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　　据世邦魏理仕公布的一份2007年北京商业地产市场预期显示，由于2006年下半年不少商业地产物业推迟入市，造成了2007年商业投资类商业物业集体“赶集”，其总量将可达到255万平方米。其中，单纯优质零售物业供应量达到95万平方米。与此同时，此前供应的商业地产项目也陆续集中在2007年开业运营。一方面是供应过分充足而带来的销售竞争，一方面是开业期间的招商竞争。商业地产面临巨大的压力，开发与经营模式亟待新的突破。

　　“主题化”将是趋势

　　“主题化将来是商业地产发展的一个重点方向。”华夏柏欣经营管理顾问有限公司董事邓俊文在接受《中国商贸》记者采访时表示。

　　其实，商业地产主题化并非新鲜的招数，在中国商业联合会2006年底发布的《2006年～2007年中国商业十大热点展望》报告中已经指出，主题化的商业地产已经成为一种潮流。特别是北京市政府不断加大特色商业街区和特色市场发展的力度，促使很多开发商开始向发展特色主题商业转型。

　　比如明天商业中心规划了七大主题商业区，涵盖了休闲、餐饮、娱乐等多个主题。特别是在“体验式消费模式”受到开发商普遍关注后，集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动等功能于一体，多业态科学组合而成的体验式消费主题购物中心一时间在市场中纷纷涌现，如大钟寺国际广场、世贸天阶等。

　　主题商业的两个方向

　　邓俊文曾操作过很多内地的项目，他认为主题商业有两个大的方向。

　　首先是精品化。主题怎样能够真正做出味道？邓俊文认为，内地很多项目像欧洲城、仿威尼斯等等，也有仿照威尼斯水城的概念，但是做出来的东西很粗糙，不能达到精品化。

　　“我做过一个项目是用威尼斯的概念，但是船是木头船，而假如你去澳门新开的‘威尼斯人’这个项目看一看，它的船是真皮沙发，这是成本投入。”邓俊文告诉记者，这就是同样的主题，但是做出来的感觉一个粗糙、一个精致。

　　第二是细节化。主题做出来之后，在日常的细节部分没有关注的话，也是达不到主题想表达的感觉的。“就好比一个衣着很亮丽的人，但很多行为却不相称。一些粗鲁的操作会让这个主题失去应有的效果。”邓俊文表示。

　　所以在主题商业里要注意精品化和细节化。邓俊文还举了一个例子，在日本有一个新的项目叫东京中城（音）。整个商场的细节做得非常细，包括从营运、装饰细节等都有各自的主题。因为日本经济发展到了一个很高的水平，在业态方面做得很偏向于时尚。时尚、精品的环境与细节的管理结合起来，还搭配了一个威斯汀酒店，这样的主题就能够展现得很完善了。

　　“一个好的亮点再加上一个优秀主题的商业，东京中城是目前最成功、最有层次的购物中心。”邓俊文如是说。

　　邓俊文还提到一个香港的项目，该项目用了金木水火土五行来做它的主题。管理上细节突出，把很多地铁站积淀的强项都很充分地应用到这个项目上去。从装饰细节到主题、精细化的管理模式使这个项目是目前能体现香港最高操作水平的项目。

　　奥运契机下的“主题化”

　　在奥运的光环下，北京市政府不断加大特色商业街区和特色市场发展的力度，促使很多开发商开始向发展特色主题商业转型。

　　随着奥运会的临近，高端运动用品市场备受欢迎。2007年8月8日，北京奥运会迎来开幕倒计时一周年的日子，位于北京广渠门商圈的尼奥广场宣布，将打造国内首家以高端运动为主题的MALL。

　　同样是以奥运会为契机，位于北京西客站南广场的万博汇商业中心，其地下一层东区商业规划为民族风情街，将是中国最大的民族特色产品、地方名优产品、旅游用品展卖街，也将成为北京的特色民族风情商业街，汇集全国31个省市自治区的地方特色产品和民族工艺品、旅游用品，有望实现“买全国、卖全国”的大商业氛围。同时规划的还有万博汇乐器广场，占地2.5万平方米，项目总建筑规模约7.4万平方米，为中国乃至亚洲最大的乐器产品汇集地和服务中心。

　　“形似神异”为大忌

　　不过也有许多主题商场难逃失利的噩运。有关专家指出，剔除项目受周边环境的影响、项目本身的经营管理等问题，其失败的主要原因还在于对主题式商业的内涵认识不清，存在一些误区，导致很多主题式商业仅仅有其名而无其实，并没有真正与之相匹配的内容。一些商铺定位不准，业态组合混乱，商业用房的设施、结构也都不按照商业规律建设，自然会造成难以租售、项目闲置的后果。

　　该专家还指出，主题商场经营不善最主要的原因还是定位不准确，多数主题商场只做到“形似”而做不到“神似”，有些甚至纯粹是炒作一种概念以吸引眼球。主题商场最应该思考的问题是准确定位，把商业规划做好，充分了解周围社区居民的实际需要和消费能力，明白自己是在为谁服务。

　　对于目标顾客来说，主题商场的吸引力就在于专业化、规模化。就同一品牌而言，综合商场与主题商场的货品组成有所不同。

　　一般来说，主题商场品牌专柜面积大，货品更加齐全。以同一款有5种颜色的T恤衫为例，综合商场专柜可能只摆放其中3种颜色，主题商场则全部陈列。由于主题商场定位相对集中，招商时对品牌的选择更具针对性。但是，主题商场并不是简单的品牌集合，还要进行商品的组合，要求经营者事先对各类商品进行筛选，把不同品牌的同类商品放在同一柜台，方便顾客选择，突现商场主题。