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    第一，促进商业地产又好又快发展的利好因素。
                     
    1、商业的市场形势很好，应该说这是一个基础。刚刚结束的中央经济工作会议指出，国民经济依然保持较快增长，居民收入不断提高，在利好因素的作用下，社会消费品零售总额今年的一月到十月份累计是72092亿元，同比增长16.1%。据商务部统计，九月份和谐民生企业零售指数同比增长是18.4%，比八月份上升0.2%，一到九月份同比增长17%。刚才国务院的李局长也已经讲到了，消费这块是不能抑制的，因为扩大内需是经济工作的重点。所以从扩大内需的角度，今年是充分指出来的。大家知道在前三个季度的铺垫，今年大丰收已经定下来。零售业将有望保持长期的景气，去年预计今年的零售总额增长3%，这个指标达到了。
                     
    2、北京奥运、上海世博促进场馆的国际化进程，国际社会都为承办城市这是国家一个重要的发展机遇。08年北京奥运会和2010年上海世博会接踵而至，明年以前北京将打造十个四级特色商业区和15个区域性的商业特色街，有了新北京、新奥运、新上海、新世博的机遇，加上广州亚运会的承办，在这三大领域的引领下，我国必将为商业地产的发展打下好的铺垫。我们商店的店面发生了根本性的变化，上海改造基本上普及到全市。北京雍和宫附近也改造了，大家可以看看这是非常明显的变化。
                     
    3、城市发展特别是城市交通发展推动了商业地产快速的发展，这也是我们利好的机遇。北京有中轴线的影响，现在和地铁枢纽结合起来了，正在建设和将要形成新的商圈，这是我们的判断。上海自己运营的带动布局向全国发展，比如说徐家汇商业终端商圈起来了，重庆市由于特殊的山城地理环境，相继形成了相应的五朵金花的商业特色。我讲这几个例子大致是这样一种类型，一种是经过规划的、历史的城市，比如说北京、西安、开封是第一种。还有一种是跑马圈地的，比如说像上海、天津等等。同时带有一些殖民地性布局的和城市发展有关系的就是重庆，趋势已经非常的明显。今后我们商业网点的布局，一定要在城市交锋的接点当中进行。
                     
    4、政府的推动，我国城市建设处于高速发展期，商业地产与住宅地产不一样，住宅是重大的民生问题不能完全市场化。商业地产是市场化的投资产品，在已形成的框架中为了提升城市面貌、提升档次，各地在城市商业网点的建设中，是为了提高城市形象和品味，促进税收，促进地方政府在经营城市中，城市使生活更美好，商业使城市更精彩的理念之下，各地制订了政策形成了独特的招商引资的现象。
                     
    政府对住宅地产是调控的，对商业地产，我认为找不到调控的例子，但是环境是利好的。我讲这四个利好都和政府有关系，政府也都是支持的，这是我们对形势的总体判断。
                     
    第二，城市商业网点布局和发展的趋势看，明年的情况怎么样呢？
                     
    大家知道明年经济工作的主旋律是防止过热、防止通胀、注重民生，商业地产有没有过热？又有没有涉及到民生，这是我当会长始终关心的，我认为这是值得考虑的问题。因此我从城市网点布局和发展来看，我和大家一样比较关心市级商业中心、区域商业中心和社区商业的配套、专业市场和特色商业街的配套，因此也十分关注各地的商业网点规划和实施的情况。
                     
    1、根据我们的了解，根据政府在城市建设中都把市级商业中心和专业市场、商业街作为商业规划的重点，其余两个板块相对弱一些总体上是两块比较热，两块应该是相对比较弱一些。首先我从市级商业中心，很多工作应该说是毋庸置疑的的。我国高档消费量大幅度的增加，达到20%到30%，因此造成了市级商业中心，比如说上海的外滩、南宁路、北京的王府井等等，这就是最好的例证。
                     
    市级商业中心的高档商品结构升级是非常明显的，国外品牌进驻主要商业街是他们的首选。因此造成国内老字号无奈的退出，引起国内各方面的注意。这块比较热，但是现在已经热不起来了。
                     
    2、在专业市场和特色商业街建设中依托和产业集群的比较好。比如说义乌的小商品城、杭州和上海、北京的马连道茶叶一条街等等。专业市场和特色商业街对许多方面有很多好处，特别是创意地产是异军突起，这是我需要强调的。最近我到上海搞调查，比如说上海的老厂房改造，开业的时候我也去了刚好赶上一个活动，这块是非常热的。
                     
    老厂房十一月开业以后，上海规划2010年创意产业规划要达到GDP的10%以上，这个数字非常大。还有北京的798艺术园区，前几年我到国外去也注意到这几个方面。为什么今天找几个图片呢？一个是英国伦敦的汤姆顿城的市场，他原来是老工业区颓废以后搞了一个市场非常好，在欧洲是非常有名的，这是整个市场的情况，日本的老厂房经过改造也非常好。
                     
    这个我把它称之为上海的老厂房参观过以后我觉得它是化腐朽为神奇，如果把存量的工作做好需要一个大智慧。最近北京有一个热点的话题是画家村打官司和农民的维权拿回房子，法院也判了，我认为这是对的。今天我们的媒体很多，我也希望大家关注这点，他们退出以后对地方经济有什么好处呢？我希望引起市场的注意。我记得我到法国去的时候，到过一个富人区，原来是地，农民中的是土豆，后面改了富人区以后，原来是农民现在变了园艺工人，这个给他带来的收益是很大的，这对地方经济的促进是非常好的，我非常关注这个。应该说把这些画家赶走，把画家村变了以后我觉得是非常可喜的一件事情。
                     
    3、各地商务主管部门抓的也很紧，作为政府为民办实事的工程也做得很好。但是由于前几年的特殊情况和加上早期的开发住宅式造成的欠帐很多，现在还帐的速度虽然很快，欠帐短期内还未还清楚，所以老百姓还是感觉生活不方便。
                     
    4、区级商业中心，在这四块当中，区级商业中心建设的比较差被边缘化了。实际上区级商业中心建设的好坏直接关系到老百姓的生活的质量，我把它称为宜居程度。现在我们认为市级商业中心它是包子皮，其他三个板块是包子馅。我认为包括我，北京不能没有王府井，但是我可以几年不到王府井，所以我把它称为是宜居。
                     
    前面几位专家都讲了中国是大工地，北京我们考察了北京地铁四惠东以北的青年路商业沿线的设施配套情况，因为时间关系我具体调查的情况不说了，这个区域应该说是大盘踊跃。今天贾总也来了，我们做了调查以后我们认为美国第一街等商业地产的开发、商业网点建设开发，努力从数据商业配套起步，努力打造有区域功能的社区服务中心、家具生活城、超市生活城、国美餐饮街等等，如果这样发展下去我觉得很有希望形成区域的商业中心。因此，在北京搞调查几个大盘社区到了长三角几个大社区搞调查，到了珠三角也看了几个大盘地区。因此我们判断区级商业中心发展的时机已经来临，区域性购物中心的是区级商业中心和社区商业比较理想的商业配套，是比较好的购物场所。因此，区域型购物中心发展时期同时来临。
                     
    这也是我们从国外考察得到的启示，今年我到香港和澳大利亚、新西兰看了看，也是这样子的。区域商业中心和社区商业目标是当地人，对象主要是当地人，它的收益是稳定的，用社会商品零售总额来看的话，应该说这块市场是很大的，而且要大大发展。特别是区域商业街和区级商业中心的发展来看，历史的落到了区域的购物中心和区域级商业中心上，这是我们对形势的判断。如果区域商业中心和社区商业在我国有长足的发展，实现真正意义上的差别化、特色化和市场化细分，我想我国的商业网点布局就更加和谐了。
                     
    从我们整个商业网点布局四块来说，应该说有的地方热。但是热的规划已经没有用地了，也热不起来，这是一块。实际上其他三块确实要大发展，我从这个角度说明年的市场和今后的市场是看好的，而且过去有政府背景指导和推动它的发展。商业还有一个民生问题，当时涉及到商业的民生问题物价上涨是一个，实际上提高了商业的利润。刚才我们注意一下李局长讲的非常有道理，居民消费这块是不能抑制的，而是要鼓励的，这是我们经济工作的重点。消费上不去，消费信心指数下降，这是非常麻烦的。所以这几年就是改革开放以后，我们一直是推动消费信心指数上升、推动内需。所以从这几块来说，我认为这也是我们的一个机遇。所以我们对商业地产形势的判断好就在这里。
                     
    第三，明年的并购和整合将会深层次的影响到商业地产的开发。
                     
    由于上述利好的原因和市场的空间，商务投资除了个人投资者以外，境内外有实力的战略投资者，他们的视野从增量到存量，一线城市到二线城市和三线城市，关注的商业项目是整体的增值、长远的增值、渠道的增值和真正的收入，尤其非常注重渠道的增值。现在有一句话叫“渠道为王”，当然我不同意这个话，但是我也找不到确切得用语来代替这个话，渠道确实是非常厉害的，所以并购和整合将成为一个热门的话题。市场份额的扩大，牢牢控制着有限的商业资源，渠道优势掌握着资金的话语权，掌握着商业网点布局的话语权，这就是渠道的优势。
                     
    造成这样的现象，他们将成为供应商和租赁商要价的筹码，现在整体卖也是卖。商业品牌企业在行业内国美和大中的合并，促使了中国十大经济型酒店经营客房数从05年平均增长了74%，增长速度是非常快的。沃尔玛与美国、英国的、江苏的、北京王府井、西单、华联知名企业并购，为了满足消费需求个性化、市场细分也非常明显。专营、专面形态发展迅速，特别是品牌连锁发展和分店的开设规模效应大大降低了购物成本。有一个数据统计，我国排名一百家零售企业它的综合发展速度不快于整个发展速度，05年全国百强连锁零售企业零售额占消费品零售品的比重首次超过了10%，06年首次提高到了11.2%，一个行业增加30%是非常了不得的。商业的发展将会越来越专、越来越精，从而加快了商业地产的速度。由此可见商业地产发展的加快，带动了更多的品牌和专业商家的加盟，造成了市场的发展、组织化程度提升。
                     
    不少的商家，比如说像国贸、世贸还选择了商家加地产的商业模式。应该说今年我参加很多活动，并不是搞住宅地产搞商业地产，并不是原来搞商业搞商业地产。而是其他行业的搞商业地产，比如说搞医药的、钢铁等等，这些项目比较多。所以这块实际上是最大的，所以整个地产加商业的模式发生了最根本的变化，资金也就流进来了。
                     
    它们有的不管这三大块意识，有的通过地产开发为自己提供网点布局，借助商业压力的同时提高了企业盈利。有的通过地产开发分散主营的风险，我通过参加活动分散主营的风险现在商业地产这块干的好确实是挣钱的。所以明年的并购和整合将深层次的影响到商业地产的开发。所以我认为不管大家是搞金融、地产开发、金融服务的应该注意这条。
                     
    刚才我已经讲了，就总体形势来判断，对商业地产这块的利好因素来看。而且到目前为止，我没有看到政府出台一些需要调控这个行业的政策。而且刚才我也说了，政府部门、地方政府都要抓社区、抓宜居这块是重要的。而且从发展的状况来说，从商业网点布局的四大块来说，应该说热的热不起来了，很难热。当然其他三块还是发展的，包括政府各方面都来刺激，都来开会推动。我认为有这个市场空间，所以各行各业也进到商业地产来，这是我对整个形势的判断，不一定对。