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    货币政策多种手段的紧缩使得中国投资客在股市和楼市中屡屡失去了信心。在通货膨胀依然继续的背景下，被挤压出股市和住宅市场的资金该流向何处？许多中小投资者发出了疑问。而在天津，由于面临政策倾向的利好和产业结构调整的机遇，多数中小投资者开始将目光投向了商用物业，包括商铺、写字楼和投资型公寓等。
                 
    业内人士指出，虽然以长线投资为主要出发点的商用地产基本面向好，但并非所有的产品都值得投资，中小投资者较为适合投资社区商业。

    商业地产供应猛增产权商铺出售不少

    中原地产投资顾问部提供的分析报告显示，2008年天津仅大型商业项目的总供应量就将达到700万平方米左右，2007年约为620万平方米，一年增长了近13%。而新兴居住区域的商业项目和社区底商也呈迅猛增长势头，中心城区和环城四区范围内，有产权商铺销售的项目就有近30个，大大超过了往年的供应量。

    从销售价格来看，天津市商铺销售的平均价格每年涨幅在20%左右。各商圈的售价与租金差别较大，其中滨江道租金最高，达20-25元/天/平米，与北京优质店铺首层租金基本持平。

    “天津的商业地产对中小投资者来说，是有投资价值的”，中原地产投资顾问部高级策划师王振华认为。一方面，天津第三产业面临升级换代，服务业的扩张需要大量商业设施。这从国际投资机构的态度就可见一斑，2005年—2006年，国际上几乎没有多少投资机构关注天津，而从2007年开始至今，大量基金已经进入或正在积极准备进入天津，收购商用地产项目；另一方面，从目前许多商业地产，尤其是社区商业的投资回报率来看，对中小投资者吸引力还是很大的，如泰达园等一些运营较好的社区，5年时间就可收回成本。

    值得注意的是，今年商业地产的自持比例越来越高。中心城区商业逐渐减少，商业地产向外扩张趋势明显，很多正在培育区域的商业，一般开发商都采用自持和销售结合的形式，以培育区域商业氛围。今年商业地产自持的比率占到了70%，这一比例比去年增加了近20%-30%左右。这对于中小投资者来说也是一个利好。

    中小投资者可瞄准社区商业

    “然而不是所有类型的商铺都适合中小投资者”中原地产投资顾问部总监高飞认为，中小投资者投资额不宜过大，以求稳为主。因此有两种选择，一是选择商业比较集中的成熟商圈，如中心城区或城市综合体等，另一种是社区商业。

    社区商业是更加被业内人士普遍看好的一种投资业态。首先是因为社区商业投资总额要求不高，占用资金量较小；其次是社区商业以社区居民为主要消费支撑力，相比集中的商圈来讲，更加稳定，只要社区品质能够持续保持，就能够保证长期的投资回报率。

    据了解，市内六区成规模居民社区共960个，社区商业近几年迅速成熟，以早点快餐店、便利店、物资回收站三种业态的普及作为铺垫，带动其他行业走进社区领域，一批放心主食、放心肉、洗染、维修、照相、美容美发等便民利民的小型专卖和服务网点，围绕着居民的日常需求，相继落脚新老社区，带动社区商业多样化的发展格局。在不同社区出现了富有特色的专业服务，提供了丰富的服务项目。

    目前本市社区商业售价按照区域不同差别较大，中环以内的一手商铺单价在3万元—4万元之间，中环至外环的商铺单价达到2.5万—3万元，环外新兴居住区的商铺单价并未突破2万元。而全市社区商业的租金平均水平在3-5元/平方米/天。投资回报率尚属合理。

    什么样的商铺可以投

    业内人士指出，投资社区商铺应着重考虑以下几大因素：

    第一是注意社区商业的规划面积。阳光100销售总监谢思义介绍说，合理的商业面积与其辐射半径内人口数量的比例，应保持在1平方米/人左右。小型社区商业可降低至0.6-0.8平方米/人，区域型的商业设施可适当延展至1.2平方米/人。如果是封闭型的纯社区商业，计算一下底商总面积与社区总人口的关系即可，如果是开放式的底商，不仅要看该项目，还要考虑周边商业项目的面积，加在一起是否过剩。

    第二是注意售价与预期租价的关系，计算投资回报率。“对于普通投资者来讲，如果计算投资回报率比较复杂，可以用简单的两个指标来衡量”王振华说，“一方面，商铺的售价最好控制在同社区住宅售价的2倍左右，或适当上浮，较为稳妥；另一方面，按照预期租金计算，8-12年收回全部投入资金视为正常。”

    第三是考察社区入住情况和整体档次。合富辉煌项目总监赵璞指出，社区入住人口越多，养铺的时间和成本就越低，而社区内居民的消费水平也必须成为投资者考察项目性价比
  
    第四是考虑养铺的预期时间及养铺成本。