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     以1.67亿元出让六家百货门店，2.07亿元买入华联综超（600361）持有的两家公司100％股权。日前，华联股份（000882）发布公告称，决定通过出售、购买以及租赁三者互为关联、互为条件的方式将百货零售业务全部出售给关联企业华联集团，把主营业务转向商业地产的开发。

    下注商业地产，是长远主业转型的战略安排，还是短期业绩尴尬背后的融资需求使然？有一点是肯定的，那就是作为老牌商业劲旅的北京华联也开始“加盟”“商业＋地产”模式阵营了。

下注商业地产
 
    10月18日，华联股份发布第四届董事会第十次会议决议公告：会议审议并批准了《关于北京华联商厦股份有限公司重大资产出售和购买暨关联交易的议案》，决定拟向关联方北京华联集团投资控股有限公司出售本公司所持有的安贞华联、成都华联、石家庄华联、兰州华联四家分公司的全部资产和负债以及呼和浩特华联商厦有限公司、河南华联商厦有限公司两家子公司100%的股权。并同时向关联方北京华联综合超市股份有限公司购买其持有的北京华联（大连）综合超市有限公司、青海华联综合超市有限公司两家公司100%的股权。

    作为与本次交易相关的安排，大连华联、青海华联分别与华联综超签署房屋租赁合同，约定在前述出售和购买完成后，将大连华联、青海华联所拥有的商业物业及其他相关固定资产出租给华联综超，其中房产租金每年1100万元人民币，设备租金每年350万元人民币，物业管理费每年530万元人民币。

    公司通过前述出售资产、购买资产和出租物业等三项交易，将主营业务由百货零售业务转换为与商业零售相关的商业地产的投资、开发、租售及购物中心的运营和管理。

    无独有偶，前不久，上海九百集团以6亿元巨资购入上海静安南京路石门路凤阳路口的晟新大厦。有消息称，九百集团也将把晟新大厦等优质商业地产项目注入九百股份（600838），逐步从不赢利的零售项目中脱身。

    事实上，上海九百集团早在去年就推出了今后三年发展中将着力实施商业地产发展战略，即以上市公司为主体，整合集团内部在品牌引进和连锁品牌网点布局等方面的资源，运用开发久百城市广场、大华购物中心等项目积累的经验，找准时机和机遇，开发1万至3万平方米商铺；以连锁企业为载体，发展商铺10万至12万平方米；以调整结构为契机，整合现有商业房产资源，提高现有商业网点的附加值。

    此外，从百联集团的近来屡次的收购行为（详见10月19日本报7版《跑马商业地产 百联变身“大房东”》）让人不难看出，原先单纯的百货业龙头，如今对商业地产青睐有加。

    凡此种种无不表明，在传统的百货业态与商业地产的博弈中，零售上市巨头天平的倾斜。

    根据公开资料显示，百联股份（600631）经营百货的总建筑面积达72.7万平方米，其中90％左右位于重要商业区。从上海市中心南京路步行街到中环线外的真如、五角场、西郊，再到外埠的宁波、长沙、沈阳、哈尔滨等等，专家指出，在百货同质化竞争太过激烈的当下，利用地产增值，将是百联接下来的战略。

    华联股份在长达88页的出售、购买报告书中，不止一次地提及中国商业地产的投资价值，表示SM、西蒙地产、凯德置地等国内外地产商高度青睐中国商业地产。

百货业绩重估

    据介绍，以前华联商业地产的运作基本都是在集团层面，由一家叫华联商贸的公司出面。翻翻华联股份近几年年报，资产收购或出让基本都是关联交易，也就是说与外面的交易产生的溢价没有留在上市公司里面。华联股份只是租赁经营，没有地产，有也只是短暂停留，最终会由集团非上市公司处置。这次何以突然转型？华联方面将其归结为百货零售行业竞争过度，行业利润率不断下降。

    由于中国百货零售业用十几年的时间走过了国外成熟市场几十年的发展历程，尤其是国内零售市场对外资全面开放后，国外零售企业纷纷抢滩国内零售市场，引起同行业门店大规模扩张，导致百货零售业增长超速发展，国内百货类商业零售企业进入了竞争过度状态，行业平均利润水平不断下降。根据上海财汇信息技术有限公司财汇金融分析平台数据库相关统计，45家商业百货零售类上市公司2001-2006年度净资产收益率平均只有3.1%，息税前利率平均只有0.7%。

    而据记者了解，华联股份在2001年至2006年的五年里，公司整体平均净资产收益率只有2.03%，此次拟出售的6家百货公司中，有4家公司2007年度中期亏损，6家百货公司2004年、2005年和2006年三年平均营业利润率分别只有0.5%、1.28%和1.48%。难怪有专家分析认为，华联股份的转型是假，重做股市业绩才是真正目的。

    截止到2007年6月30日的华联股份财务报表也明确显示，公司资产总额为1151242379.56元，而公司负债总额为559097555.64元，资产负债率为48.56%，完成此次出售、受让后，由于受让企业无负债，华联股份的资产负债率将大幅下降。

    “短期内华联股份解决了资产负债率的问题，但是公司的主营业务发展仍不明朗。”北京商业经济学会秘书长赖阳表示，注入优质资产、卖地已经成为不少零售业上市公司维持公司业绩的通行做法。而这与零售企业“先跑马圈地，再上市圈钱，最后做好单个企业”这一本末倒置的发展模式不无关系。也正是拜此种发展模式所赐，出现了诸如家世界这样因盲目扩张最终因资金链断裂而倒在上市门槛前的畸形零售企业。

    中国连锁经营协会秘书长裴亮表示，无论是从市场规模还是效益来看，北京华联的百货整体上应该比综超做得好，这次以百货业态转型，有点看不透。裴亮猜测，华联方面有可能是想利用商业地产的火爆度来吸引更多的融资，反正华联股份、华联集团一直都存在关联交易，到时把融资来的钱再发展百货也不是没有可能。

    无论华联股份此次转型的原因何起、目的何在，百货业行业利润下滑的趋势不容忽视。在分析九百集团近年业绩的时候，业内人士认为，九百集团最值钱的资产，无疑是拥有上海市中心的大量商铺和商业地产：九百集团目前商业网点及商业用房900多个，在南京西路上就有43个自有产权商铺，九百集团还计划在3年内开发商业地产11万至15万平方米。

    北京王府井百货是中国本土百货扩张的典型，而去年增长6倍多的利润也主要来自于资产出售，其去年百货主业的利润率同比增长仅为0.02%。北京另一家重要百货企业西单商场，今年的外埠门店表现也并不好，营业收入呈负增长，品牌结构不合理、区位优势不突出是其主要原因。

商业+地产模式

    不管目的为何，作为商业劲旅，其转型总是惹人关注，尤其这次转型也以“商业＋地产”的模式出现，同时也给了业界更多想像的空间。据了解，国美电器决定投资５０亿元开发自己的物业，并且早于去年就在天津已采取回购优质地产的计划；沃尔玛先后与深国投、凯德、中信泰富等合作，在深圳、太原、昆明等城市开发商业地产；麦德龙、家乐福也准备直接介入地产开发。

    其实细数中国零售业界，无论是百联、九百还是国美、苏宁投身商业地产都已不再是个单独的个案，相区别的也只是各有特色罢了。

    像华联与九百，是把商业地产作为优质资源打包在上市公司，以获取更大的市场融资与运营能力；百联、国美等则在不放弃自己的主业的同时也不忘对市场颇受青睐的商业地产的关照；而像大连万达则逆向而为之，在巩固自己的商业地产的同时，不惜巨资打造自己的百货——万千百货。凡此种种，不管结果怎样，似乎都以说明“商业＋地产”模式的活力。

    而对于华联的这次转型，各机构公司也给出不错的评价。中金公司分析师郭海燕认为，华联股份向商业地产公司转型，有望获得来自集团公司的更多商业物业资产注入。以上举措有望使得华联股份从一家盈利有限、主业不清晰的公司成为A股市场上少有的经营商业地产业务的公司。而对于华联综超，获得2.07亿元现金可用于新开门店，有望获得来自集团公司的零售资产注入。华联股份向商业地产的转型及综超和华联集团与凯德置地的全面合作关系，均可以保障综超在未来几年内进入好的商业物业。郭海燕说，这一重组进程的启动对两家公司均是利好，有利于其主业的明晰、基本面的提升和盈利能力的充分释放，两家公司均具备较好的投资机会。

    不过，专业跨媒体财经内容提供商顶点财经分析认为，华联股份转型商业地产后，华联集团继续与战略合作伙伴共同开发商业地产的可能性比较大。2005年，北京华联集团就与亚洲最大的上市地产公司之一嘉德置地集团建立了战略合作伙伴，双方签署协议在中国合资共同开发、管理、经营商业地产，目前北京华联望京购物中心、西直门商业地产项目就是双方战略合作的结晶。他们认为，华联商厦今后与嘉德置业集团继续合作共同开发商业地产的可能性比较大。因为利用嘉德置业在商业地产开发上的成熟经验，可以大大提高项目的成功率，投资风险也将大大降低。

    而且，伴随着华联股份的转型，被其甩给总公司的6家百货店的前路难测。由于华联集团的主营业务为投资管理、投资咨询，业内人士普遍认为这6家百货店由集团公司亲自操刀经营的可能性不大。划入集团后是否会再交由集团旗下公司管理或者吸引其他合作方仍需拭目以待。