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    随着2007年海南房地产的不断升温，商业地产已成为我省房地产领域里最为活跃的一个部分。尽管“泡沫论”充斥业界并见诸海南各大媒体，依然挡不住地产开发如脱缰野马式的飞速发展。商业地产的快速发展是一件好事，一来繁荣了商业，二来方便了群众，但过于集中的井喷式开发也带来不少的问题，注定成为投资者、经营者和地产商们头疼的事。

    之前，人们对商业地产的认识有一个基本定势：商业地产的投资回报高于住宅和写字楼，然而过高的期望值与现实中商业地产的尴尬处境形成了鲜明的对比。据不完全统计，全国商业地产的空置率约在30%以上，海南商业地产的空置率甚至超过50%，即便已经经营和招商的，其经营效益也远远低于正常的回报，甚至能够守候在盈亏平衡点上的也寥寥无几,于是商业地产从“香饽饽”成了开发商永远的的心病。一方面是中心城区零售业过于饱和，一方面是社区型商业网点相对缺失；一方面是大量商业物业闲置，一方面是许多零售企业的选址需求得不到满足；这一现状充分暴露出我省商业地产开发过程中集中存在的几个问题，值得我们予以关注。

    第一、 重视开发忽视定位

    可以说大多数商业地产开发商都是从住宅开发转型过来的，住宅开发只有两件事：那就是盖房子、买房子，房子售完后拎包走人。而商业地产是走不了人的，它要经历开发、销售、招商、经营管理等全过程。另外住宅的产品特性决定了它的标准化，而商业物业的业态是多样化的，从购物中心到大卖场到百货商店到专卖店、便利店、折扣店等，业态上对物业的需求有很大的差异。不同的业态层高不一样，柱距不一样，选址不一样，客源不一样，这就要求我们从一开始就要在定位上下功夫，而不能盲目开发。业内人士一直把地段作为商业地产开发的先决条件，但位于解放西商圈的大同时代广场南临大同货仓北邻友谊商场，可谓地段绝佳，却闲置两三年了一直无人问津，就是定位不准的问题。

    定位就是通过前期策划而产生招商的可能性，说穿了也就是找到项目的盈利点。有了招商的可能性就可以在项目没有建设的情况下与商家洽谈，从而避免由于物业的原因所带来的困扰，让商家取得最理想的物业，让商业经营有可能达到最佳的效果。定位不准，即便销售业绩再好也不能保证后续的招商和经营，甚至会给项目带来无法挽回的隐患，第一摩尔就是很好的案例。

    第二、重视销售忽视招商
 
    由于急功近利和资金短缺，海南大部分开发商注重销售而忽视招商，能卖多少平米就卖多少平米，能卖多高价格就卖买多高格，这其实无异于“杀鸡取卵”，对后期商业气氛的培育十分不利。十几年前我们的商业网点短缺，那时候开一个店火一个店。但今非昔比，现在的商铺遍地开花，一个比较理想的物业至少也要有三五年的培育期，这段期间的租金收益与投资回报不可能成正比。另外消费者还有一个认识过程。如果我们的物业销售价格太高，势必造成租赁价格过高，给经营者留下的成长空间就会大大压缩，这样对整个物业的培育而言是相当不利的。一个好的商业物业，一个好的商场，一个好的项目，不是简单的取决于一家主力店的成功，而是每个店都能成功，才能积聚成一个商圈。它需要统一形象，统一规划，统一营销，而一旦物业分割了，产权不统一，各自为战，就会带来很多麻烦和问题。

    好在“只租不售”的理念已被越来越多的开发商所认识，上邦商业广场提出的“统一产权式商铺”，万国商城提出的“一间不卖”都是开发商醒悟的表现，宜欣购物公园早在去年就叫停了商铺销售并表示回购已售商铺，为什么？因为开发商看到了持有型物业的长远价值。没错，一个真正的好的商业物业可以给经营者、投资者带来持久的滚滚财源，而真正挣大钱的还是商业地产，但这个大钱要慢慢的来挣，且不可急功近利。据统计，国外成功的商业物业90％以上都是持有型物业，不是销售型物业。在香港，持有型商业物业的总量还不到30万平米，但2006年租金收益已达到30亿港币，而且还在不断增长。这比他们原来卖掉的钱要多的多，所以说持有型物业是商业地产发展的一个必然方向。

    第三、重视规模忽视效果

    目前中国商业地产的开发一个比一个大，海南也不甘落后，动辄几万平方米的步行街、十几万平方米的大卖场。适度超前是可以的，但要知道大跟强，大跟好并没有必然的联系，如果招商不成功，业态组合不完美，同质化现象严重，只能让消费者产生心理疲劳。究竟如何设计开发面积呢？这需要考虑两个因素：一要考虑所在社区消费者的购买力，二要考虑能招来多少的商家，因为商家不是你能决定的，能赚到钱它才会进来。如果开发商忽视效果只重视规模，甚至连市场调查都不做就盲目开发，指望来什么人就开什么店，那终究会被市场淘汰。

    还有一个问题就是整个商圈的营造。由于目前海南商业资源整体不足，很多店铺的差异化不够，商业开发一定要有商圈意识，才能确保成功。因为差异化不够就造成选择性不强，选择性不强就不能有效吸客。老百姓去哪里购物、消费？看的不是一个店而是整个商圈，因此单店的吸引力在逐步下降，商圈的发展正在逐渐形成。你在这个地方要做多大？做什么？不能孤立的看你自己的优势，还要考虑周边的整体环境和商业氛围，这可能是未来商业竞争的又一个新趋势。