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    [提要]瑞银(UBS)亚洲地产研究团队预计，由于投资者对公寓和写字楼的兴趣将进一步增强，2010年12月前，中国房价将上涨 20%，香港的住宅和写字楼价格则将上涨30%。
国外：瑞银称至明年底中国内地房价涨20%香港涨30%

    瑞银(UBS)亚洲地产研究团队预计，由于投资者对公寓和写字楼的兴趣将进一步增强，2010年12月前，中国房价将上涨 20%，香港的住宅和写字楼价格则将上涨30%。

    据英国《金融时报》报道，2009年1月份以来，在香港、悉尼、上海和吉隆坡有大量房产成交。自有记录以来，该地区商业地产销量首次超过了欧洲、中东和美洲地区。

    美国市场研究集团Real Data Analytics的数据显示，2009年头6个月，亚洲地区商业地产的交易额为484亿美元，而欧洲、中东和非洲地区的交易总额为405亿美元，美洲仅为164亿美元。

    上述数据表明，亚洲地产行业在广泛的经济低迷中表现得较为抗跌。随着西方经济体努力抵御信贷危机的影响，亚洲各地的出口滑坡正在减速，其财政收支状况看起来强于西方国家，各银行受到的来自放贷危机的冲击也相对较轻。

    对于地产投资者而言，香港仍是比较容易进入的市场。相比之下，香港的房租价格正接近底部，随着经济提速，以及在港上市的中国企业纷纷赴港开设办事处，租金可能上升。

    第一太平戴维斯(Savills)的亚洲研究主管西蒙·史密斯(Simon Smith)表示：“对于有意涉足内地地产市场的投资者而言，香港仍然是最佳代理。”

    报道说，虽然寻求多元化的私人投资者对亚洲地区的兴趣日渐浓厚，但亚洲地产市场的走向，仍然由机构投资者左右。大型地产企业和私人股本公司已经掀起了一波融资浪潮，希望借此实现相对于西方国家仍不乏吸引力的回报。

    地产集团世邦魏理仕(CB Richard Ellis)最近发布的报告称，2009年头3个月，北京写字楼的空置率仍高达21%，尽管这已低于2008年的水平。广州的市场情况也同样不尽人意，而香港写字楼租金不断下跌，则可以归咎为：为削减开支而重新谈判租金、或迁至更廉价地段的公司数量激增。然而，伴随中国发展而出现的酒店建造热潮成为了一个亮点。2009年在中国开业的酒店数量，预计将超过除美国以外的所有国家。

（中国新闻网）

    国内：房价将于2009年12月回落 目前是极度泡沫

    2009年8月10日，据国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比7月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比7月扩大0.1个百分点。这是2009年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。

    中国的房地产市场2009年上半年重现价格飞速上涨现象，据发改委最新披露统计数据，中国70个大中城市房价环比已经连涨五个月，这一现象已经接近楼市火爆时的07年数字。至于中国房价何时有望出现回落，中国社科院专家曹建海12日在接受本网独家采访时预测，房价将于2009年12月份回落并深度下行。

    中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海12日接受了本网记者的独家采访。曹建海在采访中指出，作出房价将于2009年12月份回落的原因包括： 第一，经济不景气的局面难以改善。房价同股价一样，也是经济景气指标所派生的。由于中国经济难以快速转型，再加上国内收入差距过大导致需求疲软，所以房价作为先行指标必将回落下行。

    第二，房地产供过于求的现象非常严重。高企的房屋空置率，再加上介时投机者大量抛盘，房价极有急剧下降甚至崩溃。

    曹建海同时强调，目前楼市已是极度的泡沫。曹建海称，判断房地产是否出现泡沫，有一个指标：房价中地价所占的比例。如果地价占房价的90%以上，就可以认定出现泡沫。现在，商品房的建造价格连售价的十分之一都不到，这是极度的暴利，也是极度的泡沫。

    在谈到“地王”时，曹建海表示，“地王”对房价的推动是暂时的，目前金融、货币政策是影响房价的最主要因素。如果信贷收缩，那么“地王”将成为一个笑话。 （中国新闻网）

    深圳投资客或弃“宅”从“商”

    尽管就全国而言，相对于住宅市场的火爆，商业地产仍然冷清，但深圳写字楼市场升温明显，上半年总成交面积20.76万平方米，同比增长89.94%，超过了2008年全年总成交面积，同时，写字楼租金出现回暖，空置率明显下降。

    写字楼售价追涨

    深圳市国土资源和房产管理局信息显示，6月份深圳写字楼成交量为7.31万平方米，环比５月增加了28.47％，刷新历史单月最高记录。此前的最高月度销售量之最是2006年7月创造的72500平方米。高档写字楼尤其受到市场青睐，卓越世纪中心、绿景ＮＥＯ企业大道、天利中央广场二期、国际西岸商务大厦等高档物业成为成交主体，而中低档写字楼和二手市场较为冷清。

    随着住宅价格飙升，写字楼价格也逐渐上扬。美联物业统计显示，上半年深圳市写字楼成交均价为22222元/平方米，同比增长5.53%，其中部分物业售价相比2008年底涨幅普遍在10%-15%之间。涨幅最明显的卓越世纪中心5月开盘为30000元／平方米，6月份上升至32000元／平方米，7月份已经涨到36000元／平方米。

    “不少项目因去年市场低迷而捂盘，2009年随楼市上涨而入市，特别是‘粤十五条’出台彻底激活了深圳楼市，写字楼的新增上市随即在二季度明显增多。”中原地产深港研究中心分析，深圳中心区、中心西区和宝安中心区等核心商务区域新盘的热销，带动了成交量的大幅上扬。随着住宅市场持续高位运行，写字楼市场也紧紧跟随，由于住宅售价反弹过快，投资者重新把眼光投向商用物业市场。另外，深圳市综合配套改革总体方案出台，令写字楼市场长线看多，投资持续活跃。

    然而，商铺的成交量和供应量却同比下降明显。数据显示，上半年深圳的商铺总成交面积7.43万平方米，比2008年同期下降37 .77%。分析人士称，供应量减少直接影响到商铺成交，上半年深圳的商铺批售面积为16.97万平方米，同比下跌33%。

    与写字楼售价走势相似，上半年商铺的成交均价也出现普涨，成交均价19309元/平方米，同比增长了72.54%，比2008年下半年上涨了13.59%。业内人士分析，一是结构性增长，上半年约六成的商铺成交量都是在关内，拉高成交均价；二是住宅的涨价热销刺激了很多社区型商铺提价，涨幅普遍在5%-15%之间。

    投资客或继续涌入

    深圳的写字楼市场多年一直未有起色，价格洼地效应及住宅市场风险增大，令不少投资客开始寻找写字楼投资机会。中原地产研究员周庆亮认为，同区域的写字楼价格显然与2007年高峰值相去甚远，即便中心区域差价也大于25%，涨幅也远小于住宅市场。

    “按照国际惯例，写字楼是住宅价格的1.5到4倍，而深圳的写字楼价格基本和高端住宅价格持平甚至更低，但写字楼的租金却是住宅的2～4倍，投资客开始转向写字楼。”财富集团副总徐建兰表示。

    戴德梁行统计显示，深圳写字楼租赁市场较第一季度明显活跃，甲级写字楼物业的空置率从上季度的11.4%下降到10.4%。其中，福田区和南山区的空置率有所下降，而罗湖区则持续有企业迁出，空置率从上季度的7.3%上升到9.4%。

    “目前福田区CBD荣超中心入住率已经超过70%，嘉里建设广场的入住率也超过了80%。”戴德梁行商业地产部分析人士称，深圳各主要商务区入住率较高，不仅得益于内资企业的活跃，租金降至合理水平也是另外一个重要因素。

    据了解，6月深圳写字楼的租金平均为102.17元／平方米，环比涨6.12％，同比下跌18.89％。从2009年2月份开始，写字楼平均租金已实现近5个月持续回升，同期投资回报率达到5.4％，这一比率是自2008年8月见顶回落9个月后的首次回升。而租金回报向来是投资客出手的重要衡量标准。

    深圳社科院城市研究中心主任高海燕提出，深圳服务行业处于加速成长阶段，创业板即将推出吸引金融机构进驻，都构成长期投资价值所在，深圳商业物业与住宅价差不明显状况将会改变。

    然而，戴德梁行也指出，虽然国内经济形势出现回暖的迹象，但外资企业仍然对成本控制十分谨慎，新增需求仍然十分有限，短期内租赁需求难有大的改善。 （中国证券报）