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 　  奥运归来，商铺前景是喜是忧？集中投放，商场空置是利是弊？

　　“长期持有”能否一统天下？“产权散售”末路真的来临？

　　“外资”与“内资”孰高孰低？“大腕”与“散户”如何“夺食”？

　　“实体运营”和“资本运作”，哪个更有利可图？

　　二、三线城市商战“攻防”，到底鹿死谁手？

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　　历经近6年的高速发展后，我们拥有了一片浩瀚无边的商业地产海洋；而“成长的烦恼”也如期而临：“持有”和“散售”之惑，“基金”与“上市”之难，“饱和”与“空置”之辩⋯⋯而这一切，都汇成一个疑问：商业地产，明天会怎样？

　　毫无疑问，2008年，随着奥运盛典的举行，北京商业地产将进入全盛时代，在其带领下，全国商业新开业面积、销售总额、新进品牌数量都将出现令人惊喜的增长。然而，与一时的辉煌相比，我们更期待商业地产持续、稳定、健康的发展，期待商业地产回归到沉着、理性的价值增长。

　　因此，《地产》遍访行业专家，为2008年新春献上15大预测。希望它能为您拨去一层迷雾，更希望它能弘扬一种理性、客观、全面的观察视角！

　　奥运归来不看铺？

　　预测要点一：奥运盛典让北京商业进入全盛时期。

　　预测要点二：奥运后集中开业现象几率将会减小。

　　2008年，全中国乃至全世界的焦点都对准了北京的奥运盛典。如今，梦想化作现实，激动之余，我们不由得踌躇：顶峰之后，是否难以为继？伟业商业公司副总经理姜黎明直言：“奥运盛典是让北京商业进入了全盛时期，而商业地产借势奥运则是几年前的事了。”

　　北京中原房地产经纪有限公司进一步认为，考虑北京市居民收入的持续增加所带来的消费力不断提升，奥运会后商业地产的开工量、竣工量不会大幅度减少，但出现明显的集中开业现象几率将会减小。但随着后奥运经济的发展，商业经营将逐步调整，投资将趋于理性化。所以，长期来看，商业地产仍有充分的发展空间。

　　无所不在的空置？

　　预测要点一：2008年空置率偏高的局势将持续。

　　预测要点二：一定的空置率有利于商业地产的良性发展。

　　回顾2007年，该年度是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，2008年奥运前也将有大量商业投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，空置率持续上升势将成为必然。

　　北京中原房地产经纪有限公司预计：2008年空置率偏高的局势将持续。造成这种现象的主要原因是北京商业的短期集中放量，市场消化需要时间。从市场表现来看，随着商铺供应量的增长，结构错位逐步显现，无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。

　　而华高莱斯策划总监刘葳表示：人们没有必要为空置担心，商业的空置是很正常的事情。“商业地产市场一定要有空置，才能在良性循环中循环得开。有一定量的空置，给了商户一个很好的有弹性的调节空间，这也给商业未来往更好的方向发展提供了条件。”

　　刘葳进一步解释，空置分两种：选择性空置和被动性空置。在运营商或开发商控制之下的空置，有利于商业升级。2008年，供应量突然增加，市场被动性空置一定会增加；但是慢慢随着市场培育，选择性空置就会逐渐多起来。对于一个项目，合理的空置比例在5％以下最为合理。面积上的空置数字并不能单纯说明市场的发展是否出现泡沫。

　　“理性时代”是否来临？

　　预测要点一：政府应该统一引导商业地产开发走向理性。

　　预测要点二：政府的理性与市场的理性结合，意味商业地产理性时代的到来。

　　被业内关注良久的《城市商业网点规划条例》“ 据说“年内出台”。据了解，《条例》将会从商业地产的开发总量、新开发商业项目的规模和位置、现有的不合理的商业存量等方面进行规划和调控。假使2007年《条例》果然顺利出台，是否意味着商业地产无序化开发宣告终结？商业地产“理性时代”是否将来临？“应该是政府行为去统一引导商业地产开发走向理性。”汉博投资顾问有限公司董事总经理鄂丽华直言。因为商业地产健康有序地发展需要一个良好的空间环境，而这个空间环境是靠开发商本身或者商家本身无法达到的，只有靠政府行为去引导和创造。

　　不过，是否因为政府的介入，商业地产市场就会有理性的到来呢？“不一定！”刘葳告诉新地产。这里的前提是：政府的介入和引导是不是基于市场行为的判断。也就是说，政府引导的政策也好，措施也好，不是单从一个模型化、模式化的角度出发，而是从市场实际角度，本身发展去考虑。政府与市场，一个是管理理性，一个是市场理性。政府理性体现在一个更长远时期的发展，为的是更远期的利益；而市场理性看重的是当前的利益，所以体现的是市场近期的变化。“只有这二者结合的时候，才是理性时代到来的时候。”

　　“长期持有”一统江山？

　　预测要点一：散售项目总体租金将会下跌，投资者在投资此类物业时将更谨慎。

　　预测要点二：散售依然会存在，跟持有型形成二元化的发展趋势。

　　由于越来越多的中国房地产开发商调整其传统的散售策略，继而转向整售，散售项目的竞争将更加激烈。同时，随着零售商更加青睐的物业类型——单一产权购物中心资产越来越多地投入市场，散售物业的业主在吸引租户方面将面临更大的困境。因此，仲量联行北京董事总经理、中国区商铺部主管翰德伟预计：除顶级散售商铺物业外，今后散售项目的总体租金将会下跌，投资者在投资此类物业时将更加谨慎。对于那些仍以散售作为其主要销售策略的开发商而言，这一点将极其不利。

　　与散售的“没落”不同，持有型物业则呈上升趋势。为何？首先从变现价值上看，其本身有现金流的收入。随着商业的培育，物业也随之升值；然后通过上市，再次变现。而期间的地价升值，还可以继续做贷款。其次，从经营角度上看，只有这种整体持有，才会实现更好的招商、运营、管理，而这也逼着大型物业向持有型转变。但是散售型也依然会存在，跟持有型形成二元化的发展趋势。在中国，多元化的融资渠道没有解决，中国一、二、三线城市的发展是一个延展的过程。清华大学《国际商业地产运营商》培训办公室首席专家委员朱凌波坦言：“销售和出租只是一种表面形式。不是说整体持有就一定全然成功。尊重市场，按照消费水平、能力而定，才能保证商业的成功。”

　　百货PK购物中心：胜负早定？

　　预测要点一：管理良好的购物中心，能够占据甚至不断扩大市场竞争中的优势地位。

　　预测要点二：百货公司不会消亡，将成为购物中心的一部分。

　　近年，国内百货业发展并不顺利，与欣欣向荣的购物中心相比显得落后迟滞，尤其是国内百货业区域割据情况严重，强烈制约了其发展。2008年，地盘逐渐萎缩的国内百货业可能面临较大的整合和重组。

　　翰德伟对于购物中心的未来信心十足：“管理良好的购物中心依然保持其优势地位，甚至不断扩大其在营业额和租金方面的市场竞争优势。”反观百货业，其前景却不似如此乐观。在一线城市，百货业的功能会慢慢弱化。既成的单体百货如果不能继续扩张、持续创新的话，只能走向没落。比如中关村的当代购物中心。“百货公司不会消亡，因为购物中心也需要百货，只是当前出现了新的百货公司类型。”华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司研策部董事邓俊文言道。姜黎明也分析道：“有很多的复合体是在原有百货的基础上升级、延展出来的，这就是时下正在兴盛的‘百货购物中心化’。”

　　“海外军团”围剿国内优质商用物业？

　　预测要点：“外资”与“内资”共同逐鹿，内资占有很大优势。

　　海外资本对国内优质商业物业的“吞并”早已开始，在2007—2008年可能达到一个高峰。某些人担心：是否真会有那么一天，城市里所有地段好、人气旺的商场都顶着一个“洋帽子”？本土商业地产开发商和运营商在“狼来了”的挑战面前是否能立足？

　　戴德梁行商铺部执行董事张家鹏认为，这种担心是多余的。海外军团当前在商业地产最活跃的要属嘉德，港资企业位居第二。当前的状况是，持有商业地产目前是外资和内资齐头并进，尤其是内资企业，在准备上市之前和上市之后，大量地持有商业地产项目。“所以，商业地产当前是有实力、有资质的大公司在群雄逐鹿，是他们之间的游戏，而并非只是外资一个人的战场。而关于外资与内资的竞争，我认为内资非常占有优势。”

　　零售品牌进入黄金时代？

　　预测要点：因为奥运盛典，大批世界知名品牌将云集北京。

　　2008年北京奥运会，世界性的盛会，国内外的零售商早已蠢蠢欲动。众多零售商不计销售回报，只为曝光率，纷纷抢夺“眼球”。于是，零售品牌的丰富度、针对性将随之大大提高，细分市场进一步形成。

　　华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司董事伍步昂指出：2008年将是北京消费者“幸福的一年”，大量新开业的商业项目、大批前所未见的海外品牌，将把北京的商业地产市场装点得分外妖娆。而邓俊文则回顾了中国零售市场对外开放以来的历史，短短两三年间，国内商业零售市场上的品牌丰富程度得到了极大的提升。现在国内很多零售商已经在自身图谋发展，在向国外品牌“取经”。2008年的奥运盛事更会吸引大批海外零售品牌“登陆”北京市场。国外很多零售商也同样希望在奥运前得到一个很好的发展空间。“他们利用奥运的曝光率，让全世界熟悉品牌，而不是为了在期间的销售。”邓俊文直言。

　　运营收益还是资本游戏？

　　预测要点一：商业地产运作过程所需的大量资金迫使开发商们玩“资本游戏”。

　　预测要点二：实体运营和资本运营相辅相成，企业并不单靠资本游戏圈钱。

　　商业地产的金融属性越来越被开发商看重，许多企业从事商业地产，其目的“醉翁之意不在酒”，是为了进行资本运作，以商业地产的高成长性换取今天的现金流。从“产权散售”到“资本运作”，我们进步了，但其中是否也埋藏着危机？

　　“与海外、港台地区等商业地产开发商通过长期持有物业，依靠统一运营获得单纯租金回报的方式不同”，高力国际华北区商铺部助理董事陈国辉表示，“内地开发商普遍底子薄，单靠自身的资金实力很难支撑商业地产开业之初的几年培养期。”因此，商业地产运作过程所需的大量资金使开发商们面临捉襟见肘的窘境，开发商们便开始借力信托、基金等投资机构或是直接将商业项目打包上市，商业地产宛如“资本游戏”。朱凌波则持有不同看法，“还不能说商业地产纯粹就是资本游戏。”朱凌波言道，“任何企业的经营都有两重，一重是实体经营，指商店每天实实在在要有人前来消费，要有营业额。如果没有这个，第二重的资本运营就是一个泡沫。实体运营和资本运营是相辅相成的，首先前者一定要做好，才会有后者更大价值的放量。

　　但是，运作二者的思路确实也不尽相同。做后者的，可能未见得在商业运营上做得很到位、很精细。”张家鹏也持类似看法：“我觉得当前许多企业不仅单单靠商业地产来圈钱，进行资本运作，他们也非常看重商业地产的产权所有性，即上市之后，拥有的商业地产项目产权仍然属于自己。”自持物业的资产升值和未来资金沉淀，追求自持物业的量，是许多开发商非常看重的。当然其间也“埋藏危机”。许多大企业一拥而上从事商业地产，可能带来众多的无效供应，进而造成资源浪费；而且，还将市场供应量一下子提到了一个高峰点。

　　大腕云集，“散户”离场？

　　预测要点一：中小企业站稳脚跟非常困难。

　　预测要点二：散户机会依然存在，投资空间进一步挤压。

　　商业地产开发成为“大腕”集中的热点，在强势资本的主导下，中小企业是否将全面退场？

　　陈国辉直言，中小企业想在商业地产市场中站稳脚跟恐怕得采取“虎嘴下抢食”的策略。许多大型开发企业包括富力城、合生创展、华润置地等都难逃商业地产的巨大“诱惑”。相较之下中小企业想在商业地产市场中站稳脚跟会面临相当的困难。他们无论从资金实力还是企业知名度方面都相对大腕薄弱，使得在地块争夺中往往处于劣势。但是，小开发商们可以挑选那些预期利润、开发规模相对较小但仍有利可图的项目，比如一些社区类商业、配套类商业、小型主题商业等；或者是到尚未受到大腕们关注的城市中做“小池塘里的大鱼”。总之，小型开发商应充分利用公司运转灵活、运营成本小等优势促使所开发项目成功运作。

　　北京中原房地产经纪有限公司则认为，“大腕”并不会剥夺中小企业的生路。“可能的是，商业地产将会逐步走向分化，大中型项目与小型项目可能形成截然不同的两种操作模式。在小型配套商业项目中，散户市场机会依然存在，但投资的市场空间可能进一步遭受挤压。

　　“新钱”有没有新来路？

　　预测要点一：与外国基金合作打通“钱途”。

　　预测要点二：民间与官方融资双管齐下。

　　商业地产的融资方式创新一直是人们关注的重点。2 0 0 8年，真正的R E I Ts能否出台？P E、信托...哪一条通道能为急待输血的商业地产企业打开“钱途”？

　　跟外国基金合作，最能为商业地产商打通“钱途”。邓俊文预言，2008年，外资基金的“收购风”还会更猛烈。外资很愿意成为一个商业项目的主导，因为他们没有开发权，只得跟内地企业合作，以钱买股份。这不仅能为内地开发商“输血”，降低了运营风险，也能从中学习到先进的管理经验。目前，一些开发商“狮子大张口”，开出的天价吓跑了许多投资机构。从长远来看是得不偿失的。

　　而朱凌波对本土的REITs抱有很高期望：“业内人一致认为2008年REITs的运作会突破瓶颈。目前只是试点型的，所以还将会是一个渐进的过程。对开发商而言，做好这样一个准备，考虑好怎样跟将来的REITs做接轨是很有必要的。”

　　但是，对于大量中小企业而言，像国外一样把基金作为运营主体的周期还是很长的。所以，“将来中国融资创新有两个方面，一个是非银行的信贷创新，另外一个就是银行自身跟商业地产对接的信贷创新。而且，将来的民间融资力量依然会跟官方的主流融资力量平分秋色。开发商只要项目定位准，有市场，资金一定会主动找去的。预售这条道，依然是开发商可以走的。”

　　租金：业主与商家的博弈？

　　预测要点一：百货、大卖场等大型零售商“供不应求”，租金不会出现明显上涨。

　　预测要点二：中小商户租金可能出现上调。

　　今年的商业地产供给呈现出井喷的态势，可供外资零售商家选择的项目让他们目不暇接。一些品牌的拓展人员表示，他们的桌子上堆满了各种样式的项目推广材料，每天都会接到很多项目的电话询问品牌的合作意向。可见，随着商业地产市场竞争空前激烈，开发商们越发重视引进大型知名零售商作为吸引消费者的主力店，更有开发商针对大型零售商对物业硬件的苛刻要求提出了一种订单式合作方式——在进行项目产品设计时根据意向承租商的特殊需求量身定制产品硬件。这种情况的出现，使零售商们有了更多的选择。陈国辉说：“供应的激增使开发商对大型零售商的争夺更加激烈，至少在目前来看，盲目抬高租金不是开发商的明智选择。”

　　源亚商业管理有限公司招商总监乔振国则认为，随着2008年开业的百货和大型卖场的增多，预计租金上涨的幅度有限。因为百货业和大卖场都不是暴利行业，对租金的承受力本来就有限，再加上商场刚开业期间需要的1—2年的“养商期”需要。所以商业地产开发商寻求租金的上涨只能靠短租约、小品牌、小面积的商户。

　　餐饮娱乐业“跑步前进”？

　　预测要点一：消化面积已经达到了35%。

　　预测要点二：已经上升至主力店的位置。

　　国内大城市人口的消费正由“需求型”向“享受型”方向快速转化，餐饮及休闲业态增长迅速，并日渐成为消化商业地产面积的重要角色。乔振国谈道，原来商业地产中餐饮及休闲业态的比重不超过25%，现在，目前很多项目已经超过30%，甚至达到了35%。

　　鄂丽华也表示：以百货、购物中心为主导的时代已经过去，当前是MALL的天下。而在MALL里面，这个娱乐、餐饮业态是一定要增加比例的。并且，餐饮业态还是一个快速扩张而且按规模发展的，可以复制模式的业态。因此，现在许多代理行在招商的时候，已经把娱乐和餐饮业态放在主力店的层次来谈。

　　高档商业：高处不胜寒？

　　预测要点一：北京最后的高端商业区域在燕莎。

　　预测要点二：开发商盲目追高，风险大。

　　2007—2008年，北京等大城市商业零售档次升高很快，诸多新发展项目选择了高档次定位，相信2008年，高档商业的竞争将更为惨烈。

　　“在短期内，北京很难再给高端商业空间了。”张家鹏感叹。盲目追求档次、品牌、追求高端化使得北京高档商业量激增，而且高档品牌的支持量也少，让招商很难进行。以CBD为例，高端商业已经高度饱和了，给其他新项目留下的机会很小。由于金融街四季商场的开业，西部的高端机会也微乎其微。北京最后的高端商业发展区域就剩下燕莎；其他区域的区域氛围也不适合发展高端商业。面对如此艰难的情况，一些商业转型是必然的。

　　姜黎明则分析说：商品是与消费群体紧密联系着的。我们经过改革开放近三十年的时间，社会财富开始积累形成，新的、更高的消费需求开始陆续出现。但目前，我们还处在一个发展的过程之中，作为消费金字塔顶端的高端消费群体正在聚集，还没有形成成熟的价值观和认知角度，因此，“在如今盲目定位和引进高端商业，无异于揠苗助长。”开发商应该审时度势，不要盲目的求大、追新、攀高。因为最好的不一定最合适，最合适的永远是最好的。

　　二、三线城市：商战硝烟逼近

　　预测要点一：问题大的是三线城市。

　　预测要点二：攻防战开始上演。

　　在一线城市商业接近饱和的时候，商业地产开发热潮必将转向二线甚至三线城市。但是，许多二线城市消费容量有限，商业地产投资的热潮，在繁荣经济、方便人们生活的同时是否会带来对城市资源的浪费？类似“亚细亚商战”会风云再起吗？

　　鄂丽华说：对于二线城市来讲，投资热潮目前还没有造成资源浪费。因为许多二线城市的商业层次已经达到了跟一线城市一样的层次和标准，再进一步提升的话，只能是提升它现有的商业氛围。比如补充一些新的商业业态和概念进去，所以问题不大。真正是三线城市问题较大需要特别关注，因为其本身商业就不非常发达，如果没有好的引导，很容易出现偏差。开发商再进入二、三线城市进行开发的前期，应该全面了解当地政府未来对城市建设或对商业所做的规划发展意图，以便了解自己未来3－5年内的发展生存空间，这同样也会避免资源浪费。

　　姜黎明预言了二、三线城市新一轮“攻防战”的展开：进攻的一方会挟大品牌、新形式、雄厚资金支持之勇，或步步推进，稳扎稳打；或空降突袭，中心开花；防守的一方也非被动防御，充分发挥“地利”、“人和”的优势，通过在本区域长期经营获得的良好信誉和消费者认知，再主动地进行升级改造。这种商战的指挥权只要控制在商业经营者手中而非地产开发商手中时，是会促进城市商业的发展，带给消费者更多实惠的。对于商业地产开发商而言，要结合二线市场的商业特点来进行定位和规划，顺势而为。通过专业的团队组合，进行细致的前期定位工作，不要太过投机与功利，资源浪费是可以避免的。

　　商业代理机构：还有神话吗？

　　预测要点一：从群雄逐鹿进入优胜劣汰。

　　预测要点二：要打造代理行业标准，全程服务是当前主流

　　商业顾问代理机构是随着2002—2003年商业地产市场的上升发展起来的，近几年的成长极为迅速。但随着商业地产本身的成熟，代理行作用的局限性也将为更多开发商意识到。“代理行神话”是否将宣告终结？

　　各位业内人士都认为，商业代理行将进入一个“优胜劣汰”的时代。乔振国说：商业代理行实际上是吃经验饭的，随着一些大集团对商业地产的重视，不断打造自身的商业团队，其实力和人员的稳定性已经超过了一般的中小代理行。所以商业顾问机构已从群雄逐鹿的年代逐渐进入优胜劣汰的时期了。作为行业内人员都应该有危机感了。

　　鄂丽华与邓俊文亦都对商业代理行的未来发展提出了建设性的看法。鄂丽华认为：一定要打造这个行业的标准模式，也是一个可以复制的标准模式。商业项目的运作是一个流程，在这个流程当中，环环相扣，如果针对每个环节设定关键节点和执行标准的话，就可以打造模式。同时，开发商需要代理行提供全程的商业服务，从策划、设计到招商、运营，乃至考虑未来的资本运作“一专多能”的代理行拥有最大的生存空间，没有实力做全程服务的代理行将被市场淘汰。

　　邓俊文则指出，顾问行业很难用一个固定指标衡量其好坏。在这种情况下，希望现在的大企业以身作则，树立标杆，小型公司再以此跟进，以求尽可能的提高整个行业水平。