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     自2007年年底以来，整个中国楼市都在经历重大转变，以王石为代表的“拐点论”使整个地产界陷入一片争论中。

　　青岛楼市虽没有一线城市那样在价格上出现大的波动，但也是暗流涌动。尤其是住宅市场众多购房者的持币待购，使商品房成交量缩水，给开发商巨大压力。而商业地产市场，从目前各商圈总供应量看，商铺面临着巨大的市场放量，供求之间将在较短时间内扭转，而写字楼市场也因受整体经济大环境的影响，未来市场难以预测。

　　如此局面下，如何抓住商业地产本身的规律，摸清青岛本地市场的特点，在适应行业和地域的基础上，进行市场创新，适应本地需求并引导其接受更现代的商业模式，成为商业地产开发商面前的首要问题。

　　在青岛楼市众多商业项目中，综合体、写字楼、商铺、酒店、专业市场等典范项目该如何找准定位，发挥特色，做出品质，使之更具投资潜力？日前，青岛商业地产界的操盘者、业内人士等共同就这些问题进行了探讨。

　　世邦魏理仕高级经理 张春雨

　　智邦伟业策划经理 孙国栋

　　合富辉煌总经理 王建军

　　中联建业营销总监 李昱

　　永新国际广场经理 陈永明

　　国际航海俱乐部策划部经理刘淑芸

　　百丽广场项目部经理 李燕

　　万邦中心策划部主管 毕元斐

　　开发区国贸中心销售部经理 李泽平

　　宝龙集团企划经理 鲍伟

　　金泽地产营销总监 张庆雷

　　政建集团营销中心总经理 段延峰

　　◎一个“租”字

　　合富辉煌：市场带给更多快乐的时候，也意味着痛苦迟早会来临。整个地产市场也在呼唤价值回归，而不是真正的危险来了才调整。受宏观环境的影响，不仅仅是商业地产，包括住宅也一样，去年到现在，投资性的住房或商铺，比例下降非常大。

　　商业地产确实比住宅地产更赚钱。因为从土地成本、建筑成本来说没有太大的差异，但投资回报一般是同盘同项目住宅的两倍，好的地方三到五倍也很正常。现在对更多开发商而言，商业地产不需要研讨它的价值，要考虑它的定价。这样才会出现大连16万元/平方米的情况，大连跟青岛一样，地势比较起伏，造成两个地方有两个一层，两个一层都卖16万元/平方米。任何行业都不可能支撑这样巨大的租金。

　　对于青岛商业地产，应该说还有一些特点值得探讨。而且很多项目已经表现出这种趋势，比如百丽广场。

　　百丽广场：确实。我们里面有一些特色，现在是超五星级的百老汇影院，与之相对应的是星光大道，类似于香港的，还有全山东省最大的溜冰场。讲商业，除了讲大之外，要有独的特点。百丽广场首先位置非常独特、优越，在这个基础上，促使我们更加用心做开发并充分考虑到消费者的需求。百丽广场地上地下总建筑面积是20万平方米，但是我们只拿出一部分做销售，其他部分做招商。

　　我非常赞同商铺一定要以消费者的利益为基础。如果这个地方全部卖出去，没有人管理，可能一时间发展商会迅速回笼资金，但对长期发展是不利的。

　　金泽华帝：在整个商业地产运作当中，我们非常同意“租”的概念。目前我们不仅是做酒店，还要做写字楼。酒店业在青岛，有很多小的业主投资自己的酒店，他们取得了很多的收益，我说的商业业态，是娱乐业和纯商业的概念，比如说产权式酒店，可以独立经营。而目前青岛参展式酒店并没有，我们就是作为一种投资形式出现，让商业地产真正创新经营，同时也想借助单纯酒店商业模式来扩大优势。

　　◎赢在模式

　　宝龙集团：宝龙公司目前在国内主要做商业地产，这可能跟国内一些企业有一些比较鲜明的区别。宝龙主要在一些一线城市的新区、二线城市的新区和旧区的交界区拿地，做一个综合的商业中心，这是总体模式。

　　相对来讲，因为宝龙做的商业规模都比较大，而且有一些比较多的主力店，宝龙通过七八年的地产过程，逐步摸索，目前来讲，它在商业地产上和别的公司不一样的地方是业态是自营的，这跟万达比较接近。作为商业地产商来讲，要把商业地产做下去、做好，首先必须要有经营的主动权。

　　我们百货的定位是高端的，超市是中端的，酒店更多是跟游乐配合。因为会面临整个山东省、东北区域，包括公司未来还会成立旅行社，与全国旅行社联动，包括游乐场已经在青岛市申请，做旅游的一个固定场所。

　　中联建业：商业地产是高投入、高回报、高风险行业，综合性强，涉及面广。这些年在北方地区，像青岛房子比较好卖，大家偏重于住宅，但是商业地产没有做，也没有认真分析和考虑。无论是理念、人才还是商业模式等方面，都跟青岛的旅游城市不太符合，夜生活不够丰富。而且，青岛商是商，地是地，商业地产模式没有形成。

　　随着这几年经济的发展，对商业的业态的需求在加大，加之这两年房地产所谓政策调控也好，拐点论风声也好，整个地产行业有一个调整期和转型，住宅开始不好做了，于是青岛开始有一些商业地产，尤其像宝龙、万科、万达进入，也拉动了整个商业地产。青岛在这方面没有太多的借鉴，现在正好是转型期，也是契机，但也会有一些压力和竞争。

　　另外，做商业地产要有舍有得，需要整合自己的业态，控制销售率，租大卖小，甚至更多是自己持有控制业态。这样才更有竞争力和差异化，才能控制未来的发展趋势。

　　万邦中心：我感觉更重要的是写字楼建成后，后期的管理和维护。目前写字楼方面有一个发展趋势，就是真正的国际写字楼都是以单一产权为主的，目前青岛虽然有很多甲级写字楼，但是很多的产权是打散销售了，不利于后期的管理，开发商引进的物业管理品牌都不是太好，导致项目整体形象的退步。作为高端的城市综合体，万邦也是在青岛市场第一个吃螃蟹的人。我们会根据市场走向进行估算具体租金。

    ◎以特致胜

　　世邦魏理仕：因为世邦魏理仕比较专业，首先商业地产这块，客户都是比较高端的项目，所以我们对高端市场关注很多。对青岛商业地产，目前比较清楚的是几个商圈，中山路、即墨路、台东、李沧商圈，这几个商圈里面，东部商圈整个高端供应量在明年会有大的放量，大概是50万平方米的放量出现，但是都是小型购物业态出现，比较中低端的商业供应量会放低。

　　在国外或者其他城市，比较流行的以专卖店为主的购物中心的业态，目前在青岛还没有真正出现。我们也希望能够跟开发商合作，在青岛打造真正的购物中心。

　　今后，商圈会慢慢扩大，并且有一定的重组和定位，未来百货中心竞争会非常激烈，肯定会出现优胜劣汰的趋势，我们建议向创新业态考虑。由开发商操作的商业地产这一点也非常关键，就是持久性。

　　智邦伟业：商业地产概念很大，国内来说做商业的人做地产，做地产的人做商业，智邦伟业目前一直做商业，8年时间从我们做过的一些案例来看，我们发现商业地产操作过程中，只有一个字，就是“租”，我们觉得做商业地产，主要做好“租”就可以解决商业地产操作过程中很多的问题。

　　商业地产招商定位非常重要，此外在招商过程中，主力优先，只要主力店进来了，其他一些二线品牌自然而然会跟进来。

　　开发区国贸中心：我们的项目比较复杂，有五星级酒店、写字楼，还有商业、公寓。目前来说，我们的感觉是青岛的商业地产房价，去年，国贸这个项目是3000万元，今年3月份开始，明显感觉有销售压力了，很多项目可能都面临这个问题。

　　对青岛来讲，因为很多是国际客户，自然环境是国际一流的，但是青岛地产在全国性的报纸、杂志，包括网络，推广还没有真正开始。

　　◎价值回归

　　永新国际广场：以前，商业地产项目青岛并不是很多，就整个青岛市来讲，可能发展比较大的区域是崂山区海尔路，再就是城阳区。

　　说到地标性，因为我们写字楼高度是195米，也是崂山区最高点。我们做这个项目时，各方面的压力比较大，我们也比较谨慎。写字楼本身就是一个景观资源，任何一个市场，首先要把产品做好，这是本质性的问题，就是刚才说的价值回归。

　　国际航海俱乐部：先介绍一下我们的地理位置，汇泉湾南海路6号，是一个动静交汇的场所，要做一个以航海为主题的社交平台。

　　这个俱乐部主体是地上三层，地下两层，地下两层有120-140个停车位，满足地上部分的停车需求。西班牙的建筑风格是为了配合八大关，工程目前进展到5月中旬就可以竣工，7月份正式投入运营，希望它能够成为青岛未来高端的社交平台。

　　政建集团：我们是青岛本土的开发企业，从事商业地产的时间并不长。作为专业市场首先要考虑人群，在城阳有几千家的饰品配件企业，在这样的产业，目前从三期的开发现场来说，建是非常容易的，作为开发企业，其中的操作很多都是建设性的东西，但是真正经营层、管理层、平稳运行层，不仅是青岛，在全国很多专业市场都存在。

　　我们以专业市场为主体，也寻求个人和企业的合作，并且在义乌引进相关人才进行商业管理。青岛非常独特的地理资源，韩国企业也很多，所以我们的名称是中韩国际小商品城。

　　合富辉煌：作为商业地产，最重要的是让别人赢。开发商业地产，最大的赢是共赢，所以要从让别人赢的角度去考虑创新经营。