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     被称为“限外令”的“171号文件”出台一年之际，种种事实却表明，境外投资机构对国内房地产业的投资更加轻车熟路，更多的境外投资者争相踏入中国房地产市场，商业地产尤其成为投资热点。

    外资地产商步伐加快

   “171号文件”于去年7月出台，限制外资投资房地产产业，鼓励外资向服务产业发展，但随即爱尔兰一家基金便以41亿元人民币整购北京西单MALL；今年1月，摩根斯坦利以5.3亿元收购上海徐汇区的永新城；2月17日，荷兰金融机构ING集团旗下的中国房地产开发基金收购深圳金地集团一下属公司49%的股权；去年花了约66亿港元在内地买地的恒基地产，又在内地30多个二、三线城市进行地块磋商；英国房地产公司高富诺亚太区董事总经理陆智德也在6月初称，将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。而在此之前，高富诺只是在上海古北刚刚下了第一单。

    国家统计局发布的最新统计显示，1至5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。接近1倍的投资增速背后，是大量境外投资者更加积极的投入。

    与此同时，高力国际日前发布最新研究报告，仅2007年上半年外资在上海已成功收购10个投资项目，整体收购项目金额超过13亿美元。而2006年全年，外资在上海的整体收购金额仅为19亿美元。相比较而言，今年上半年的投资总额膨胀十分明显。而其中一个明显特点则是，外资在对直接开发浅尝辄止之后，再度转回整体收购成熟物业。

　  “外资从未停止过进入内地的脚步。”北京高力国际物业服务有限公司专业咨询部高级经理杨清说，从时间上看这一系列外资进军境内的事件均发生在“171号文件”发布后，从数量上对比去年同期外资入境情况，今年也并未减少。北京成业行投资顾问有限公司总经理邵念强认为，“限外令并未对外资在国内的投资行为产生太大影响。”

    戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏表示，由于考虑到住宅市场受宏观调控影响比较大，无论是外资地产商还是内地开发商，对商业用地似乎投得都要比以往勇。

    商业地产是投资热点
 
 　“北京、上海的投资回报率相对其他国家高出好几个百分点。”香港恒基兆业高层人士告诉记者。世邦魏理仕发布的报告显示，2006年全球写字楼投资收益率，北京和上海以8%并列首位，高于纽约、芝加哥、多伦多等地1个多百分点。德意志银行旗下房地产业务机构RREEF日前发布报告也指出，中国住宅项目的毛利率高达20%至30%，未来表现可能超过美国。

    业内人士认为，高投资回报是外资积极介入中国地产市场的重要原因。“限外令”等政策在一定程度上抬高了投资门槛，限制了部分实力较差的投资机构，但对于那些实力雄厚的机构而言，增加的成本远不及最终的投资收益。“对于他们来说，衡量一切行为的标准就是能否获得利润。”杨清表示。

　  杨清认为，今年的商业地产将成为外资投资热点。“到目前为止，已经有包括境外投资银行、香港、日本开发商在内的多家机构委托我们接触国内的商业地产项目。”而由摩根斯坦利等国际投资巨头提供资金的Skylan公司目前正在北京洽谈几个顶级购物中心。

　  据戴德梁行数据显示，今年将是北京商业地产市场有史以来面积供应最为集中的年份，年度开业商铺面积有望达410万平方米。在商业地产面积大增的同时，一些国际及港澳台地区优秀的经营团队也进入中国大陆，如香港太古集团、韩国乐天公司和台湾新光三越集团等，在投资物业的同时更带来了成熟的商业运作模式。“一些国际知名百货公司都已经在北京找到合适项目，并且目前很多大型零售业巨头也都在对北京商业市场进行调研或寻求合作机会。”戴德梁行表示。
 
    如恒基地产2006年下半年业绩报告显示，其目前土地储备的用途为住宅占77.9%、商业占5.3%、办公占4.4%、其他占12.4%。虽然以发展住宅项目为主，但恒基地产也很看重内地的经营性物业，2006年下半年它们给恒基地产带来的租金总收入就高达8380万港元，同比增长185.6%。

　   “由于租金走势向好，经营性物业就像‘蓄水池’，可以为地产商带来比较长期和稳定的收益。现在，内地开发商的这种想法也越来越强烈。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。

    而目前，“外资在对商业地产项目地理区域的选择上，已打破以往仅限于北京、上海等一线城市的做法，诸多省会城市及地区级城市亦成为其重点发展的目标，他们积极地在各城市的中心地段寻求开发或收购机会。”张家鹏介绍，外资地产商不仅将战火在一线城市打响，二、三线城市也开始成为他们觊觎的目标。

    今年初，恒隆地产宣布，计划在3年内斥资300亿元人民币在内地8至9个城市买地，目标是拓展12个商业地产项目。目前，恒隆地产已经开始在无锡、南昌、沈阳、天津发展项目。香港恒基兆业地产有限公司营业部总经理谢伟铨也曾在一次投资内部研讨会上透露，恒基兆业今年的目标是在内地新增土地的可建建筑面积达1.5亿平方尺，目前已买入约可建建筑面积1亿平方尺的土地。“这些土地大多集中在徐州、长沙、重庆、西安、沈阳等二线城市，”谢伟铨坦言，“公司现在的战略是在一些二线城市争夺优质地块，打造当地具有标志性的商业地产项目。”

    重拳政策“失效”？

    与此“投资膨胀”现象相对应的，却是政府部门一系列接连出台的重拳政策。

    去年7月建设部、商务部、发改委等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，今年3月23日商务部办公厅发布的《关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见》中都明确规定，严格限制外商投资房地产，不过外资仍然源源不断地流入我国地产业。

    然而，监管部门的重拳似乎并没有使得外资在房地产市场偃旗息鼓，反而随着监管层力度的加大，资本对利益的追逐和市场反应的灵活性使得政策的效力不断被消弭，甚至有业内人士认为“调控陷入了反作用的旋涡” 。

    正如国际商业地产研究中心理事长朱凌波所言：“‘171号文件’限制的是投机，没有限制投资。对于规范的大公司来说，这反而是一个机会。”早在2003年左右，摩根斯坦利、高盛、美林、新加坡凯德置业等投资银行就开始进入我国房地产市场。他们除了直接购置高档物业，还向房地产企业提供融资、收购银行不良资产中的房地产项目，或通过各种形式参与房地产开发。

    北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为：“‘限外’政策是驱使外资改变投资策略，由收购物业进入房地产开发领域的直接诱因。”但王宏新认为，“限外”政策并未真正达到阻止外资热炒中国房地产的初衷。“‘限外令’及随后外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，只对外资投资现成的物业作出了限制，取消了外资投资房地产开发的优惠条件，对外资参与房地产开发的影响微乎其微，其结果肯定是‘此消彼涨’。”

    商务部国际经贸研究院外资研究部研究员郝红梅表示，国家提出对这些产业的严格限制，应该是从转变经济增长方式的角度来考虑，但她认为“严格限制”并不是把上述产业列入禁止类，而是在项目审批等方面应比以往更谨慎。

　   西安市某区招商局局长更公开表示：“国家提出相关政策，并不是禁止外商投资房地产，而是要求地方政府加大审核力度，但地方也可以根据自身条件和需求来灵活运用。”于是，在地方政府的灵活运用下，该招商局不惜为外资地产商大开“绿灯”。

    据央行报告统计，截至2006年11月，海外房地产基金对国内20个房地产项目投入了16.13亿美元，占年度私募股权基金在华投资额的13.70%。值得一提的是，除了显性的基金进入，另有大量的直接投资，其中香港即为典型：和黄、新鸿基都纷纷将开发重点“移植”到内地。

　  北京师范大学金融研究所所长钟伟表示，无论是“171号文件”还是后来的“50号文件”(商务部和外管局联合发布的《关于加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》)，文件的可操作性皆较差，很多实质的内容没有提到，而这正是构成了未来的调控方向。
 
   “比如，对外商投资企业收购中资企业的股权没有明确限制。如果没有限制，完全可以在国外设立一个壳公司，由外资企业的境外总部或者由境内自然人控股，把境内资产注入到境外公司海外上市。” 某相关人士表示，“如果找不到好的监管方向和用力之处，就会产生更大的反作用力。”
   
    潜在威胁

    在张家鹏看来，中国大陆已日渐成为全球地产投资机构的热选地区，外资正以加速度的态势进入国内市场，而因地产业具备良好发展前景，国内商业地产已被诸多机构列为首选发展的物业类型。

    针对海外资本的大举进入及纵深化发展，张家鹏认为，外资进入市场将导致中国商业房地产发生三方面的变化，包括进一步推动中国房地产行业形成只租不售的主流模式，推进商业地产向购物中心化发展，商业地产开发遭遇壁垒。“大多数进入中国的外资都具备雄厚的资金实力及丰富的专业经验，同时亦具有较强的品牌号召力，从而可以有效保证商业地产项目在工期、招商等关键性环节的顺利进行，也将促使整体商业地产的竞争进入更为细节的程度，提升行业的进入壁垒。”

    对此，张家鹏进一步分析认为，目前进入中国商业地产的海外资本可分为两类。一种为兼备开发与运营能力的投资者，其通常的模式是自行完成从拿地开发到管理运营的全部过程，目前此类投资者以亚洲背景居多，如嘉德、恒隆、和记黄埔等，其大多在海外拥有成功案例，具备丰富的开发及商业运营经验。另一类为投资基金，目前进入中国大陆的大多是来自欧美的私募房地产基金与房地产投资信托基金，倾向直接购买带有稳定租约的商业物业，也考虑接近完工的优质项目。

    然而，故事通常都有两面。由国土资源部土地利用管理司等机构主办的“中国城市地价动态检测系统”发布的最新研究报告显示：2006年全国主要城市总体综合地价水平值为1544元/平方米，综合地价增长率为5.19%，与2005年的4.20%平均综合地价增长率相比，上涨了近1个百分点。而地价攀升的直接因素正是外资各类资本对地块的争夺，2007年至今，南京、杭州、西安、长沙各地“地王”接连出现，地价记录屡创新高。业内人士就此认为，这将进一步推高房价。

    而另一方面，一些热点城市的中小开发商却只能外出找地。江苏伟业房产有限公司董事长王惠忠曾公开坦言，公司主要是在江苏的二线城市购地，一线城市的热点地块基本不敢参与。

　  事实上，业内对外资的认识，早已不仅仅停留在房价的层面，在资本流动层面而言，外资大量流入的潜在威胁正在被业内人士重视。专家认为，更不容忽视的是，就目前中国商业地产的发展阶段而言，未来很长一段时间内外资的大量流入似乎难以避免。值得一提的是，随着大量外资流入与国内房企争抢国内地产发展的利润，一些缺乏有效监管的外资同时涌入，对行业的潜在威胁不言而喻。