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    在08年住宅市场一片冷寂的南京楼市，商业地产市场同样面临一场突围。随着交通网络的畅通，南京的商业地产正逐步走出固步自封的“近视范围”，长三角的核心地位如何有效辐射周边地区成为商业地产发展的新课题。[延伸阅读]五大代理行会诊:南京商业地产需"不走寻常路"
              
    位于夫子庙商圈的“水游城”项目8月29日正式开幕，夫子庙传统商圈将再添一座大型综合性shopping mall。城南卡子门的宜家本月底开业，南京的“粉丝”们再不用坐动车奔波到上海淘家居用品了。依托南京南站、地铁南延等多重交通利好的明发商业广场，意图打造城南的“新街口＋湖南路”。万达斥资百亿打造的江东“商业航母”项目，有望辐射河西城市副中心，带动河西人气配套发展......

    高端把脉 南京吸引世界一线目光
               
    7月31日，紫金山东郊国宾馆，戴德梁行、仲量联行、高力国际、世邦魏理仕、第一太平戴维斯等世界著名的五大地产代理行首次齐聚一堂，与十多位玄武区商业地产开发商们开起了“闭门会议”，对南京商业地产会诊把脉。[延伸阅读]世界五大行在宁首次聚首
           
    "把脉"南京商业地产
               
    南京与上海、苏州、无锡等长三角城市相比，自身的定位及发展优势，以及提高写字楼项目的“租售比”，专注后期运作以提高写字楼项目的含金量，成为五大行对南京商业地产项目“会诊”的一致建议。仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生说：“我在上海看见一个现象就是“二八原理”，20%是卖的，80%是出租不卖的，但是在上海以外的大部分城市是相反的，80%是卖的，20%是只租不售的，这也决定了上海甲级办公楼的含金量比较高，因为散卖的房子管理出现长期的困难，小业主在互相竞争，而且跨国公司不愿意和小业主谈，进来以后扩充有困难。这三个原因决定了办公楼不散卖，一旦散卖这个办公楼的价值立即下降。”
               
    但另一方面，在场的开发商表示了对资金问题的担忧。南京目前采取“只租不售”的主要有华东mall、月底开业的水游城等项目，一线成功经验能否在南京适用，还要拭目以待。[延伸阅读]靠拢一线“只租不售”
           
    或成南京写字楼新方向
               
    此外，这次不仅是五大行的首次聚首，更是五大行首次齐齐对南京商业地产发展看好，表示有意进驻。其中几家甚至表示不久将在南京开设分公司。

    错位竞争 南京商业地产更趋多元化
               
    “将以新街口、徐庄、中央路沿线为中心，突出高档商业载体建设，突出高端商业业态定位。在新街口地区充分发挥高档商务楼集中的优势，与白下、鼓楼错位竞争。跳出传统商业模式，引进以金融、保险、国际知名酒店为重点的业态，形成双高业态集中地。”在“玄武区商业地产发展论坛”上，玄武区常务副区长杨晓阳一语概括了玄武区商业地产的发展定位。
               
    不仅城市之间错位竞争，南京各个板块的商业地产项目在规划上也注意了错位竞争这一原则。拥有世界第七高的紫峰大厦，绿地广场不仅成为南京“新地标”，更填补了鼓楼乃至南京高端写字楼的空白。
               
    辐射江北以及苏北、安徽等地的江北红太阳华东mall，在定位人群上就已做了明确区分。虽身处传统夫子庙商圈，但是水游城的商业定位跳脱出周围定位较低的商业形态，着力点主要在于引进高端国际品牌和大型卖场的shopping mall。地处下关的大观天地mall更是旅游地产与商业地产的相合的项目。
               
    此外，一直蒙着神秘面纱的湖南路地下商业街，也有望与新街口、湖南路原有的商业形态加以区别。
          
    走出去拿过来 成功经验的南京移植
               
    城南的明发商业广场在全国是一个连锁性的商业项目，之前在厦门、无锡、合肥等地都有成功运作的经验。在明发将此嫁接到南京来的时候，也结合了南京自身的特色，做出了改进。南京的项目采用国际先进的“主力店+步行街”的全新商业形态，另一方面又积极学习了本土“新街口+湖南路”的众多优势。
               
    7月31日，万达集团携全国各重大城市11个新万达广场的“万商会”成立大会，吸引了近千名来自全世界零售、餐饮、休闲、娱乐等品牌的代表。其中，作为此次亮相的11个新万达广场之一的南京万达广场，成功复制了万达在各个城市成熟的运作经验。南京万达广场占地达39万平方米，总投资100亿元，建筑面积达120万平方米，是南京市最大的商业地产项目。其中，项目包括一站式购物中心、白金五星级酒店、旅游商业街，以及写字楼和高端城市公寓。规模巨大的南京万达广场不仅意在满足建邺区人民的消费需求，更期望辐射全市，引发南京商业格局重心的转移。
               
    水土不服之虑 突围与进入之困
               
    虽然南京六朝古都的悠远历史和深厚底蕴，使得南京人有底气认为南京是长三角的老大、核心。但是无论从经济的发展还是楼市的强劲，南京都从来没“核心”过。苏州、无锡无一不是唯上海“马首是瞻”。南京的辐射圈始终还是局限在苏北、安徽等地。
               
    谈到南京商业地产的定位问题，戴德梁行华东区总经理陆逢兆先生认为，上海是国际金融中心，杭州主要是民营企业、私营企业和现代服务业金融业的发展。宁波作为一个港口以物流为主的发展城市。无锡、苏州靠近上海得到上海的优势，是工业生产制造业的生产基地。南京是一个省会城市，也是教育人才的基地，人文本土优势非常强，经济发力点就可以做一些总部经济高科技产业。
               
    仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生提出，南京要走错位发展的道路。“上海有非常多的跨国企业，浙江有非常多的民营企业，而南京在长三角的GDP是相对在后的，作为省会城市，尤其是长三角的西端是向中部扩散的端口，南京可以走不同的路。”
              
    定位之惑，使得本土项目难以“突破重围”走出去。而外地的成功经验要在南京成功上演，会不会遭遇水土不服，还需要时间和市场的检验。