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    前沿：金融危机下，商业地产正随着国内经济复苏逐步趋暖，重庆商业地产在2009年上半年表现尤为明显。在探讨重庆商业地产的现状并对以猜想时，观音桥商圈的突飞猛进让我们不得不深思。这个新兴的商圈去年整个销售额同比增长高达40.8%，远远高于解放碑商圈。加之西环步行街将于今年10月1日建成；在未来国际背后的被称为“太阳谷计划”计划也将于两年后完成。观音桥商业中心的发展潜力不可预估，城市向北的趋势越发明显。

    7月的第一个周末，连日来的持续降雨让山城显得格外凉爽。从南坪驱车过来的张先生，把车停在江北金源大酒店对面。他大步流星地走进朗晴广场的售房部，置业顾问来不及问候，张先生就亮出自己的VIP卡。这里，近期将推出位于1楼中央大道的37个铺位，张先生就是准业主之一。

    据朗晴工作人员介绍，二期加推的37个铺位将于7月中旬开盘。尽管张先生已经办到贵宾卡，但仍担心落单，“新闻上都说了观音桥将打造全国最长的商业步行街，朗晴的升值潜力毋庸置疑。高投资才有高回报嘛，”张先生说，“这些天我就一直盼着二期开盘售卖”。

    数据：重庆商业迎来观音桥时代

    似乎就是在这一段时间，观音桥商圈成为热点，闯入人们的视野，深入人心。“消费要过江”的传统观念已经被多数人否定。在江北观音桥，远东、茂业、新世界、世纪新都、重百等五大百货引领着时尚的潮流，UME、快车道，以及众多风味独特的酒楼……吸引着热爱城市生活的人群，在这里，可以真正体会到繁华所能提供的一切享受。

    据重庆市政府网公布的数据称，1-5月，观音桥商圈实现社零总额65.53亿元，同比增长41.49%，占全区社零总额比重为79.87%，拉动全区社总额增长30.04个百分点，对全区社零总额的贡献率达到106.28%。其中，商圈核心区实现社零额57.38亿元，同比增长40.71%，占全区社零比重69. 94%，对全区贡献率达91.81%，拉动全区增长25.95%。

　　重庆商业迎来观音桥时代，这样说不为过。

　　与张先生类似的投资客还有很多。今年上半年，重庆商业地产持续热销，其中一季度成交面积上涨近2万平方米。二季度，包括金科、华宇、朗晴等知名大盘的10余个商业项目应市推出。而这一楼市阳春的迹象在江北区表现尤为明显——就在才结束不久的2009江北区精品楼盘展示交易会上，就有110多万平米的商业地产工投资者选购，占到总参展楼盘的三分之一。

　　“投资商铺和很多投资产品不同，住宅的租金水平往往大打折扣或往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走。所以，我更喜欢投资商铺。观音桥商圈的租金水平相对较高，所以高额的投资回报率也是我们选择朗晴的原因之一”。一位来自温州的投资者说道。

    现状：观音桥商圈腾飞的两大因素

　　细看观音桥商圈的快速成长，不难发现除了商务写字楼和高端购物中心的相继形成外，其交通体系的改造，让商圈有了决定性的消费力。众所周知，区域商圈的活跃需要停得下来的交通环境。在重庆，解放碑CBD一直占据着高档消费和金融要素市场绝大部分份额。但由于地势的缘故，让每一个步履匆匆的重庆人想必都有过被堵在解放碑大循环动弹不得的经历。在解放碑的十字金街，停车难更是困扰很多人很多年。“我带外地朋友逛解放碑，却找不到停车的地方，只好掉头去江北”，一位朋友这样无奈地说道。

　　交通难这一问题正在江北得到缓解。江北区做出大手笔交通规划， 2012年将形成“九横五纵”也就是“三环十射”的立体交通格局。据悉，未来从嘉陵江大桥下道，可不经过观音桥转盘，将通过三钢连通鲤鱼池道路或通过君豪酒店通华新分流道直接上外环。这样，将极大缓解观音桥环道交通压力。

　　目前，观音桥商圈主要包括红鼎国际、同聚远景、嘉年华大厦、中信大厦、龙湖北岸星座等5座商务写字楼，原有停车位7000多个。当前世纪新都、嘉年华、邦兴北都车库已连通，开始试运行，共有1049个车位可以相互调剂。据悉，明年观音桥商圈还将启动重百、绿云尚都地下车库“一卡通”工程。到2012年，三大片区地下车库建成时，观音桥商圈停车和交通畅达程度将得到改善。

　　从江北大循环线路和停车位数来看，观音桥商圈具备了快速腾飞的基础条件。加上朗晴广场对观音桥广场的扩建和升级，以及协信中心的——被誉为“重庆顶级城市综合体”在江北的崛起，观音桥商圈必然成为辐射北部乃至整个重庆的新商业中心。

    猜想：江北CBD的财富保卫战

　　回顾江北区的发展，2002年重庆市政府取消过桥费，江北受益最大，渝中人口开始大量北迁；2003年龙湖北城天街开业，成就重庆最大SHOPPINGMALL；2004年观音桥商圈改造完工，新世纪旗舰店、新世界百货、重百、苏宁、赛博纷纷入驻，商圈时代到来；2008年观音桥商圈成为重庆第二大商圈，增长速度全市最快；2009年6月，大剧院首演，标志着CBD的基础建设基本完成，江北进入“CBD时代”。

　　当下，随着朗晴广场的建立，观音桥西环步行街将汇聚更多国际知名品牌。而协信中心的竣工，将直接带动更多世界大企业驻渝办事处落户江北，江北CBD吸金量将大大增加，。

　　然而，重庆各区域竞争激烈，江北观音桥商圈面临着解放碑商圈改造、沙坪坝商圈扩容、南坪商圈升级的白热化局面，腾飞中观音桥商圈如何才能叫响江北CBD？观音桥商圈的扩容是否会导致楼市泡沫？江北区将以什么形势彻底颠覆传统商圈单纯购物模式的同时，为市民奉献一个全新的城市经济文化中心？

　　关于江北CBD在这场财富保卫战中能否胜出，猜想有三点：

　　一.商业地产发展过于迅速，或导致楼市泡沫集中。

　　来自智尊机构数据显示，3月14日，北城中央中央汇B区2、3、4号楼部分临街旺铺开盘发售，48个临街旺铺一举销售95%以上。4月，掀动商业地产新高潮，12个楼盘同推商业物业。4月18日，推出步行街核心旺铺的朗晴广场，2小时狂销1.62亿元；当月底，共42层的龙湖国际写字楼，两天时间内八成房源被买家“批发”。

　　商业房地产与宏观经济的紧密相关，商业住宅抵押贷款从根本上来说，是反映经济好坏的一个晴雨表。对于商铺来说，真正的价值在于，能够通过经营实现收益，而不是等商铺升值了就抛掉。如果不能经营，价值便无法实现。

　　二. 江北CBD向北延伸，09年必然是北部地区的胜利年。

　　由于地块因素，观音桥商圈的快速发展直接带动江北CBD的崛起，而这一发展态势是呈纵线延伸的，也就是说渝北区、北部新区也将受其带动影响。以房地产业内人士的观察来看，近两年来，在重庆北部地区买房的人来自重庆各区，而在南岸区、九龙坡区、大渡口区买房的人很少有北边过去的。“重庆向北、生活向北”貌似成为一个趋势。

　　另外，近来一系列开发商的动作也证实这个趋势：6月25日，88轮激战，万科、保利、龙湖等数十家大小开发商逐鹿鸿恩寺地块。最终保利以38.1亿元的成交价拿下。这块地成为目前国内成交价格最高的“地王”，高出起拍价9.1299亿元。 随后五天内，万科斥资20.6亿元，在重庆拿地三块地：其中北部新区两块、渝中区一块，总建面105.6万平方米。可见，众开发商博弈“地王”的首选目标放在北部地区。

　　2009年上半年，重庆楼市率全国之先回暖，分析出现这波行情的背后原因，有人认为是重庆刚性需求大，有人认为是开发商让利已到位。不论如何，江北区已经非常炙手可热。

　　三.区域竞争态势难免，江北CBD必将重点发展特色产业和吸纳高端商务人才。

　　对任何一个区域一个城市而言，取得中央政府重大技术、项目研发落户至关重要。按照于江北区的规划提出，将“西环步行街”升级打造为以浪漫经济为主题、时尚文化为特色的“西区步行广场”，整合朗晴广场、金源不夜城、北城旺角等庞大的时尚经济体，形成中国独一无二的集生态、休闲、消费为一体的浪漫经济商业特区，实现商圈的差异化发展。此举非常必要也很重要。

　　另外，吸纳高端人才也是迫在眉睫。尽管“拦截过江经济”已经差不多成为历史，观音桥商业足以满足本区和外区的人需求，但过江办公还是北区主流。每天上下班时间渝澳大桥、嘉陵江大桥尤为堵车，很多重庆人都是住在江北区、工作在渝中区。整个重庆北部地区商务还没有完全起来。

　　因此，获得中央政府以及地方政府在这一层面上的大力支持，会使得国家战略资源向江北积聚，为培养支撑高端经济发展奠定基础，也为商务人群的积聚提供工作基础。这也是未来两江新区的最为重要迫切的工作之一。