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  　经济危机对商业地产影响比较早，也比较深，但是细分在房地产里面，受金融危机影响，住宅地产和商业地产来看，影响方式和影响程度是不一样的，对房地产住宅市场影响应该说都是比较严重，交易量、交易额都大幅回落，但是住宅市场最近又有明显回暖，影响比较明显，下去比较快，但是上去也还是比较快的，是不是整体性回暖不好说，但是有明显回暖迹象。

　　从一些大城市数据可以看到这一点，1-4月份北京、上海、广东住宅市场交易量增长非常快，北京商品房销售面积增长1.1倍，跟去年同比。天津市增长55%，广东是47%，上海是19%，房价也应该说明显的不光是量在上，而且价格也在提升，我问了一个北京的开发商，是北京中远，在北四环，去年是1.5万，现在2万多了，当时开发商说1.5万是在成本底线，但是现在有一个比较好的利润回报。

　　对于商业地产的影响可能没有这么明显，但是房地产如果涨幅太快的话，我觉得房价的绝对价无所谓，但是还是会有影响，房价是向好的直接标准之一，现阶段超过承受能力的话会带来投资问题、承受能力，住宅地产和商业地产还是有明显不一样，这个不一样表现在几个方面，第一个商业地产里面不同城市影响的程度是不太一样的，大城市影响大过中小城市，大城市里面外资企业比较大，首先冲击最直接的外资企业、涉外企业，包括涉外旅游影响比较大的，反而中小城市影响没有这么明显，这是一个。第二，高档商业项目影响比低档商业项目影响明显，高档商业项目里面像甲级写字楼、五星级酒店、奢侈品消费，这块影响比较明显，而像百货商店、超市、经济性旅馆、快餐业，这些影响却不是特别大。虽然像超市曾经在三、四月份的时候也有一些下滑，但是这主要是CPI指数下来，在销售量没有太大变化情况下，销售额会有所下降，但是高端的就比较明显，像北京甲级写字楼去年一年总体价格下降20%以上。在香港最严重的跌到只有五、六成，上海也是影响比较明显的，也是比较严重的。五星级酒店影响比较大，北京五星级酒店去年入住率统计先来不到40%，房间价格也下降比较大，前天我出差的时候，北京有一家国际雅高管理的五星级酒店，到我们这里来促销，来发贵宾卡，他告诉我现在北京五星级房价不含早餐已经到400多块钱，已经到底线了，员工实行四天工作制，停一天，把工资降下来，我们的销售经理同时兼客房服务员，没有办法，成本要控制。中小城市影响没有那么大，我昨天就住寨世贸，特别问了一下房价，这里单人房是1100多块钱，这个房价应该说还是一个不错的价，现在北京五星级酒店一般也就是在一千块钱上下。

　　高档的影响比较大，中小的影响反而不明显，因为中国基本面没有受到很大影响，我们办公的地方，最近要租一个办公区域，价格不降反升，在中低档的商业办公楼里面价格仍然保持不错的态势，soo中国潘石屹对内部员工讲对瞧不起物业的公司，以后将不得不去这些地方办公，像美国不屑于去沃尔玛买东西的人也要去沃尔玛买东西。

　　商业零售业这一块冲击所受的影响主要还是高端的影响，中低的影响不大，这里表现为销售额有所下降，但是整个销售量还是保持不错的态势。

　　总总的社会消费品零售总额来看，一季度达到了2900亿，比同期增长15%，整个商业部分影响并没有想象的那么大，还有一个不同就是一般地段影响比核心城市商圈影响要大，因为经济形势不好，人们消费有所减少的情况下，首先受影响的是新开的、不成熟的，而核心商圈地位还是比较稳固，我们可以了解一下，像杭州的延安路、武林广场，北京的王府井西单，这些地方的租金价基本上保持稳定态势，最多是涨幅下降，但是绝对租金价不会下调，像社区商铺，新开的商业区会有明显下降，甚至招不来，家乐福从去年以来很多签约的商场都是给一个很低的租金，这些实际上在金融危机发生之初就是这样一个格局。

　　金融危机发生到现在这么长时间之后，住宅市场有明显回暖迹象，但是商业地产在并没有随着住宅地产回暖而有明显回升，这个格局没有发生明显变化，当然这中间也还是有一些亮点，这个亮点主要体现在有些大公司，有实力的、有长远眼光的、有战略目标的大公司开始抄底，开始战略性进入这个行业，像大的专业商业地产公司，比如恒隆、万达、中原，这些公司不一定说步伐没有这么快，至少还是按照原计划推进。

　　前两天在天津参加一个中粮地产的大型综合体项目，是五十万平米的综合体，前两天在沈阳也有一个大型综合体刚刚引进开业，恒隆今年有两百万平米的商业中心依然在有序建设当中，我曾经问恒隆地产董事长陈启东(音)先生金融危机有没有受影响？他说没有影响，还有比金融危机建设成本更低的吗？当金融危机结束之后，他们判断是有两年、三年，之后经济肯定会好转，到那时候人们拿不出产品，而他们只有少数钱拿得出产品，将来会是一个什么样的机会，同时还有像瑞安(音)这样的大公司，同样的问题问瑞安(音)，他说我们上海的新天地很成功，这个项目就是九七年亚洲金融危机的时候上海一个项目，他说我们在思考的时候，一场地区性金融危机我们创造了一个新天地，这次世界金融危机来临的时候，瑞安又要贡献一个什么样的价值，要有这样的实力，要有这样底气的公司不多，要有足够的人才储备、足够的资金，还要有足够的与市场对接的渠道，否则是很难做到的，这应该说是商业地产里面金融危机发生以来的一个亮点。

　　第二个我讲一下在当前形势下，政府应该为商业地产比较营造一个更好的外部环境，商业地产发展，尤其是零售发展跟城市规划密切相关，跟人口、跟道路交通、跟周边商圈气氛都有很大关系，这些都需要城市规划部门有一个很好的统筹考虑，过去长期以来我们很多城市甚至没有商业规划，后来在商务部大力推动下，很多城市都完成了商务网点规划，但是由于没有国家商业法的支持，很多商业规划在实施当中遇到很大阻力，商务部原来力推的城市商业网点规划条例早就递交到国务院法制办，在几个部委协调好几次，几次呼之欲出，但是又被搁置下来，原因是过去持反对意见的部门以担心条例会影响投资，跟扩大内需的基调向违背的理由，再次搁置法律草案讨论，这样的说辞是站不住脚的，我觉得恰恰相反，越是在经济不好，在整个商业地产投资冷下来的时候，我觉得真是我们好好的做一些商业地产规划，做一些调整、做一些思考的时候。我们一个好的商业网点规划不会限制商业地产发展，相反应该是有利于推动商业地产健康发展。我们有一些城市已经开始意识到这个问题，昨天我到天津去参加一个论坛，就是由天津市规划局和商务委两个部门联合发起这样一个论坛，这个论坛题目就叫天津商业地产发展规划高峰论坛，过去规划部门来商业地产开会不多见的，后来我了解一下，原来是他们的张书记亲自出的一个题目，在书记层面上也意识到商业地产需要很好的规划，否则就很难有一个好的发展，另外一个不仅要做好规划，而且还有商业地产后续运营发展，政府应该给予更多支持，我们要了解商业地产复杂性、特殊性、重要性，商业地产对城市，尤其大型商业地产，像综合体这样的项目对城市贡献、影响非常大，同时对政府支持、依赖度也比较高。我们政府对商业地产认识上面有些还有待于提高或者说走出一些误区，过去我们跟商业地产土地规划的时候往往简单强调土地拍卖价，不谈土地开发商专业背景，他的专业实力以及项目未来总规划方案和实施可行性，所以很好的一些地块往往给了一些很不专业的公司，很多应该做的很好的地标性项目最后变成了一堆小商铺。

　　当然商铺也是城市里面不可或缺的商业地产产品，但是在城市中心区里面或者说商业地产发展里面，主流产品应该是综合体、大型购物中心和组团式商业，这样的产品具有先进性或者说代表未来商业地产发展方向，本来有条件、有基础做的购物中心，最后都分割掉了，土地价格还卖的很贵，这样成本分摊不过来，最后销售就卖的很高，消费者不轻易买账，最后压力转嫁给经营者，经营者经营不好就闹市，就像潘石屹的楼卖的很好，但是纠纷不断，你看他们将来还会有纠纷，还会闹出新闻来。实质上商业地产政府在推出这些地块的时候应该算大帐、算远帐，而不是算短帐、算眼前帐。

　　现在真正符合老百姓需要的这些商业不多，小康生活水平的商业要体现休闲、商业特色、人性化等，对于这样的商业应该更多的培育，如果都是卖天价的东西很难成长，恒隆地产很有钱，一年租金受益可以达到五十亿，他们是零负债，就是这么有钱的公司，就是这么专业运作的公司，它在拿地的时候从来不出最高价钱，他们老板讲我要最好的地段，但是不出最高的价钱，他可以给政府承诺，我可以给你做最大的投资，给你做最好的产品，很多企业把很大的成本放到地价上，然后在项目建设上偷工减料，然后给商家的那部分就杀鸡取卵，不是放水养鱼，这样很难做好。

　　昨天中粮(音)开会的时候，他们天津的五十万的综合体项目，他们前期规划就花一个亿，政府应该予留一些项目发展空间，另外项目后期盈利以后，我们政府也需要给予很多支持，我们搞促销的时候，像有些餐饮、咖啡等临街摆出来，也搞一些签名售书的时候，可能会带来安全方面的担忧，但是不是一刀切，简单的一停了之还是给予配合支持，我们很多城市一搞演唱会，武警都过去了，但是商家一搞活动就给你填罚单，什么都不管，写个条，出了事你负责，其它不管，我觉得要转变这种观念，尤其在形势不好的情况下。现在商业用地市场整体不是太好的情况下，政府要有序控制，不是着急的推出去，要做好、做细、做科学，将来可以卖更好的价格，我们曾经组织考察团到迪拜，迪拜做得非常好，王国平书记也专门带团考察迪拜，考察回来以后讲一个话，过去我们感觉自己很能干，发现卖地不算强，卖规划是真正有水平。

　　另外一个今天这次主要是商铺投资，我们也是可以做一些转变和新的尝试，比如从国际来讲，未来真正有价值的这些产品能不能有一个很好的结合，有一个对接，我们也可以做一个新的尝试。