地产的开发商，要想取得成功，要想赚到钱，就必须和传统的房地产开发商在开发思路上有本质的不同。

    对于开发商来说，商业地产的复杂性就在于：因为在商业地产开发建设中存在着四种必须要考虑的利益关系，这四种利益关系包括：开发商的利益、投资者的利益、经营者的利益、管理者的利益。具体说：开发商自行拥有全部或部份物业，或者是全卖给投资者，投资人成为商铺真正拥有者，其次是经营者，就是租用这个物业从事经营活动的经营者，再次，无论是什么商业：或者是SHOPPINGMALL，或者是中小型商场、步行街都需要有一个管理的角色能够进行统一经营管理，就是管理者；四种利益的统一，自然也给四种人群带来不同的获益。在不同的获利模式下面，这四种利益将落在不同角色的人身上：

    1、不租不售。商业房地产开发最终以自己经营为目标，开发完了不租不售本身就是这四者利益的统一。同一个所有者本身又是开发者，管理者，又有自己的经营性品牌。在昆明，过去的昆百大就是一个典型。

    2、只租不售。就是商业地产开发商靠出租物业获得收益，在需要资金时，可以选择出售物业或抵押贷款。在资金允许的前提下，在一些城郊结合部的商业物业，或者说商业刚刚处在萌芽状态，甚至在周边居民基本未达到20万人之前，建议只租不售。

    3、只售不租。就是全部销售不租，由所有者自各儿经营和管理。这是一种传统的理想做法，开发商快收快放，完全销售。

    4、又租又售，且租且售。商业地产开发者根据市场的情况把商业物也分割销售或租赁，为售而租，为租而售，租售结合，很多商业街也是这种获利模式，第四种模式有点复杂，也最现实。柏联（百盛）也是这样。该方式最具有挑战性。具体操作过程当中，就目前市场来说，也是最有价值的，也最具需要智慧。

    无论如何开发，就需要把这四种赢利方式研究透，把商业地产中这四种权益关系处理好，最终目标应该是达到多赢这么一种模式。