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       距离6月19日的2009中国城市综合体发展峰会已不足一周，在拉动内需成为国家经济战略发展要点的背景下，在这被业界称为“中国城市综合体发展元年”的时节，整合政府、专家、商家、开发商与媒体的力量，共同为城市综合体这一新兴经济引擎的发展走向与携手共赢献计献策，无疑具有充分的现实意义。

　　城市综合体的马达，正在全国范围内次第启动轰鸣，6月8日，围绕城北新城田园丁桥综合体城市设计、钱江科技城概念性规划等内容的研讨会在杭州召开。此前受到质疑的杭州百座城市综合体计划并没有因为宏观经济能否好转的未知而搁置。

　　在推进城市综合体的发展道路上，杭州绝不孤单。

　　据记者了解，从去年下半年到今年，除了北京、上海、广州、深圳等一线城市外，城市综合体在全国各地遍地开花，城市综合体是城市发展的方向之一成为各个城市政府和开发企业的共识。安徽合肥在建的综合体就有20个，沈阳号称要建100米以上的四栋高楼……而在投资领域，遭受金融海啸重创的摩根士丹利于今年还制定了50个城市50个商业综合体的投资计划，这其中，尤其看好二三线城市商场的升级换代市场。

　　作为城市化发展的必然结果之一，城市综合体的发展在如今住宅市场依然还处于阴晴不定的通货膨胀预期下，以及“保增长”“保发展”的国家“双保”任务的大环境下，有了新的发展语境。它正成为中国城市经济持续健康有序发展的新引擎。

　　迎来发展元年

　　“城市综合体的出现是中国城市经济发展的必然结果。”中国城市商业网点管理建设联合会会长荀培路向本报记者指出，“城市经济带动居民消费，消费需求带动商业网点发展。而以商业为核心业态的城市综合体正是中国城市综合体群的最初构成。”

　　改革开放以来，伴随着中国城市化进程的发展，随着以Shopping Mall为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳、广州等大中型城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中型城市都开始建设大型购物中心。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产与商业为特色的地产形式，在2000年左右悄然成为房地产市场的新宠，商业地产概念也在此时获得业内人士的关注。

　　“中国的城市综合体正是在商业地产发展大背景下出现的。”荀培路介绍，在商业地产的概念下，不同于传统的销售商店，市场上逐渐出现了百货商店热，后来又有了大型专业市场即大卖场，再到商业街和购物中心热。最后，由于城市区域功能的复合型需求，催生了国外已成型多时的城市综合体。

　　“上个世纪20到30年代，上海在南京东路到南京西路之间，共建设了10个万平方米以上的商业项目，而这一数字保持到了改革开放之前。”荀培路告诉记者，短短30年后，上海万平方米以上的商业设施就达到了4000个。“大家知道，上海快速发展的时期是这30年中的后10年，等于平均一年400个，发展速度之快让人惊叹！”

　　在这样的发展速度带动下，在国内一线城市，相继出现了北京的国贸、香港国际金融中心、深圳华润万象城等早一代的城市综合体项目。这些综合体在极大地完善和提升城市功能的同时，亦成为中国一线城市发展的符号和标志。在此之后，随着房地产行业的不断成熟和专业化程度的加强，一些开发商也纷纷走上打造城市综合体的道路，这其中，万达城市综合体的个案映射出了中国城市综合体的发展历程。

　　“从单个商业建筑体到多个建筑体组成的建筑群，从单一的商业零售到不同业态的组合，从满足单一的商务、商业需求到具备酒店餐饮等功能，万达的综合体产品经历了功能不断增加和完善的过程。”荀培路指出。而万达掌舵人王健林也宣称，万达集团(企业专区,旗下楼盘)目前推出的产品，已经完成了从2001年到2003年阶段的第一代“单体店”到2004年到2005年的第二代“组合店”，再到2005年下半年开始的第三代城市综合体的变革。

　　值得注意的是，在经历了2008年房地产行业深度调整、住宅市场遭受重创之后，由于城市综合体投资周期长，受金融危机影响小，在今年，正成为开发商关注的领域。主流开发商相继将目光锁定在城市综合体上，城市综合体的开发份额甚至占到其开发量的50%或者更高。万达集团、中粮集团等行业领袖企业更提出了只做城市综合体的发展战略，开发商热情高涨可见一斑。2009年，城市综合体正迎来发展元年。
 
　　城市发展新兴载体

　　中国正处于城市化高速发展时期，尽管受到全球金融海啸的影响，国内经济在通胀的预期下仍有变数，中国城市化进程依然势不可挡，作为城市化发展成果之一的城市综合体的发展也是一样。在此过程中，由于城市综合体的自身属性和特点，对于开发商、政府以及城市发展而言，其必然成为各方发展的重要载体。

　　“商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。”荀培路指出，以商业地产为主的城市综合体恰恰能够通过“以售养租”的模式，突破这一商业地产在中国发展的资金瓶颈。

　　此外，在做城市综合体时，由于开发体量大，开发商还可以运用商业地产作为杠杆向政府拿地，拿地价格也比纯住宅低。

　　而对于政府而言，这种综合体的模式也会为当地政府带来诸多好处，即混合多种业态、大开发面积的综合体不仅能满足开发商自身短期现金回流与长期持有物业的配比，同时也满足了地方政府的需求。城市综合体在运营的过程中能为政府带来长期的商业税收，而品牌企业入驻、就业岗位的增加等等对政府也比较实惠。因此，也就不难理解，很多品牌开发商在2008年新开的项目为何都是政府邀请的。

　　除此之外，“城市综合体成功推出后，城市周边物业的资产价值也得到了提升，而这部分业主也为持有物业贡献了人流。城市综合体与周边物业便形成良性循环。”阿特金斯大中国区董事李文捷说。

　　也正因为其特殊的操作方式能带动区域的繁荣，它也由此成为地方政府带动区域发展的启动器。因此，可以看到，区别于欧美等城市化程度较高的地区，在快速城市化的内在需求下，中国城市综合体在很大程度上面向的是城市扩张和城市更新。此类开发模式在具有混合使用、多业态集约、注重环境景观品质的基础上，会更加注重高强度开发和建筑形象的地标性，从而也为城市新区发展提供动力。

　　在扩内需保增长的背景下，这种模式无疑具有更强的诱惑力。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机。而上述也仅仅就以商业为核心业态的城市综合体而言，其他尚未明显发力的城市综合体类别也为众人留下更多的想像空间。