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   　编者按：商业地产是一个很深的滩，走的越远陷得越深。所幸徐伟成先生在参加专业讲台的时候，比喻诙谐，往往用一些大家所熟悉的事情，比如守株待兔的故事、F4等娱乐故事等，谈笑间便已经将潜在的道理讲解清楚。有想要更深入了解商业地产的朋友，可以继续关注新浪乐居商业地产专业讲台栏目，我们将定期邀请业内人士为我们答疑解惑。是初入商业地产也好，是商业地产老手也好，我相信谈笑间大家都能有所收获！

　　本期主题：解析商业地产项目的前期规划设计

　　本期嘉宾：徐伟成 第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理、董事

　　以下是新浪乐居商业地产频道的现场图文直播：

　　主持人：今天很高兴邀请到第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理、董事徐伟成先生为我们讲解一下商业地产的前期规划设计，今天已经是我们乐居商业地产专业讲坛第五期了。咱们今天的讲台活动分为两个部分，第一部分徐总会结合PPT，用实例为我们讲解一下商业地产的前期规划设计中的方方面面，另一个部分是围绕着金融风暴中的中国商业地产而展开的，大家也可以借此和徐总互动沟通，提出自己心中的疑虑。好，咱们先把时间交给徐总。

　　徐伟成：各位新浪乐居商业地产频道的网友，大家好。很高兴今天在新的一年给大家讲解一些我们在21世纪初，我们北京首都商业地产发展的情况，更重要的是我们公司的强项，就是商业地产的规划应该怎么做，产生什么结果。接下来用简练的语言跟各位交流一下。

　　其实，以商业地产里面的中高端项目为例，真正的深思熟虑的前提，做深入的规划所占的时间比例可能占到整个项目开发的40-50%。

　　可能这个观点，大家会感觉是不可思议的，为什么规划花这么多的精力和时间。我们所花的这个时间成本，主要是从思考，策划，调研，从开发商综合理念，从建筑设计来探讨。

　　谈到代理机构在商业地产中的角色，我想说其实商业地产开发的铁三角的组合是非常关键的，第一个是市场顾问合作方，也包括代理机构；第二个合作很重要就是建筑师事务所；第三个就是开发商，投资方面。接下来我们把这个铁三角的关系进行一个演绎说明。

　　市场顾问其实是非常非常重要的前提。因为市场顾问本身就是对整个商业地产开发的前提，从它的区位、交通、周边的规划，未来的规划，未来的结构，人口消费力，包括整体的购物中心落成的选址做什么定位，到底是中高档，还是中档偏低等等。到未来的消费人口的可支配消费，以及来这里的频率都是要综合探讨研究的。所以，市场顾问在这前期对客观的了解是非常重要的。

　　第二个是代理，像我们第一太平戴维斯，我们也有代理部。招商代理对于前期不是那么重要，只要你把前期的市场，地块，交通规划做得很科学，很合理的话。包括他可能是做百货为主的，或者是百安居的家居店，或者是五金批发市场，我们都要考虑到交通位置。在国外的经验上，基本上房地产开发要做一个可行性研究。包括我们也有其他的服务，比如我们对一些国外大的店有选址的顾问服务。比如他可能在北京开店，他会找我们公司，对他的租金，店面面积，业态，目标消费群做一个综合的评估、选址。所以，刚才我讲到了，我们的市场顾问从交通、人流，商业竞争对手，商圈范围进行一个分析。

　　在购物中心的特征里，多一个购物中心其实是不能产生新的消费力的，购物中心的落成只不过会把原来同一商圈的消费力转移过来新的购物中心。或者是把别的传统的一些老的消费商圈里吸引一些新的人群过来。所以，我们市场顾问的角色，就是对整体的选址，他的消费力，进行一个综合研究。每一个商圈都有其传统历史性，以北京为例。北京对商业地产的理解，认为人定胜天，其实商业地产更多地利用历史的特性，像西单，王府井，加上燕莎商圈，蓝岛的百货店，一些老百姓传统的社区消费，到购物中心的消费。像九十年代中期到2000年初，包括从新世界中心到东方新天地，东方广场下面的购物中心的出现，从慢慢地从零售转变为购物中心。包括公主坟商圈，石景山的消费力也是非常大的。

　　第二个部分，建筑设计师，购物中心是一个很自然的事物。从二战以后，在欧美跟欧洲陆陆续续出现那种新型的主力店，比如大型的主力店，沃尔玛等等。其实购物中心的建造是违反自然的。我们要把人引来，要他爬楼梯。我们对整个商圈地块的市场定位，到底是中档，购物中心，还是中高档购物中心，还是中低档购物中心，我们结合交通的顾问，我们知道有地铁，有公交在楼下，我知道每天平均有五到八万人流到购物中心来之后。建筑师非常重要的任务是怎么把这些五到八万的每天的人流在这个购物中心里面消费。其实市场顾问有些是结合建筑师，建筑师的角色是，我们告诉他店铺怎么分割，一层，二层，三层分别做什么。

　　现在的体验式的购物中心，他的餐厅已经不像是传统的那种，现在一些好的购物中心，在一楼都有非常好的西餐厅，中餐厅，通过很多的阳光和曲线的互动，让客户感觉很舒服。用我们专业行家的语言来说，你们觉得去到购物中心是一个享受，可能建筑师和顾问，他是要打造一个非常舒适的环境，让你把钱花光，还非常快乐。通过建筑师的曲线，灯光，动线，包括庭院，绿化流水等等的设计，建立一个消费的关系。他打造一个非常舒适，非常人性化的环境，大家才愿意过去消费。因为人们很愿意去自己认为属于自己的空间的地方。比如我们有的时候去购物的时候，他可能喜欢去西单，有的人喜欢去王府井，有的人喜欢去新光天地，因为新光天地有很多的富人，有明星。

　　市场顾问先行

　　我们在商业地产前期策划可能同步进行到80%，建筑设计就要同步进行了，因为开发商是很赶的。在一个购物中心的前期研究到项目定位，肯定是市场顾问先行，我们先走出第一步。到底是做什么档次，做什么业态，主力店来不来，体量有多大，都不知道。你先画图，先画建筑设计的话，都是自己骗自己的。我们市场顾问是第一步，从项目概念策划，我们要给开发商算出来，这个选址定位里面，我告诉你那个地块是八万平米的商业能不能支撑。我们从人流、交通，以及有效消费，我就知道你这个地块能够承担多少平米的购物中心。我们一般建议开发商为了降低风险，我们把他购物中心尽量拥挤。宁愿排队，也不愿意租不出去，空空荡荡的。去年西单大悦城的试营业，我作为消费者去的时候，有很多地方还没有开，有点空，就感觉不太舒服。所以，要跟建筑设计室充分立体地互动。前段时间我们在天津月亮岛的项目，我们现在还不停地和建筑师开会，改设计图。一个成熟的项目的策划及建筑设计，其实以我们香港的经验，可能是改20到40次。所以，很多的开发商老是在想，希望我们卖一包给他，他就可以去自动招商，自动运营，那是不可思议的。其实，一个成熟的建筑师，他会先从内部设计得很合理，很人性化，首先是能吸引女性去逛的购物中心，才是一个成功的购物中心。女孩子的化妆品有几千种，鞋子可以一天买一双。男同志往往只是买一些名牌的鞋，汽车等等。但是如果一个购物中心太大，逛得太累的话，就不聚人气。我们有一句话叫“大气，不聚人气”。我们认为购物中心的体量，包括动线的设计，包括层高，包括灯光都是非常讲究的。

　　我们看一个案例，这是沈阳的彭丽广场，我们考虑到东北的女孩身材很好，很高。我们设计了一个开放的空间。比如我们在贵阳的省会，有一个新区有一个40多万平方米的项目，我们加了一个非常重要的消费文化的元素。因为贵阳人，特别是南京，上海喜欢人满为患，都是喜欢扎堆。其实西单，王府井都是。有的时候我们逛街，并不只是购物，有的时候也看看别人，看别人怎么穿。所以购物中心里有很多的镜子，你可以看看自己，如果不满意的话，就有理由可以买新的衣服。

　　开发商是一个项目的指挥官

　　第三点就是开发商。开发商是最简单的，投钱就可以了，但是他也是任重道远的。他承担未来最大的开发风险，一个专业的成功开发商，做一个购物中心或者是盖酒店，酒店式公寓是一样的，都是一个资产。开发商最主要是找对市场顾问，对地块选址做出综合的研究。一个成熟的市场顾问，一开始会告诉开发商怎么设计主题，现金流怎么收回来，他的财务链条怎么设计。因为我们知道，现在我们的商业地产融资渠道比较少，他如何去当一个很高瞻远瞩的指挥者，怎么指挥市场顾问和建筑师对这个购物中心的打造，本身就是需要综合素养是非常成熟，非常到位的。他自己内部的团队，从投资测算，到招商能力，对商场、购物中心开业后期的运营、管理和翻新购物中心的能力，都是非常重要。我们常常会在一些其他的课程上讲到，像香港一个非常成功的商业地产开发商，新鸿基商场，在香港沙田有一个叫新城市广场，他已经开业七年了，但是还在不停地翻新，他平均每天有20万的人流。

　　一个非常好的购物中心，他的生命力不是五年，可能是五十年。一个开发商怎么利用顾问和建筑师打造一个成功的商业地产的成功的基因，成功的DNA是非常重要的。其实，一个成功的购物中心的基因，是很早就出来了。他的地位，到人流，到交通，到整个消费的潮流和趋势，是有一个深思熟虑的过程，已经很成熟了。因为建筑物本身是一个载体，最后是为人服务的。我们有些时候也跟北京的很多的领导要求，让他们去香港考察。比如中关村这块地区的有效消费是很高的，可能我赚一千块，但是我可以消费七到八百块，因为都是年轻人，他对未来有很好的预期，所以他花钱会花得比较爽快。对服装，美容美发会比较讲究。开发商本身也承担了巨大的风险，所以他对最后选择决策的任务是非常非常关键的。

　　在三四年前有很多的开发商跟我们做一些开发的前期和后期的互动，我们建议开发商你们要培养你们自己的运营团队。可能商业运营管理的成本是非常大的。

　　关于项目前期规划设计在整体项目操作中的重要性这个问题。刚才我也提到了一些，为什么前期操作重要呢？因为我们最主要的除了研究交通，研究未来的竞争对手，其实我们最重要的是研究每天有什么人来。市场顾问有两个关键词，第一个是消费力，第二个要结合建筑师，怎么强化吸引力。吸引力好比一个磁铁，如果他们有很大的魅力，就可以吸引很多的人流过去。其实，我们的观点认为，在前期的规划中，一定要非常深思熟虑。很多的开发商如果没有深思熟虑，不太了解商业地产的话，他可能花了很多的钱去打造冠冕堂皇的外壳，可能会弄一个天幕，或者弄一个喷水池等等。刚才我说了，人都喜欢去属于自己的地方，希望去到那里以后，可以把自己变成主角的，他不希望去那里以后感觉我自己那么穷呢？比如我们去了天安门的话，我们会感觉，我们的国家很伟大，有这么雄伟的建筑。但是把这个理念运用到商业地产的话，恰恰是错误的。如果你让他感觉，这里很漂亮，但是不知道去哪里逛，或者一进去就感觉，哎呀，我买不起，不来了。比如大家去一个很普通的超市，里面的服务员很多的老大妈，但是你很愿意去，觉得很舒服，可能五代同堂一起去逛，或者去看电影，或者去做一个溜冰场，或者做一个很科学的中厅做一些演唱会什么的，极限运动的表演等等互动的部分。香港新鸿基在香港的APM，他当时有一个很简单的屏幕，当年的《大长今》大结局的时候，因为香港人很喜欢看电视剧。那天直播《大长今》大结局的时候，当天去了28万人。各位可以想想每人买一杯咖啡的话，星巴克会是什么样。每人买一件衣服，就是不得了了。比如世界杯，奥运会的时候，可以放一些凳子，进行一些直播。所以，商业中心的前期规划可能占了总体设计的百分之四五十的时间。其实执行是很后面的事情，如果执行能力很强的话，后面是很快的。商户其实是很被动的，如果招商的时候，他会问你，你怎么确保预期人流过来。我们作为市场顾问，我们没有算得很清楚，我们可以吸引什么人来，钱包有多少钱，有效消费是怎么样，消费的频率怎么样，然后计算出商户应该缴纳的租金。因为后期还有很多的学问，包括商户的未来，比如潮流的发展。其实一个好的商业运营总监很懂潮流，很懂一个城市里消费的动脉。比如一些店可能是韩国的，卖西装，领带的，他就会预计他明年后年会倒闭，或者是衰弱。比如北京新光天地的势头是非常好的，东方广场可能和新光天地有一些竞争在里面。作为一个好的运营总监，对不同品牌的店面要有一个分析，比如你嫁给一个男人，你要知道这个男人有没有前途，如果知道他没有前途的话，就提早分手，就不培养他。

　　前期规划还有一个重要的过程，就是我们要给他一个比较弹性的空间，千万不要说这个区位一定做餐饮，那个区位一定要做服装。我们要给他预留一些弹性空间，包括我们在有些地方预留一些餐饮的上下水，包括承重等等。

　　还有一个非常重要的过程，我们在建议开发商引入市场顾问公司之前，也一定要引入建筑设计顾问。建筑设计顾问，他可以算卫生间的使用频率，扶梯，货梯的使用频率，停车场等等。比如如果，他过来要等个半个小时的话，他就不来了，可以去别的地方。前期规划，就是方方面面能想出来的都要想象到。还要把他想成最坏，如果这个主力店不来会怎么样，如果这个停车场停满了会怎么样。所以，市场顾问和建筑师对这个商业地产购物中心总体的规划，设计，策划，到前期招商的硬件和未来软件的配合，起到不可取代的非常重要的决策。

　　关于前期规划要注意的问题，要采取什么策略这个问题。策略方面，我们认为开发商是最重要的。因为开发商是扮演一个交响乐团的总指挥，他的品位，他选取的顾问公司，他控制的成本，他招商的节奏，他给商户的免租期，一些大品牌的店，他的老总可能要亲自过来，要怎么接待。之前的规划设计，我们刚刚已经讲得比较详细了。所谓的策略，就是你要有准备，要科学，要合乎当时市场的情况，要灵活适应。我们在很多次的课程和论坛也表达过，因为一个购物中心前期的规划，其实我们是为未来的100到500个商户的商业经营做准备的。所以，相当于一个开发商以及一个开发商的管理公司，在和100到500家企业同时做生意。一个购物中心，就是一个不同的器官，你说牙齿重要，还是手重要呢？都非常重要。如果开发商不很老练的话，商户跑了的话，你就会非常吃亏，只有他赚钱，你才赚钱。而且那些商家，有可能都是国际品牌，国内的连锁经营的，集团性决策的商家。如果不太资深的开发商，对几百家国际商户来你的购物中心合作的话，如果你少一点精力，少一点金钱，少一点诚意都没办法操作下去的。我交租给你的话，我是希望你这里有人过来的。我们是很有信心，从05到08年，经过这么多事情，未来的商业地产开发商，结合一些主力店，家居店，精品店为主的开发商，应该是有适当成熟的思想准备。以我们为例，我们作为专业市场顾问公司，慢慢地，角色也是从不停地给你说明道理，到慢慢发挥我们专业的风范。比如香港地铁，他是我们的VIP客户，我们给他们做了报告，就不管了，因为他有些地方比我们还懂。我们是很反对在北方做一些街区的，包括新三里屯，包括索拉纳，因为北方很冷，不聚温度。虽然购物中心很违反人性，像一个盒子，但是人很温暖，很舒服。如果你试图把欧洲、意大利、英国的那些街区搬来北方的话，可能会失败的，不像上海，上海的天气很温暖。

　　商业地产领域在目前规划中还存在什么问题呢？有些时候，作为市场顾问也好，作为建筑设计师也好。很多的时候发生了问题，我们会找出问题，找出问题的过程中，我们往往会归咎于某某人，比如认为是开发商不好。但是，我们认为，在项目的前期规划中，我们看到北京一些相对比较成功的项目。很多香港的，和上海的国外的开发商里北京，得会要求我们带他去看北京的成功项目。他们看完了以后觉得，这样就觉得成功吗？当年新光天地没有开，我们只能带他去东方新天地，燕莎等等。北京做得好的商业项目真的比较少。

　　其实我们最大的北京商业以望京为例，如果没有记错数据的话，望京有60多到70多个商业地产，包括：街区，购物中心，百货等等。市场顾问的角色最重要就是在一个新的开发片区里面，我们可以给政府测算这个地区的人口可以支撑多少体量的商业面积。我们本身也是有计划经济的一些思想在里面，希望很多方面都要规划。我们计算一个社区的人口，从商务、商业、居住、科研、学校、运动场所等等。并不一定是吻合市场真实具体的需要。所以，很多时候在新城的开发，以前的望京新城，顺义新城等等规划的时候，往往对商业地产，尤其是零售商业体量的判断和估算不是很科学的，不很适应真实需求的。我们很多的开发商为了拿到地，因为他以为拿到地，盖个房子就可以守株待兔了，后来盖了很多的树，没有白兔来了，他就完了。现在发改委对土地的用途，包括国务院对改变土地用途是非常严谨的思想，不可改变的。所以开发商拿了地以后，到底是做写字楼，购物中心，还是酒店，但是大部分都是变成销售的酒店式公寓。所以，我们认为，本身很多的项目案例，我们先要做一个很客观的消费群研究和市场定位。我们要同步算地块容纳最大的商业体量是多少。现在我们反过来了，可能给了我一百万平米，有40%要做商业。可能这个地块基本都是居民社区，基本上礼拜一多礼拜五大部分都是上班的。基本上住宅区域性的购物中心的体量不能做得太大，如果你拿了一百万平米，政府规划要求你有一定的商业地产的面积，这个很难的，因为这个本身是违反自然的。你这个用地的性质，交通配套不很完善的话，人是流不进来的。你没有足够的人流，尤其是住宅性的社区，礼拜一到礼拜五的白天有多少人来。我刚才说了，太大量的，太理想的规划，开发商本身在没有做市场顾问前期研究过程，他已经在做建筑规划设计了，这个是错误的。在香港的话，开发商首先是找我们，我们告诉他能不能做。在内地的话，他的老板不懂，你要直接给他一个两三百页的文件包的话，他可能会死机的。我觉得，政府的规划和开发商的规划有太多的幻想的比例。现在我们国家都在提倡科学发展观，实践能检验真理。

　　开发商规划完了以后，就是招商了。有一些项目他们找我们招商的时候，我们都不愿意接，因为他本身布局就不合理。05、06年很多的开发商，他本身是住宅型的小购物中心，还希望找一个LV进来。其实，我们很建议，包括政府部门，在规划用地的比例，也是多找不同的，没有直接厉害关系的专家来论证，而不是学术研究。学术研究的话，我们很容易去附和领导，很容易去琢磨领导。所以，应该兼听则明，集思广益。我觉得成与败最重要是一个思想。我们在北京这么多年，很多的问题还是没有搞明白。比如一些很好的地块，真的是糟蹋了地块的用途，很可惜的。

    主持人：谢谢徐总，徐总结合自身的经验和第一太平戴维斯的案例，给我们讲解了很多关于商业地产的前期规划，包括最后提出的一些政府部门应该介入到规划当中。我们也知道，现在的金融风暴席卷全球，请徐总给我们讲讲金融风暴对于商业地产的影响。

　　金融风暴对中国商业地产是利大于弊

　　徐伟成：我们在2007年底的时候，因为我们是做专业规划的时候，我们已经感觉到有金融风暴要来了。我觉得这个金融风暴的利弊分析来说，总体来说我们是认为利大于弊。因为这个金融风暴可以加速一些投机派的商业地产开发商，他不是实力派的，是偶像派的。或者是加速了一些不成熟的商业地产提前停止。第三个加速的金融管理方面对房地产信贷方面政策的制订，加速了国内外商业地产的融资渠道。对一些国际上，原来没有来到中国，原来没有机遇的，有实力的国际商业地产运营品牌，终于可以登陆中国了，有利于商业地产的重新洗牌。金融风暴以后，通过一洗牌，我觉得人会更清醒。住宅地产现在已经是非常清醒了，商业地产在08年会更严谨。包括以北京为例，有些商家可能根本就没有很成熟的考虑，随便开业、招商的。从08年到09年他可能要经历一个冬天。他在一个购物中心的运营和商业业态的组合，如何吸引消费者。08年以前大家都混得不错，浑水摸鱼。08年是真正的实力派了，最后剩下的都是四大天王，或者是八大天王。有真正竞争力的商业地产就会浮出来。我觉得08年底和09年可能有一些购物中心要出售，转让。我们认为我们中国的消费者是等不到半年的，有一个很铁的案例，就是非典，大家等了半年没有买东西了以后，就会疯狂地买车，消费，好象现在不买，以后就没有机会似的。为什么，前几年很多的外国的顾问机构，也对我们中国的消费者有一些研究，很多都是看好我们的13亿消费。昨天普尔认为美国人应该学会储蓄，中国人应该学会消费。现在我们的很多政策，都在刺激消费。09年底的话，我们认为我们的购物中心会慢慢理性发展，北京的商圈会越来越成熟，应该说我看到了很多的机遇。

　　主持人：徐总说得很诙谐，也很形象，大家也已经很清楚地理解了金融危机给中国商业地产带来的机遇。刚才您谈到中国商业地产的融资渠道是很有限的。前不久国务院通过了房地产信托基金的提案，虽然细则还没有出台，一旦出台将对商业地产有什么影响？

　　徐伟成：房地产信托基金并不限于服务商业地产。比如在天津，在北京以外的一些地区。天津的房地产信托基金，他是希望做工业地产，另外一些是希望做办公楼。房地产信托基金的回报率的曲线往往是像爬香山一样，是比较平稳的。在美国呢，他们的曲线是像过山车一样。作为中国，我觉得现在还是在不停地探索和摸索房地产信托基金如何去实现。我们公司也参与在里面，包括一些政策的制定。比如以购物中心做房地产信托基金，我们认为是大势所趋的。但是要找出几个黑马的企业，给他包装一些非常好的商场去做的话，我觉得还需要一两年的时间。我认为09年底的话，可能会做成一个气侯。以前我们公司帮过万达在香港，他是想把那个商业地产上市的，后来发现有一些机制跟他的操作不够完善，达不了国际水平。但是，我们国内的信托基金打造得也是很宽松，很透明，很国际水准的。但是起码有了这个举措的话，让开发商，投资方有了一个非常好的信号，起码风向标是很清楚的，让他朝着这个目标去打造。如果没有这个融资渠道打造的话，就好象这个地图不很明确，就像美国的东岸到西岸，都没有路灯的话，大家就会觉得没有方向。

　　所以，就这次金融风暴来说的话，我们认为对国内的银行，以及融资业也会随着进行一个革新和洗牌的。至于有没有一些商业地产开发商能够成功打造上市，还要看他的一些内部机制。从商业的企业运营，包括税收，包括等等企业内部的机制，还是有部分不是很透明的。

　　主持人：我们相信开发商对这个政策都是基于很大的希望的。

　　听众提问：刚才您谈到购物中心，随着中国大型购物中心的发展，由商场转变到购物中心的平台。目前的购物中心是基于开发商不理性的状况下，我是先盖了一个购物中心，然后请顾问公司进行规划，完全是一个反过来的顺序。从第一太平的角度，在商业招商上，MAL的性质方面，更趋于专业化的方向，有没有一些专业化运营的服务？

　　徐伟成：其实这个课题，我们也探讨了两三年，大家有机会上我们的网站的话，我们在澳洲是有非常成熟的商业地产运营管理公司的。在上海，我们有一家内营商业运营管理公司机构，在北京没有。如果在中国做一支真正的有专业团队，有专业服务成功经验的商业运营管理公司是非常困难的。商业运营要兼顾一个商场在接手，交付使用前，要负责招商，服务，解决投诉，开业前的准备。到开业以后，收租，包括商户之间有竞争，对他们进行调解。比如我是卖鞋子的，我的鞋子放在门口，怎么解决。比如顾客有问题，要投诉，打给谁，怎么解决。比如商业推广，购物中心有每年的推广计划。我们看一下香港新鸿基的APM，从06开始，F4的演唱会，到陈慧琳的CD签售，还有李克勤。还有一个高考的心理辅导，就是怕高考生因为心理压力大而自杀啊，就是找一些社工给他们进行一些心理辅导。从老、中、幼都不会放过。运营公司每个人都要出一个时间表，因为商户要交商业管理费的，这个管理费也包括了推广费在里面。为什么很多成功的商业地产开发商，商业管理部都是自己的。如果请一家外面的人过来，本身信任基础就很难建立。如果我们第一太平戴维斯接管万达购物中心，我可能是从赛特，燕莎出来的，我做一个一年的推广方案给他，三千万，包括请刘德华，刘亦菲等等过来，他会批吗？也许会批，也许不会批，我会敢向他提出这个三千万的方案吗？也许敢，也许不敢。所以，就是一个信任的基础问题。可能我们的老板一听到三千万，就会想，可以啊，三千万投过去，可不可以帮我拿回来三个亿啊。所以我们就搞一些类F4的，类刘德华的人过来，就是长得很像，但是杭州的刘德华和香港的刘德华是不一样的，虽然长得很像，或者搞一个超女300人过来。所以，第一个是信任基础很难巩固。第二商业运营管理公司的老板的成本本身成本很高，一个商业地产的运营老总年薪最少一两百万，他要负责招商，运营，管理等等。我作为一个第一太平戴维斯，我怎么能挖出这样一个人来呢？这种人本身是很稀缺的。还有一个，这几个商业运营管理公司的几个老板年薪加起来是要一千万的。所以第一个是信任基础问题，第二个是成本问题。还有商户的角色也很重要，香港的新鸿基APM，他在本身装修之前，就要求商户每几个月要更换店面，更换货，更换摆设。一个商业地产的商业运营部就等于大内总管，也是时尚部总管，他不希望他的旗下的店很土，他也不希望他的那些店里互相有矛盾。我本人就没有这个经验，这个都是20年经验管出来的。

　　在香港的香港城，他们的一些老板本身就是很时尚的，所以要求也很多。看不见明确的利润点的话，很多公司不敢轻易组成商业管理运营部。因为本身责任非常大，我们是非常有责任心的公司，我们要不不出手，要出手的话，就要帮客户管理好。

　　主持人：今天非常感谢徐总来到我们新浪乐居，为大家讲解一下商业地产的前期规划。刚才大家也提到一些问题，由于时间的关系，今天的讲坛到此结束，谢谢各位！