---

　　在前两年，没有人能说明白，中国商业地产市场究竟处于怎样的状态。地方政府的政绩冲动，开发商资产配置的宏图壮志；使得数不清的商业综合体拔地而起。但也自彼时起，商业地产空置率以每年25％左右的速度递增，高空置率的项目恶化了开发商的资产负债表，并在金融海啸的席卷下，将持有性物业比重大的大型开发商推向了“百日剧变”的边缘。

　　而今时今日，商业用地的积压闲置、商业项目的停工缓建、招商的停滞、开业的延迟、空置率的上扬……商业地产不再是房企心目中的“避风港”。相反，前几年高歌猛进的合生、富力等，却发现旗下的商用物业成为资金链上最大的累赘。

　　与住宅的“一落千丈”相比，商业地产给人的感觉则是“逐步凋零”，哀鸿遍野的惨烈景象并未出现，然而，其整体的发展似乎一下子停滞了。

　　金融海啸的冲击，加之自身发展的失衡，使得商业地产的空置率剧增。何时回暖，尚不可知

    5月的一个周末，北京东四环边上的美罗城购物中心依旧冷冷清清。记者看到，除了百盛、沃尔玛等主力店外，购物中心近九成商户已经关门停业，而坚持“开门”的少数几家，目的也只有一个——甩卖掉积压商品。

　　“实在是撑不下去了。”二层一家服装店的老板告诉记者，他这个60 平米的店面，一个月的租金就是3万元，而即使是“旺季”，满打满算一个月的销售流水也不足1 万。

　　服装店老板坦言，自己已经很长时间没有交过租金了，“几乎所有的商户都不交，也交不起。”现在，他正预备将店铺搬迁到富力城一带。

　　两年前，刚刚开业的美罗城也是如此冷清，销售人员多过逛店的买家。那时候，记者还在期待经过一段时间的“养商期”之后，人气能逐渐旺起来。没想到的是，在两年之后，美罗城购物中心更被买家和商户共同抛弃。目前，还传出美罗城将“易主”的说法。

　　商业地产步入停滞期

    虽然与住宅的“一落千丈”相比，商业地产给人的感觉则是“逐步凋零”，哀鸿遍野的惨烈景象并未出现，然而，其整体的发展似乎一下子停滞了。美罗城并非孤案。

　　首先，“停滞”表现在商业项目的推进过程中。在北京，2008 年预计新增商业物业面积大约为600 万平方米；但是全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯Village 等在内，真正入市的新开商业面积不足300万平方米。而大钟寺国际广场、万贸购物中心、首地大峡谷、华熙长安MALL 等已落成的商业项目则集体推迟了开业时间，且开业时间变得遥遥无期。

　　“比如万贸购物中心几乎已经销声匿迹了。”一位业内人士称。据说，这一项目四处寻找买主，却无人愿意接手。“华熙长安MALL 也传出想要出售的消息。”

　　在全国范围内，商业项目的停工、停建、缓建、延期开业更不是新鲜事。在上海繁华的新天地区域，有两幢顶级豪华酒店——迪拜七星级帆船酒店集团朱美拉酒店和希尔顿集团麾下奢华品牌康拉德酒店，这两家酒店都曾经预计2008 年开业。如今，它们不仅没有如期开业，现在也已经停工。

　　“现在一些项目的停工停建是正常的。”上海易居房地产研究院副院长、住房和城乡建设部特聘专家丁祖昱如此问答记者。在他看来，上海、北京一些刚刚开始建设的五星级酒店项目都放慢了节奏，这就构成一个明显的信号。同时，“在一些三、四线城市所谓的CBD 区域，新项目停滞的情况更为明显。”目前，丁祖昱比较担心的是，“战术性的停工停建是否会演变为战略性的，甚至变成无奈的烂尾。”

　　商业地产的“停滞”的另一个表现是，已经投入运营的项目，也在招租、招商、销售等方面陷入困境，由此导致空置率的上扬与租金的下浮。

　　2009 年4 月，北京朝阳门11 万平方米的悠唐和崇文门13 万平方米国瑞城艰难开业了。但是，这只是“部分”开业，商场里大部分的面积还挂着“即将开业”的围挡。

　　新中关、华贸购物中心、银泰中心……这些已经投入运营的商业中心，无一例外人气偏低。

　　高力国际给出的数据表明，第一季度的北京中高端购物中心的市场净吸纳量下降至43590 平方米，按季下跌50.4%。许多品牌零售商在目前的经济状况之下，更青睐入驻成熟的购物中心以规避经营风险，致使新增项目招租难度越发加大。

　　半数商铺推迟开业

    尽管悠唐和国瑞城的招商没有完全填满，但比起那些开业遥遥无期的项目来，已经够幸运了。

　　仲量联行发布的第一季度市场报告显示，由于零售商的实施战略继续以整合而非扩张为主，北京商铺市场租赁需求仍然保持疲软。新近竣工和即将竣工项目的预租赁率很低，也反映了市场需求放缓的状况。在市场空置率不断上扬以及租赁需求疲软的双重影响下，本季度北京购物中心的平均租金较上季度下跌5.9%。

　　零售商明显放缓了开店速度，而且更愿意选址经营风险较低的成熟项目，如东方广场、新光天地等，这些项目租金水平稳中有升，仍然是北京地区零售商愿意等候入驻的少有商业项目。

　　但是，新开购物中心却受到冷落。据高力国际的报告显示，第一季度，新开业购物中心的低品牌进驻率拉升了北京中高端购物中心的整体空置水平，至17.21%，环比上升3.16 个百分点；建国门商圈一如过往仍货得最高空置率，为40.30% ；而CBD 和王府井(600859,股吧)商圈的空置率分别为23.47% 和20.65%。其中，由于金宝汇新近入市，致使王府井(600859,股吧)商圈的空置率环比上升近一倍。

　　季内，北京中高端购物中心首层租金环比下跌4.6%，至每月每平方米711.51 元。大多数购物中心已下调租金收入预期，以维持其稳定的出租率；但同时，为了应对严峻的经济环境，业主亦开始针对不同业态采取不同的租金收取方式，让渡部分权益给予租户，如暂时对餐饮业态仅收取抽成租金，以共渡难关，而之前的通常做法是固定租金或流水抽成两者取其高。

　　一方面，很多零售品牌大多采取暂停或减少开店来降低成本；另一方面，开发商也采取了观望态度。双管齐下，部分购物中心被迫推迟开业。Sandalwood 华北区总经理张志贤指出：“在建立新建购物中心的品牌形象时，第一印象至关重要，并往往能决定其成功与否。鉴于零售商目前不愿开设新店，部分购物中心的开发商也正静观其变，希望待市场行情好转后再行开业。”2009 年今后三个季度总共将有120 万平方米的新增商铺空间竣工，预计其中的50% 可能推迟开业。

　　高端商业项目阻力最大

    不同定位的商业项目呈现出不同的境遇，其中高端商业是重灾区。高力国际提供的一季度报告显示，2009 年第一季度内北京中高端购物中心的整体市场表现下滑，新增供应出租率较低，各商圈空置率上升伴随租金水平下降。

　　一些国际零售商放缓在中国和北京扩张的步伐、高级零售产品大量打折、本地消费者购买行为在心理上受到更大的约束。而考虑到近期增长前景日益不妙，部分奢侈品牌零售商已推迟新店开业的计划，甚至关闭了其盈利状况不佳的店面。

　　华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司资产管理部执行董事唐耀认为，全球经济衰退与本土经济增长放缓对奢侈品的消费和其品牌扩张带来很大影响。定位在高端消费的购物中心受到波及最大，营业额下降明显。

　　高力国际称，受本土业务的影响，部分奢侈品牌就海外扩张持观望谨慎态度，使定位高端、甚至中高端的新增项目招商受阻，如平安国际金融中心的商铺部分，便推迟了竣工和开业时间。即使金宝汇和国瑞购物中心仍处于试营业状态，与去年开业伊始即获得较高入住率的银泰中心、三里屯village 南区相比之下，商场内仅有部分店铺开始营业，不少店铺仍处于装修甚至是招租状态。

　　“相反，定位中高端、家庭型、面向大众的商业项目，则没有受到影响。”唐耀说道。他认为虽然被金融危机笼罩，有很多商业品牌和业态还是有发展的。唐耀以“优衣库”为例，据日本媒体报道，日本优衣库的老板当前成为日本首富。而优衣库的品牌和消费层定位正是面向大众白领的消费。

　　星级酒店“很受伤”

　　酒店和服务式公寓的情况亦不乐观。据悉，北京CBD 区域的一个项目配有两栋高端酒店，已经关闭了其中一家，不然的话，两个酒店的入住率也就10% ；关掉一家，另一家还可保住了20% 的入住率。“当前入住率达到30% 的酒店已经是很不错的情况，好些的酒店也就40% 的入住率；服务式公寓的出租率也下降到了40%~50%。”北京世邦魏理仕董事总经理尹宝军说。

　　而在上海，从2008 年8 月以后，酒店平均入住率为54.6%，是20 年来的最低。房价从2008 年11 月开始下跌20％至30%，个别高星级酒店半价销售，一些以接待境外商旅人士为主的酒店，入住率降到30% ～ 40% 左右。

　　根据《2009 年中国酒店市场调查》显示，以往有着丰厚出差经费的金融界跨国公司，为了应对危机，多数已经调整了职员出差的待遇，从头等、商务舱改为经济舱，从五星级酒店改为四星级酒店。这印证了金融危机对于高档酒店的影响最为严重的说法。

　　从全国范围内来说，酒店受影响最为严重的城市应该是北京，因为近两年内，北京新增了大量高档的酒店。客房供应量的增加及订房率下降的趋势，给北京酒店业带来严峻考验。而受影响较小的应该是一些二线城市及旅游点。比如说重庆、成都、大连、厦门、三亚、杭州、昆明等。在2009 年前两个月，上海许多四五星酒店的入住率下降到10% 以下，而2008 年和2007 年景气时一般可以超过70%，达到80% 至90%，甚至是满负荷。对于高级酒店而言，一般保本的入住率必须达到30%。

　　北京也是如此，第一季度，京城部分五星级酒店团体采购价跌破500 元，大多数五星级酒店入住率维持在20%乃至更低的水平。

　　在信心指数方面，综观《2009 年中国酒店市场调查》，有超过90% 受访的地产开发商认为在某种程度上，新酒店项目会停建或者缓建（ 约40%受访者认为会缓建超过1年，约30% 受访者认为25% 会停建，约20% 受访者认为超过50% 会停建）。

　　目前，外资投资者在酒店项目上的投资活动估计不会过于活跃。反观国内的投资者，尤其是国有企业，在这个“风暴”危机中却找到了机会，精明的投资者把目标针对在一些地段优越，但需要改建的酒店或一些停建、缓建的新酒店。

　　金融风暴刮向终端市场

    无论是商铺、写字楼还是酒店，没有了最终用户，就没有了发展的动力。如今的金融风暴，恰恰在“用户”这一环节，为商业地产施加了现实的压力。

　　金融危机使得零售商明显放慢了扩张的步伐，这已经是不争的事实。据报道，国内连锁百强企业新开店铺数量增速将减缓三成，国外零售商的观望期亦会持续。

　　2008 年，全球几大零售巨头在中国纷纷放缓了开店的步伐。2008 年，沃尔玛在华新增门店不足15 家，与2007 年相比减少了近一倍。同样，家乐福2008 年在中国开设门店不足8 家，远低于年初计划的21 家。另一家零售巨头麦德龙虽然在2008 年初曾定下“每年6 至8 家新店”的目标，其结果却是在中国市场一家门店都没有开。

　　全球最大家电连锁零售商“百思买”，原计划2009 年在中国开6 家店，目前，这一目标基本没有完成的可能。

　　在家装行业， 百安居的2009 年计划是将中国门店的数量由63 家减少至41 家；而图书类的贝塔斯曼早在2008 年底已关闭国内全部36 家门店。

　　零售企业的审慎姿态，为商业项目的招商、开业都产生不利影响。据DTZ 戴德梁行的报告显示：由于新开业的商业项目大多经营状况不尽如人意，使零售商的经营压力大增，很多零售商转头关注市场中较为成熟的商业项目。

　　这将会延长新项目的招商时间、影响招商进度，导致新商业项目或多或少推迟了其开业时间。

　　“目前的招商的确难度非常大。在以往，如果首层招到一线品牌，二三层的招商就会相对容易。现在则不然，比如金宝汇，大老板亲自出面把GUCCI 谈下来，剩下的二三层还是不行。”DTZ 戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏说。

　　同时，零售品牌为了降低成本，在扩张新店时纷纷提高了要求。“现在，比较好的零售品牌，在与商业项目谈合作时都很强势。不仅要求项目好、位置好，还要业主愿意提供装修补贴，同时以纯销售提成作为租金才有机会继续洽谈。”张家鹏说。

　　按照目前的市场行情，部分一线品牌要求的装修补贴金额上升了50% ～ 100% 不等，相反，扣点租金却反过来下调。实际上，为了招揽商户，各个商业项目已经使出浑身解数。近期，某个新商业项目为了促进商户尽快营业，提出商户如在业主规定时间内开业，业主将给予两个月免租，第三个月租金招商纯抽成方式收取等优惠条件。

　　写字楼空置率冲击20% ！

　　“商铺市场相对来说还算不错，租金的下调并不多。

　　北京商业方面的空置率是8.2%，当然，还有继续下调的趋势。但要比写字楼好很多。”尹宝军告诉《地产》记者。

　　北京写字楼市场的空置率，世邦魏理仕的最新数据显示，已经高达20% ；金融街(000402,股吧)和中关村(000931,股吧)的写字楼租金相对稳定，只跌了5% ；CBD、东二环、东三环区域则是重灾区，不仅租金跌幅最大，而且空置率节节攀升，最为甚者达30% 之多。

　　与商铺相比，写字楼面临的终端局势更加不乐观。记者了解到，金融危机令多数跨国企业扩大租赁面积、改善办公环境的需求搁置；甚至某些公司考虑收缩在北京的经营规模。而持续不断的新增供应量则让空置率不断提升。

　　仲量联行的报告显示，2009 年第一季度，北京整个写字楼市场的空置率已攀升至24.7% ；中央商务区（CBD）的写字楼市场空置率攀升至37.4%，也就是说，CBD 三分之一以上的写字楼是空着的！

　　华润置地（北京）股份有限公司市场总监唐瑶坦言，在华润置地旗下的凤凰置地广场，正在招商的商业物业也遭遇了难关。“其中最难的是写字楼”。因此，从业主的角度，就不得不削减原来的期望值，比如，开业时的招商目标从50% 以上降低至30%，写字楼要给租户“更大的弹性”，包括租金方面的下调等。

　　如今，多数业界观察者一致认为，写字楼市场环境将于未来12 个月持续恶化。第一太平戴维斯商业楼宇部高级经理温书阅坦言：“2009 年的新增供给量将超过160 万平方米，相当于2008 年底总存量的22%，其中有48% 位于CBD 及其周边地区。因此，CBD 及周边区域的空置率将有可能在2009 年底攀升至35% 以上。”

　　写字楼空置率的高居不下，使部分在建项目在当前市场环境下，并不急于落成并投向市场。第一太平戴维斯数据显示，今年第一季度新增供应只有七个，环球贸易中心二期、金融大街1 号、万通中心D 座、盘古大观等。尽管供应并不算多，但受累于日积月累的新增供应增长基数，第一季度北京甲级写字楼空置率已然迫近20%，仅略低于过去10 年的峰值——2002 年的20.1%。CBD 写字楼空置最高，达到29.3%。

　　与半年前相比，亮马河区域的空置率升幅最大。高纬环球研究咨询部高级经理张平分析认为，原因是一些原有甲级写字楼项目有不少面积空出，且新增项目租赁遇到压力。但因其未来的供应有限，预计空置不会再出现急速上升。

　　而CBD 和东二环区域，随着大量有效供应的进入，空置率很可能再次迎来较为显著的上升。

　　高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇则表示，空置率环比上升仅仅0.9%，不能说作“相当严重”，但其继续上升的趋势的可能性比较大，“因为企业租户仍维持减少租赁面积、谨慎性扩张或不扩张状态”。

　　“硬币的另一面”则是租金的下行。“甲级写字楼平均净有效租金（即剔除管业管理费用和免租期）按季下跌5.55%。”谢靖宇表示。

　　而第一太平戴维斯的数据显示，北京甲级写字楼平均租金自去年第三季度以来已累计下滑8.7%。其中，CBD区域的租金在第一季度跌幅最大，环比下挫8.5%，至每平方米每月人民币201.0 元。CBD 及其周边区域平均租金自去年第三季度以来累计跌幅达12.6%，已处于2000 年后的最低点。

　　随着逾百万平方米的项目于未来9 个月陆续入市，租金不可避免地遭受进一步的下行压力。“今年第四季度或者明年1 月份租金才会达到最低的状态。”尹宝军预测道。

　　由于市场的压力，写字楼开发商们除了再度下调已处于低位的租金，还在为租户提供更优租赁条件上费尽心思。在过去6 个月签订的新租约中，业主给予租户的免租期明显延长；同时，如果是大租户（签订3 年以上租约，租赁面积超过2000 平方米），有效租金可以锁定在可成交租金80% 的水平。唐瑶更是直言：“很多原来不用给的条件，我们现在都可以考虑。”

　　尹宝军对此表示认可，他建议写字楼的开发商，当前赶快把出租率做上来，因为空置也是有成本的。在租金上多做些让步，吸引一些大客户进来，这对项目今后的定位会产生好的影响。“客户身上的压力使得租金的谈判难度越来越大。除了租金，还要考虑其他方式，比如装修费的折让、提前的免租期、装修期的免租、未来退租不需要恢复等很多条件。”

　　国内用户：隐约的蓝海

    虽然局面严峻，但并未行至死棋。在明显下行的市况中，些微的回暖迹象和需求面结构性的积极变化亦隐约可见。

　　3 月18 日，世界银行把对中国今年的经济增长预期从此前的7.5% 下调至6.5%，这已是过去四个月内的第二次向下调整。在此作用力下，2009 年第一季度市场需求量继续下滑。世邦魏理仕数据显示，吸纳量仅为68835 平方米，较上季度下降32％，较去年同期相比更是下降50％。

　　虽然北京写字楼租赁市场交易并不活跃，但市场中咨询写字楼租赁的客户明显增多。唐瑶感同身受：“外资客户对中国经济还是有信心的，最近看写字楼的公司越来越多，这也是写字楼回暖的一个表现。今年我们写字楼的租金一直保持稳定，若跟几家大客户谈妥好，还有提高租金的打算。”

　　“北京写字楼市场租金不断降低的刺激下，市场需求开始复苏。但是，这些潜在需求要转化为真正的成交还需要一段时间。”尹宝军提醒。

　　正像尹宝军说的那样，在第一季度里，跨国企业租户重新谈判以缩减其已入住面积，及不惜违约中止已签订的租赁合同的个案数仍在持续增加。不过，虽然市场需求总量下滑明显，但第一季度仍不乏大面积租赁成交案例完成，尤以CBD 为核心的东部地区最为活跃。

　　例如，中国职能交通系统控股有限公司在嘉盛中心租赁了9000 平方米写字楼面积；智联招聘和华远国旅则在复兴国际中心分别租赁了4500 平方米和2200 平方米写字楼；而在北京设立分支机构的淘宝（中国）软件股份有限公司则承租了泰康金融大厦4400 平方米写字楼。西部中关村的融科资讯中心则吸纳了美国传统农业公司孟山都3000 平方米的办公面积。同时，国家开发银行则在位于金融街的英蓝国际中心租赁了1000 平方米写字楼。

　　从以上成交不难看出，一季度市场需求主要来自国内企业。在经济危机冲击下，国内企业的需求不但未受严重影响，还有不断增加的趋势。

　　“尽管外国投资与跨国企业需求持续走弱，国内企业，特别是直接受益于政府经济刺激政策的公司，预期将在来年维持强劲的增长，创造写字楼需求。”温书阅表示，“业主亦意识到国际租户需求的疲软，并开始转移市场推广的目标客户至国内企业，后者租金预算更高，租赁需求也更为稳定。”