引言

　　2007年4月，美国次级抵押贷款危机浮出水面。2007 年8月此次次贷危机席卷了美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，与此同时这场危机蔓延到了整个实体经济。由于受这次空前的世界性的金融危机影响，中国金融市场和实体经济都受到了严重的冲击。

　　为了应对这场全球性金融危机，发展国民经济，中国采取了一系列相应的救市措施，其效果在2009年上半年开始显现，中国2009年前三个季度国内生产总值为423424亿元，同比增长7.7%。1-10月份全社会城镇固定资产投资150709.76 亿元，同比增长33.1%。1-10月份社会消费品零售总额101393.7亿元，同比增长15.3%，但较去年同期22.02%的增长率仍然有不小差距。前三季度进出口总额9461亿美元，同比下降23.5%。其中，出口1159.4亿美元，下降15.2%；进口1030.1亿美元，下降3.5%。1-10月份新增贷款总额达8.8119万亿，比2008年全年新增贷款量多出4.3619万亿元，增幅达到98.02%，超过了预定的“全年5万亿”的最低目标。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-8月下降0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.77亿平方米，增长26.7%，比1-8月下降0.1个百分点。前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。

　　以上的宏观数据表明中国已经走出了2008年底到2009年初经济低谷期，全国的经济开始全面企稳回升。虽然全国经济已经开始全面企稳回升，但2009年商业地产的表现却不尽理想，突出便现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。

　　从2009年商业地产的表现来看，商业地产面临着巨大的困境，那么2010年商业地产的发展将会面临怎样的状态呢？是继续在困境中徘徊还是会冲出泥潭？

　　本报告将试图回答以上问题，本报告共分为五个部分，第一部分是引言部分，概括了中国总体的经济环境和本报告写作的基本内容；第二部分回顾了2008年以前商业地产的发展概况；第三部分简要的介绍了2009年商业地产发展面临的困境；第四部分根据2009年国家的总体经济形势和出台的相关政策对2010年商业地产的发展趋势作出预测。第五部分是本报告的结论部分。

一、商业地产之昨日篇

　　1、1997年-2008年商业地产发展总体概况从1996年开始，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商，临时建筑被勒令关闭、拆除，由此造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，市场开始产生巨大的商业需求，商业地产的开发速度大大加快。

　　首先我们从办公楼投资完成额来看，如图1 所示，从1997年到2002年间由于对写字楼的商业需求量相对较小，办公楼的投资额一直保持在较低水平。但从2002年开始办公楼的投资额开始出现上升趋势，2001年到2008年办公楼投资完成额分别为307.947亿元、381.0018亿元、508.3372亿元、652.1963亿元、763.0681亿元、928.0564亿元、1035.0409亿元、 1167.1709亿元，投资额完成额增长率分别为3.38%、23.72%、33.42%、28.29%、16.99%、21.62%、11.52%、12.76%，从投资完成额和投资完成额的增长率可以看出，从2002年开始办公楼的投资额开始加大，在2003年达到投资额顶峰，2005年投资额增长率有一个相对较小的回落，但2006年又开始回升，2007、2008年一直保持在一个相对平稳的水平。

　　然后我们从商业营业用房投资完成额来看，如图1所示，从1997年到2002年间商业营业用房的投资完成额也保持在一个相对较低和相对平稳的水平上。但从2002年开始，由于北京申奥成功，商业营业用房的投资放量开始出现上升趋势，从2001年到2008年投资完成额分别为755.3018亿元、933.6107亿元、1302.3473亿元、1723.7192亿元、2039.5282亿元、2353.881亿元、2785.6494亿元、3354.4785亿元，投资完成额增长率分别为30.22%、23.6%、39.49%、32.35%、18.32%、15.41%、18.34%、20.41%，从投资的增长率可以看出从2003年开始商业营业用房的投资增长率达到最大，达到一个顶峰，但在2005年出现明显的投资完成额增长率的下滑趋势，到2006年达到最低，但由于奥运会的临近，商业营业用房的投资额增长率在2007年又出现大幅度增长趋势，这主要源于酒店业的投资增加。具体来看，在2003年各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势。另据统计，北京2004年1万平米以上的大型商业项目达到63个，达到285万平方米的体量。同时在2006至2007年，由于奥运会的临近，酒店业开发成为当时两年的开发热点。

　　最后我们从总的商业地产投资完成额来看，如图1所示，从1997年到2002年期间，由于办公楼和商业营业用房的投资完成额都保持在一个相对较低和稳定的水平，因此商业地产总的投资额也保持在一个相对较低和稳定的水平，但从2002年开始，由于受申奥成功和经济发展水平快速增长的影响，商业地产的投资额开始大幅度上升，从2001年到2008年商业地产投资完成额分别为1063.2488亿元、1314.6125亿元、1810.6845亿元、2375.9155亿元、2802.5963亿元、3281.9374亿元、3820.6903亿元、4521.6494亿元，投资完成额的增长率分别为21.12%、23.64%、37.73%、31.21%、17.95%、17.1%、16.41%、18.34%，从商业地产投资完成额的增长率的趋势可以看出，受办公楼和商业营业用房投资增长的影响，商业地产投资完成额增长率在2003年达到最高，2004年也维持在一个较高的水平，但从2005年开始，商业地产投资增长率开始出现下滑趋势，但从2005年到2008年商业地产投资增长率基本维持在一个稳定的水平。

　　2、商业地产多元化发展

　　从2004年开始，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。从原来计划经济下的百货商店一统天下、供销系统便民商店适者生存的状态，到现阶段已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展，超市、便利店业态取得较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。商业业态的多元化在很大程度上促进了北京商业繁荣与发展，新型商业业态如物流中心、配送中心、网上购物快速发展。再有，大中型商业企业的经济效益有一定程度的改善，而家乐福、万客隆、普尔斯马特多家国际知名零售企业的加盟，使北京在商业经营管理方式上发生积极变化。

　　3、社区商业物业成开发热点

　　随着2003年商业地产开发热潮的兴起和大面积拆迁工程落实，社区商业物业逐步成为开发热点。居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，在2004年底商式社区商业衍生出另一种形式——特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间，同时也弥补了2003年北京大面积拆除临建街铺，在生活上与居民消费脱节的需要。

　　4、商业地产开发现郊区化趋势

　　从2004年开始，商业地产的开发迎来高峰，越来越多的开发商投入到商业地产的开发中，且商业地产开发的郊区化趋势明显。以亦庄为例，该地区在2003年前仅有一家华润超市作为区域的配套商业中心，但随着入住人口的不断增加，开发商对商业地产的开发力度也在加大。而在大兴黄村，那尔水晶城率先引进了华堂商场，顺驰·领海的商业地产也吸引了沃尔玛、家乐福等连锁超市与之洽谈合作。位于大兴老城区的清城在引进了上海百联商场之后，还在陆续推出商业项目。从以上的分析可以看出，从2004年开始，商业地产的郊区化趋势明显增强。

　　5、自持物业渐成主流

　　商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。据中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4%。受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目在2006年也转向了“自持物业”，如北京三环新城社区商业街SUNNY TOWN、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业等。

　　6、大项目集中放量

　　在2006年，北京商业营业用房投资翻倍，其主要因素是为了赶奥运会商机，2007年北京投放市场的大型商业项目有美罗城、新三里屯、鹏润国际时尚购物中心等数十个。上海也因世博会概念和打造奢侈品天堂理念而大项目层出不穷。

　　在二三线城市，宝龙、明发等福建系地产商在无锡、扬州、青岛等地相继开发四五十万平米之巨的商业项目，恒隆、华润、万达等公司在沈阳、大连、杭州、无锡的项目规模都在十万平米以上。

　　7、商业地产二三线城市发展

　　商业地产在经历了一个发展阶段后，很多的国内外商家店铺在一线城市的布局在2007年已经趋于饱和，因此纷纷开始着力关注更为庞大的中小城市市场，区位和交通优越的二线城市逐渐成为商业地产投资的新宠。 二、三线城市的巨大市场潜力吸引了大量外资企业进入。例如，香港商业地产巨鳄恒隆地产2007年以前在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3至4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿港元至250亿港元。

　　8、商业地产招商难困境

　　在中国商业地产的发展从2003年开始不断呈现出高涨趋势，由此也产生了一系列商业地产的发展问题，其中商业地产招商难成为其发展中的主要问题。受整体经济大势的影响，整体商业零售市场的竞争越发激烈，无效商业面积供应亦呈现出了不断增加的趋势，诸多建成的商业地产未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难，“招商难”成为商业地产项目招商的共性。

二、商业地产之今天篇

　　1、2009年商业地产开发陷停滞

　　2009年商业地产的停滞发展主要表现在商业地产项目推进上的停滞。在北京商业项目的推进过程中的停滞表现尤为突出。在北京，2008年预计新增商业物业面积大约为600万平方米；但是全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯Village等在内，真正入市的新开商业面积不足300万平方米。而大钟寺国际广场、万贸购物中心、首地大峡谷等已落成的商业项目则集体推迟了开业时间，且开业时间变得遥遥无期。在全国范围内，商业项目的停工、停建、缓建、延期开业更不是新鲜事。在上海繁华的新天地区域，有两幢顶级豪华酒店——迪拜七星级帆船酒店集团朱美拉酒店和希尔顿集团麾下奢华品牌康拉德酒店，这两家酒店都曾经预计2008年开业。如今，它们不仅没有如期开业，现在也已经停工。

　　2、2009年商业地产延续招商难困境

　　招商难问题一直是商业地产运营中的主要难题，受后奥运经济衰退和国际金融危机的影响，2009年商业地产招商难问难题尤为突出。如2009年4月，北京朝阳门11万平方米的悠唐和崇文门13万平方米国瑞城艰难开业了。但是，这只是“部分”开业，商场里大部分的面积还挂着“即将开业”的围挡。华贸购物中心、银泰中心……这些已经投入运营的商业中心，无一例外人气偏低。由于招商艰难和受经济所影响，原本欲2009年开业的大多数商铺至今还上演着“空城计”。

　　3、2009年高端商业项目成重灾区

　　在2009年，不同定位的商业项目呈现出不同的境遇，其中高端商业成为了重灾区。全球经济衰退与本土经济增长放缓等因素，对奢侈品的消费和其品牌扩张带来很大影响，其中定位在高端消费的购物中心受到波及最大，营业额下降明显。此外，受本土业务的影响，部分奢侈品牌就海外扩张持观望谨慎态度，使定位高端、甚至中高端的新增项目招商受阻，如平安国际金融中心的商铺部分，便推迟了竣工和开业时间。

　　即便在并不乐观的大环境下，一些购物中心项目勉强艰难开业，但是与去年开业伊始即获得较高入住率的银泰中心、三里屯village南区等项目相比，早已不能同日而语。因为类似国瑞城购物中心等项目即便已有部分店铺开始营业，但是在商场内部还是可以看到不少店铺仍处于待租状态，情形很不乐观。

　　4、2009年酒店项目陷困境

　　受国际金融危机影响，不仅内需在缩小，外需也受到重大影响，姑且不论对我国进出口贸易的影响，只考虑对旅游业的影响，这种对旅游业的影响直接冲击了商业地产中酒店业的发展。从全国范围内来说，酒店受影响最为严重的城市该是北京。

　　近两年内，北京新增了大量定为高端的酒店项目，但是随着供应量的增长，订房率却呈现下降趋势，从而给北京酒店业带来了严峻考验。据调查，今年北京CBD区域的一个项目配有两栋高端酒店，其中一家已经关闭，不然的话，两个酒店的入住率也就10%；关掉一家，另一家勉强保住了20%的入住率。而受影响较小的应该是一些二线城市及旅游点，比如说重庆、成都、大连、厦门、三亚、杭州、昆明等城市。

　　对于高级酒店而言，一般保本的入住率必须达到30%，但在2009年前两个月，上海许多四五星酒店的入住率下降到10%以下。而2008年和2007年景气时一般可以超过70%，达到80%至90%，甚至是满负荷。

　　5、2009写字楼租金下跌，空置率居高不下

　　在2009年，虽然中国经济已经度过了金融危机影响下的最低谷，但在商业地产方面，尤其是甲级写字楼市场的表现并不乐观。2009年第一季度，北京整个写字楼市场的空置率攀升至24.7%；中央商务区（CBD）的写字楼市场空置率攀升至37.4%，也就是说，CBD三分之一以上的写字楼为空租。到了第二季度第北京市甲级写字楼的空置率虽然有所降低，但空置率仍然很高，达到了19.24%。到了第三季度，由于需求上升推动北京甲级写字楼市场吸纳量在本季跃升至99,090平方米，环比上升74.32%，同时致使北京甲级写字楼市场整体空置率环比下降2.26个百分点至16.98%。空置率低的市场表现可以从下面的例子看出：近期，SOHO中国以23.4亿元人民币的价格收购了毗邻北京CBD的五A级写字楼嘉盛中心，令人感到意外的不仅是该高档写字楼的低廉售价——平均每平方米仅26600元，更是这个位于北京核心商务区的写字楼，在交付使用近两年后仅获得30%的出租率。

　　从市场北京甲级写字楼的租金看，甲级写字楼的租金从2008年第二季度到2009年第三季度一路暴跌，从2008年第二季度到2009年第三季度北京甲级写字楼市场上的平均租金价格分别为：263.56元/平方米、233.8元/平方米、228.2元/平方米、177.5元/平方米、149.6元/平方米、148.4元/平方米。

三、商业地产之未来篇

　　1、政策走势

　　（1）政策倾向

　　2009年12月5日至7日，中央经济工作会议对于地产行业的政策基调为积极扶持。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，并将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加快城镇化。土地供给量及保障性住房均将有所增加，将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险。会议表示将增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。从中央经济工作会议的精神我们可以看出在2010年适度宽松的货币政策将会加大北京市商业地产的资金来源，从而保障北京市商业地产的开发和建设。

　　（2）投资倾向

　　2009年5月27日，国务院公布了固定资产项目投资资本金比例调整结果，保障性住房和普通商品房项目资本金比例由原来的35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。此次资本金比例下调，降低了开发企业融资门槛，缓解了开发企业资金压力，有利于走出行业不景气的局面，从而达到刺激经济的目的。此次商品房项目资本金比例的下调也刺激了北京市商业地产的投资，如图3所示全国商业地产的投资完成额在今年一直持续表现出上升趋势，但在5月份前的投资增速相对缓慢，在国务院公布下调商品房的资本金比例后，政策效果立即显现，5月份全国商业地产投资额为1580.56亿元，6月份增长到2219.83亿元，同比增长了40.4%，7、8、9、10月份的投资完成额分别为2717.3亿元、3263.2亿元、3862.81亿元、4360亿元，同比增长22.41%、20.08%、18.37%、12.87%，虽然增长率有所下降，但增长趋势明显。在全国经济回暖趋势以及商品房项目资本金比例下调的的影响下，我们预计在未来的2010年商业地产的投资总额必将出现稳定增长趋势。

　　（3）土地政策

　　2009年5月13日，国土资源部发出《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》。通知要求：对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70％执行。该规定的制定进一步鼓励了工业用地的开发了利用。

　　2009年9月1日，国土资源部发布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》。通知要求：地方政府加强土地批后监管，及时向社会公布土地供应计划、供应结果和实际开发利用情况等动态信息。该通知的规划，在一定程度上会对开盘商囤地、捂盘现象形成一定的冲击，可以在一定程度上缓解当前市场供需矛盾，同时对于市场的健康发展积极有利。

　　2009年8月13日，国土资源部和监察部联合发出《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》。通知指出：在进一步落实工业用地出让招拍挂制度的同时，对符合协议出让的工业用地实行协议出让，但要严格规定协议出让范围，防止官员在工业用地出让中的腐败行为。这一通知表明，政府将继续鼓励工业用地的出让。

　　2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此政策加快了房地产用地的开发了建设。

　　从2009年出台的一系列关于房地产开发用地的政策可以看出，政府在2010年将进一步鼓励工业用地的出让、开发和利用。同时，以上的一些政策在2010年对于开发商囤地、捂盘现象将会形成一定冲击，这将会促进开发商对土地开发，加快房地产新项目的建设，这对于北京市商业地产的发展也起到了一地的促进作用，我们预计因为2009年土地政策的调整，2010年北京市商业的地产的开发将会加速，新项目的上市将会快速出现。

　　2009年以来，商业用地成为土地拍卖的主要拍卖对象，可以预计，近期以来，由于商业用地拍卖大热，未来商业地产开发将现火热场面。

　　2009年11月份，上海再度出让两幅土地,分别为位于浦东新区临港新城的一幅商业用地,以及嘉定区嘉定新城内一幅商住综合用地。浦东新区临港新城的地块成交价最终为1.7亿，面积为31437.8平方米 。嘉定新城地块,则以楼面地价9724元/平方米被保利获取,总地价为12亿。

　　2009年12月份，，杭州出让3宗商业用地，3宗地块分别位于市中心、申花和滨江板块，总出让面积46356平方米，约合69.53亩，可建筑面积达14.9万平方米。

　　从以上的数据可知，2009年下半年以来，出现商业用地的集中供应，可以预计，已往由居住类土地独唱主角的局面将由此改变，商业用地将在未来一段时间内活跃在土地拍卖舞台。同时伴随着城市综合体开发时代的到来，未来商业地产需求旺盛，加之商业地产土地政策大放宽，在2010年商业地产开发将会出现火热场景。

　　2、金融环境

　　（1）REITS呼之欲出

　　关于建立国内地产信托投资基金(REITs)的时间表和可能性已经热议了很长时间。2005年越秀房地产信托投资基金在香港上市成功，旗下资产组合全部由内地的房地产项目构成，显示了以内地房地产资产组合而成的信托投资基金的市场生存能力。此项信托基金的机构配售部份是81%，反映了机构投资者们通过房地产信托投资基金购进入内的房地产市场的强烈需求。在过去的四年中，还有其他几个投资大陆地产的房地产投资信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，丰树物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中国商用产业信托基金在新加坡上市；睿富中国商业房地产信托基金在香港上市。这四家是在海外投资的房地产信托基金，其目标是投资于中国的房地产市场。

　　国内REITs产品的设立，将为中国房地产投资市场带来一系列相关的益处。2009年中国REITs也进行了试点，2009年8月REITs试点研讨会在上海举行，会议承办单位浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三大方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。上海REITs将由券商或基金公司发起并持有51%的控股权，海通证券将是首家试点券商，2009年11月份上海的REITs试点已经进入实际操作阶段，上海REITs有望将在2010年推出。同时央行、证监会分别牵头的REITs在2010年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。

　　2009年北京市发改委副主任、金融办主任霍学文在北京市“保增长保民生保稳定”若干措施新闻发布会上透露，北京市政府将拓宽房地产企业融资渠道，支持在京设立房地产信托投资基金。通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，支持房地产市场健康发展。为应对金融危机、保增长扩内需，北京市政府公布了《中共北京市委北京市人民政府关于促进首都金融业发展的意见》、《北京市帮扶企业应对国际金融危机的若干措施》、《关于实施稳定就业扩大就业六项措施的通知》等三份文件，涉及66项措施。这些措施的公布将促进REITs在北京市的建立，正所谓REITs将在2010年呼之欲出，REITs如果能在2010年的北京市市场上出现，将会改善房地产行业的融资环境，促进房地产行业的投资。

　　（2）保险资金松闸

　　自从中国2001年加入WTO后，国内的保险行业竞争日趋激烈。在2001年市场中仅有35家保险公司。至2007年从业总数已经增长到2001年的3倍达到107家之多。保险行业近年来取得了令人瞩目的飞速发展，保费收入相应地急剧增长(如图7所示)，到2008年底保险行业资产已经达到人民币三万三千四百亿元。在迅速增长的背景下，保险行业普遍面临为其自有资金寻求投资渠道的压力。

　　2009年10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》开始实施，其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，意味着保险资金可以进入房地产市场，具体细则近期将会出台。从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%到15%之间，但初始上限可能为5%。我们预计，保险资金入市后每年新增资金量约150亿-200亿元，且主要集中投资于商业楼宇。按照去年末保险资金总资产3.34万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。随着经济的复苏，房地产行业也明显复苏，房地产行业的收益率明显增加，尤其是商业地产的收益率随经济的复苏将会大幅度的提高，保险资金介入房地产行业的积极性势必增加，这将会增加房地产行业的融资渠道，增加房地产行业的投资，尤其将会增加商业地产的投资。

　　（3）银行放贷量

　　如图2所示，表示2007年至2009年我国新增贷款量。2007年全年新增贷款总量为3.63万亿元，2008年全年新增贷款总量为4.45万亿元，2009年的新增贷款量为10万亿，已经超过了预定“全年5万亿”的最低目标，今年新增贷款量比2007年多出6.37万亿元，增幅达到175.48%，比2008年全年新增贷款量多出5.55万亿元，增幅达到124.72%。这新增贷款量是国家刺激经济的有效手段，短期内这一投资量的刺激作用可能还不是很明显，但在未来两年内投资量的刺激作用将会逐步显现，未来经济的复苏形式将会稳步提高。而且新增的投资量大部分会流入房地产行业，尤其作为经济、政治、文化中心的北京，对这些新增贷款的吸纳量又会居于全国首位。可以预计，在北京市未来的房地产行业，尤其是北京市的商业地产的开发和建设会在2010年全面的开花结果。

　　3、市场热点

　　（1）低密度绿色写字楼大受欢迎

　　经济危机肆虐，外企扩张计划停滞，在这一背景下，国有企业逐渐成为写字楼市场的活跃主角，其对独栋办公产品的需求导致了未来独栋办公产品的市场空间。

　　独栋办公写字楼具有低密度、高绿化、独立的企业冠名权以及营造企业文化的特点，国有大中型企业为了考虑企业自身形象，成为低密度绿色独栋写字楼的需求主体，作为市场活跃主体的国有企业必将对独栋写字楼产生需求，尤其是在北京，无论是国有大中型企业还是进京的中小型国有企业都将会选择在此设立总部，这样必将会引起对北京市低密度绿色独栋写字楼的大量需求。

　　（2）CBD东扩催生定制写字楼热销

　　2009年5月11日，北京市政府同意将北京中央商务区CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约3.97平方公里的规划控制区，标志着CBD东扩的正式启动。根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务，将CBD发展成为现代化高端商务区。

　　CBD扩区后将增加甲级写字楼比重，提供定制专业楼宇，满足总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部入驻需求，为CBD产业升级提供空间载体；丰富完善国际医疗、文化、体育等功能配套，预计可拉动社会投资700多亿元，吸纳就业约15万人。这意味着在未来数年内，CBD的高端写字楼市场格局将会重新洗牌，也为目前市场上的甲级写字楼带来更多的机会。

　　CBD东扩促使其周边的写字楼热销，中国不动产研究中心报告显示，锐城国际在09年第38周的成交量跃居写字楼排行榜之首。同时，CBD东扩带动了写字楼市场复苏迹象，从租户数量和活跃程度上看，CBD区域空置率下降了3%-5%。在CBD东扩之前的12个月里，CBD区域的租金最高跌了13%，而2009年第二个季度其租金只下跌了3%。金地中心等几处大型写字楼，自2009年7月份以来，新增签约面积1万多平米，新增客户包括杜邦中国、上海通用、施华洛世奇、阿特金斯等国际知名企业；楼内原有客户也随着业务的发展在楼内扩租。目前金地中心的日租金较09年7月份上调了0.2-0.4元。这表明CBD区域的写字楼市场开始复苏。随着东扩规划的确定，必将促进东扩区写字楼市场的发展和产品升级。此外，随着CBD东扩，东扩区将会被纳入新的CBD商圈，东扩区与原来CBD核心区属于共赢的关系，该区域的写字楼功能定位将会与CBD商圈的写字楼定位一致。而且政府出台的一系列利好政策也会推动该区域写字楼的发展。因此，随着我国经济的企稳回升和全球金融危机的影响减弱，我们预见在2010年CBD东扩必将催生写字楼的热销。

　　（3）南城商业崛起

　　经过三年时间酝酿，由北京市发改委等34个部门和城南五区（包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴等五区）共同参与制定的北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》日前正式印发。在这份文件中，城市南部地区被定义为“北京市未来发展的战略空间和北京市参与京津冀区域合作的重要门户通道”，《行动计划》主要抓住制约城市南部地区发展的突出矛盾和关键环节，以基础设施、产业功能区、主导和特色产业、民生改善四大领域为重点，进一步缩小城市南部地区发展条件和公共服务等方面差距，进一步强化城市南部地区的产业、文化和对外服务等功能。预计未来三年，市区两级财政对城南地区投资将超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资可达到2900亿元，城南地区相对滞后的发展面貌将得到明显改善，为城南地区乃至首都经济社会的进一步发展奠定更加坚实的基础。

　　南城地区将发展九大高端园区，九大高端区域主要发展金融、商业、工业等产业。对南城地区的开发而建立的九大高端科技园区，必将形成对商业地产的需求，同时随着我国经济的企稳回升，我们可以预见在未来南城地区将会成为商业放量的热点地区。

　　（4）区域特色商业受欢迎

　　区域特色商业是指在一整片的区域内打造相同产业集群，这样可以形成比较优势，有利于消费者进行比较和选择，这是消费者所偏好的消费区域。如西单商业街区、中关村电子产品市场、木樨园服装市场、红桥珍珠市场、马连道茶叶街、红桥、菜百商场等。区域特色商业是商业地产开发的一个亮点，各地著名的区域特色商业有助于提升城市旅游业的竞争力，同时可以吸引消费者购物的倾向，在这里消费者可以对所购商品或服务进行偏好和价格的比较，这是消费者所青睐的区域，因此具有利润的提升空间。这种消费者的偏好倾向决定了这是商业地产的一个发展方向，区域特色商业在消费者的强烈偏好下可以形成对区域商业地产的有效需求，这就解决了商业地产有效需求不足的难题，因此区域特色商业是商业地产的一个发展方向。

　　（5）酒店业消化存量

　　2008年举办的奥运会为北京酒店业带来了空前的商机，北京星级酒店的数量由2001年的422家增加至2008年的824家，数量增加了近一倍。北京市的社会旅馆也由2007年初的3981家，客房17.48万间，床位36.77万张，增至现在的4978家，客房21万间，床位数43.8万间。北京奥运会的召开，促进了酒店入住率的提高，同时促进了北京酒店业安保、食品安全、环保意识的提升，提高了服务意识和理念，促进了北京酒店业结构的变化。

　　据北京市旅游局统计，2008年北京全年将接待入境游客480万人次，仅奥运会期间，就将有40万至50万游客入境来京，旅游外汇收入48亿美元，接待国内游客9600万人次，国内旅游收入1500亿元。

　　在奥运会结束后的短期内，北京市酒店的入住率有一定程度的下降，同时受到国际金融危机的影响，北京市酒店业的入住率下降比较明显。北京奥运会的召开无疑是最成功的一届奥运会，受到了世界各国的赞誉，北京成为各国人民向往的旅游地之一。同时奥运会的召开赋予了中国酒店业（尤其是北京酒店业）和旅游业向世界展示自己的绝佳机会，让许多以前没有来过北京的外国游客和国内各省市没有来过北京的游客对北京有了一个全新的认识。而且从历届奥运会主办城市的记载来看，奥运会后不久，休闲旅游、商务旅行和会展等方面的业务将会全面恢复。预计奥运过后，中国将迎来更多的海外游客，北京酒店业后奥运市场预想乐观。由于酒店业在后奥运时代成为商业地产的需求主体，同时随着金融危机的消逝和我国经济的企稳回升，因此可以预计酒店业将成为北京市未来商业地产存量的消化主体。

　　（6）高端商业供应过剩

　　2008年8月北京市举办了第29届奥运会，受奥运会的影响北京掀起了一股商业地产开发的热潮，商业面积供应集中放量，而且开发高潮的主体部分是高端商业地产，由此而导致了在2009年后出现了高端商业的供应量过剩。从而导致了高端商业地产开发中的一系列问题，其中最主要的是高端商业地产的招商难问题，主要市场变现为在2008年上半年，除SOLANA、华贸购物中心等八家商业地产开业外，有近188万平方米商业体均推迟开业。之所以招商环节问题比较突出，是因为在招商环节，是真正开始项目和市场的对接。在现实的高端商业地产招商中，商业项目引进商家举步维艰，要么是理想的商家招不进，要么是招进的商家不理想，抑或是商场开业后商家换了一批又一批。在此情况下，商业地产项目成为一座座“空城”。北京市商业地产的招商难为题的最主要原因在于：一方面,高端商业供应量巨大且存在结构失衡；另一方面，高端商业需要的客户群——高端品牌商家数目有限，造成品牌商家非常强势，对高端商业选址格外挑剔。这愈发加剧了高端商业项目招商的难度。但其中最主要的问题是高端商业供应过剩，我们预计高端商业由于受到08年高端商业地产开发高潮和国际金融危机的影响，在2010年仍然会面临供应量过剩问题。要解决此问题，必须在高端商业项目开发前做好市场调研，了解市场的需求偏好，针对市场的需求偏好进行开发，切忌脱离市场的判断和支持而进行高端商业地产项目的开发和建设。

　　（7）社区商业危机

　　社区商业是指面向小区内部固定居民的，为方便其生活而设立的商业服务，在国外，社区商业绝对是所有商业投资里回报率最理想、风险也最为易于规避的投资品种之一，但在北京市最近几年发展起来的社区商业却面临着危机。我们将从下面四个方面探讨北京市社区商业出现危机的原因。

　　首先从宏观经济角度讲，从2007年8月爆发了全球金融危机，这场危机波及全球金融行业，后来又蔓延到实体经济，导致各国失业率增加，工资率降低，中国也不免受其危害，北京市也受其影响甚为严重，在导致失业率和工资率下降的情况下，人们对各种上商品的需求由于预算约束的降低而降低，从而导致社区商业的生存举步维艰。

　　其次是受到我国的传统文化和社会保障制度不健全的影响，在社会保障制度不健全和我国传统文化的影响下，我国储蓄率一直以来都维持在较高水平，而消费需求相对偏低，内需始终不足，这又导致社区商业的需求不足，致使社区商业面临危机。

　　再次是受社区商业的政策影响，对于一个住宅小区来说，最适合发展的商业之一就是餐饮，以前几乎每个住宅楼下的小餐馆生意都很红火。但现在政策明确限制社区底商用于餐饮，虽然这确实保证了楼上的居民不会再受烟火烦扰，但从另一个方面，也是断了社区商业投资者最有收益前景的一个方向。

　　第四是受管理的影响，买住宅是开发商与购买者两方面的事，属于一对一的接触；但买商铺，除了开发商与业主的关系，还有一层投资业主与客户的关系，事实上是三方共同运作。但现在往往是开发商向投资业主做宣传，努力渲染自己项目的潜力，而在把铺卖出去之后，就不会继续在管理和经营上有所跟进，投资业主就被置于盲目的状态。不同于住宅投资，商铺投资对专业性的要求很高，对于大多数并不专业的业主而言，在这样的状况中寻求良好的发展前景，其难度可想而之，业态的重复、自身经营的随意性，也就难于避免。

　　从以上的四方面分析可知北京市的社区商业存在强烈的危机，在短期内解除这四方面原因的影响是不可能的，因此我们预计在2010年社区商业仍然危机重重。

　　4、开发模式

　　（1）房企全国布局商业地产，进军二三线城市

　　近年来商业地产领军企业瞄准二三城市发展先机，纷纷开始进军二三线城市。

　　2001年，万达集团开始进军商业地产领域，在接下来不到四年的时间里，在全国12个城市中开发了12座万达广场。在过去的2009年，万达集团新增20个商业项目，开业了8个万达广场和2家超五星酒店。截止到2009年底，已经开业的万达广场将达到27个。万达集团确定2010年将新开业17个万达广场，2011年计划新开业20个万达广场。根据现有的建设速度和在谈项目，2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平米。在近几年的万达开发项目和未来的建设项目中，主要面向二、三线城市，如2007年开工建设的重庆南坪万达广场，一座集居住、商务、购物、休闲、娱乐等各种城市功能为一体的大型城市综合体，于2009年开业，宝马城市展厅、棒约翰等多个国际知名品牌随万达一道首次进驻重庆。

　　中粮集团旗下目前有两家地产公司，即中粮地产和中粮置业，中粮集团旗下的地产业务板块这几年来一直处于整合之中。在2007年3月，中粮集团就曾出具《避免同业竞争承诺函》，明确了中粮地产在集团地产业务上的发展战略：按照中粮集团董事长宁高宁此前的布局，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产，中粮置业则主攻商业地产。中粮集团的地产目标是将其地产业务做到总资产的30%。未来中粮集团将以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿，20多个“大悦城”将在国内大中城市布局。而中粮集团已提出，计划将来地产业务规模达到集团总资产的30%。据悉中粮集团旗下和中粮置业已分别在北京、天津、沈阳、成都等城市开业或在建了7个“大悦城”，总投资额超过百亿元之多，而且未来的投资目标是进军二、三线城市。

　　业界“北有万达、南有宝龙”的说法已流传多时。在国际金融危机减弱和我国经济企稳回升之时，房地产市场也开始转暖，宝龙集团将上市重新提上日程，今年年底上市，市场预计将集资约30亿至40亿元港币。宝龙集团董事长许健康的经营理念是，通常所说的二三线城市中，孕育着中国商业繁荣的希望，它非但会给持续经营的商人以丰厚回报，还会成为中国城市化进程的推动力量。根据这种路径选择，宝龙坚持在二三线新兴城市中心城区拿地，以相对低廉的价格获取土地，并做长期持有型开发。截至目前，宝龙城市广场已扩展至17个项目，分布在福建、河南、山东、江苏和安徽等地的14个城市。宝龙城市广场单个项目开发面积都在20万平方米以上，总建筑面积超过800万平方米。这一确凿数字，非但奠定了宝龙“中国商业地产黑马”的江湖地位，还使商业地产“标准化管理输出”成为宝龙未来的工作重心。宝龙集团的未来发展目标仍然是在二、三线城市。

　　（2）转型商业地产趋势渐浓

　　伴随着房地产行业的发展，商业地产已然成为开发企业不能容避开的领域，近年来多家房企纷纷转型商业地产，增加或加大商业地产开发比重。

　　2009年11月16日，万科企业股份有限公司总裁郁亮在深圳总部的一次非正式场合首次对外公布了万科的新战略——万科产品将进行转型。郁亮表示，2010年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业，除了养老物业、酒店外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。同时郁亮还表示，万科在经过近3年调整之后，已经重新进入增长轨道，并从过去单纯依靠规模速度的增长，变成质量和效益的改进。与每一个大型企业的发展模式一样，在经营规模达到400亿-500亿元后，企业都会遭遇一个坎，都会进入一个更换管理平台的调整期。对于万科来说，需要一个适合万科进行更大规模发展的平台。在万科看来，这一平台就是商业地产。按照万科计划，未来10年内，万科每年会在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。

　　08年楼市的持续低迷导致世茂股份地产对住宅市场信心大减。2009年以来，欲变身商业地产商的开发商中，世茂股份意图最明显,尤其是在世茂完成重组上市之后，其股份项目储备总建筑面积622万平方米，其中商业地产达474万平方米，在国内上市公司中其商业地产资源储备最多，且成本相对较低。2009年4月底，上海世茂股份有限公司与青岛城投集团全资子公司青岛世奥房地产开发公司以人民币9.2亿元联合竞得山东省青岛市商业地王地块。6月8日，世茂房地产以人民币30.2亿元，成功竞得福建省厦门市位于豪宅新聚点湖边水库片区的优质地块，初步规划为集住宅和商业于一体的高档综合生活社区。7月1日，世茂房地产与中新天津生态城投资开发有限公司，联合开发天津生态城迄今为止最大的综合项目，该项目位于天津生态城起步区以南的永定洲地区，占地总面积约180万平方米，其中包括约100万平方米住宅用地和80万平方米公园用地，预计项目总投资达人民币100亿元，项目初步规划建设成为高级海景商业与住宅完美结合的生态休闲社区。而与此同时，世茂股份在北京三里屯单体最大量的商业部分于10月份提前面市。从以上的数据分析可知，世茂集团在完成上市重组后，已经全面进入商业地产。

　　融科智地2001年6月成立，注册金2亿元人民币，将住宅业作为主要发展方向，和联想集团、神州数码、联想投资和弘毅投资一样，都属于联想控股下属的独立核算的子公司。在2009年商业地产业绩下滑，众多写字楼租金下降的情况下，融科资讯中心的租金不降反升，这更加坚定了融科智地"走科技地产这条狭窄的路"的信心。融科智地副总裁王翔表示，发展商业地产是融科智地的战略。2009年12月14日，融科智地宣布，进军北京西南城的首个商业地产项目，占地2万平方米、位于石景山CRD核心区的融科创意产业中心日前开工。下一步，还有可能在南城寻找合适的商业地产投资。

　　（3）城市综合体开发热

　　城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

　　现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

　　由于对城市综合体需求大增，地产商应社会需求的需要而竞相开发这种集办公、休闲、娱乐、餐饮于一体的城市综合体。近几年来，城市综合体项目纷纷上马，如北京万达广场、北京国瑞城、上海蝶湖湾等。在大城市，城市综合体已是一个相对成熟的商业业态。在“2009中国城市综合体发展峰会”上，与会专家无不认为，中国城市综合体发展已经需求井喷、面临考验的关键时期。

　　（4）自持商业地产成主流

　　目前商业地产市场最大的特点一个是集中放量，而另外一个就是众多的开发商不约而同地弃销售、而选择将物业自己持有，从单纯的开发商转为运营商。从开发到运营，是经营理念的进步也是实力的跨越，同时也是商业地产市场健康有序发展的保障。目前如国瑞崇外购物中心、龙德广场、SOLANA等市场上的几个大体量的商业项目，包括一些有实力、有能力的开发商都选择自己持有运营。

　　最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而以销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润，与商业地产的长期运营收益以及资本收益相比，虽然是资金回流比较快，从长期来看，自持物业的资金回流量要远高于出售。如：从2008年至今，北京建外SOHO租金价格一路下滑，每平方米租金从最高时的6元/天跌至3元/天左右，降幅达50%，同时面临集体退租的尴尬境地。导致建外SOHO出现这种窘境的原因在于物业管理混乱，导致项目商业价值大幅下降，SOHO中国的运营模式是，项目散售后，物业所有权便归属于购房的业主，而非自持物业。在当下自持物业的地产商，譬如世茂、凯德、万达等大公司，其收益明显要比SOHO中国的收益高得多，这可以充分的说明自持物业将会获得明显的高收益。SOHO中国董事长潘石屹近期表示，会适当地加大持有物业的比例，“但这些物业一定是独一无二的，不可替代的资源，如前门大街”。

　　从国际经验、利润回报以及我国商业地产的开发经营实例来看，自持物业的商业地产开发和经营已经成为商业地产的发展主流。

四、结论

　　在上面的分析中我们回顾了2008年以前商业地产的发展状况，并就2009年商业地产的发展概况做了总结，同时对2010年商业地产的发展前景做了预测分析。现在我们针对前面的分析做一个简要的结论。

　　1、由于受国际金融危机影响，2009年商业地产一直处在停滞的发展状态，但在国家的宏观调控下，2010年商业地产的融资环境将面临新的转机。2010年国家将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，同时REITs很有可能在2010年“千呼万唤始出来”，再加之保险资金松闸进入房地产市场，这将在2010年大大地改善商业地产的融资环境，我们预计2010年商业地产投资在融资环境改善的条件下将会大幅度增加。

　　2、后危机时代，中国投资四万亿元救市，此举将极大地促进国有企业复苏，在未来几年中国有企业将会成为市场上的活跃主体，将对低密度绿色独栋办公楼产生巨大需求。我们预计2010年北京写字楼市场“外资企业独大”的局面将有所改善，国有企业将成为写字楼市场活跃主体，并带动独栋办公写字楼热销。此外，伴随着CBD东扩工程的推进，中央商务区周边写字楼将逐渐复苏，进入一个全新的开发时代。

　　3、未来五年内北京南城将会进行集中开发，建立的九大高端科技园区，势必将形成对商业地产的强大需求。同时随着我国经济的企稳回升，我们可以预见，未来南城地区将会成为商业和写字楼放量的热点地区。

　　4、区域特色商业的集群发展有利于消费者对特色商品的比较和选择，是消费者购物的偏好区域，我们预计随着我国人文环境的改善，区域特色商业将会成为未来商业的开发热点。同时随着都市生活节奏的加快，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，因此预计未来城市综合体的开发也将会成为市场热点。

　　5、近几年，由于商业地产的集中开发出现了供大于求的现象，但由于受奥运会的影响，中国（尤其是北京）给世界留下了深刻的印象，因此我们预计在国际金融危机过后的几年中，中国将迎来旅游业的高峰期，势必将在一定程度上产生对酒店业的需求，消化存量市场。

　　6、结合2009年高端商业开发状况以及未来市场前景可以得知，高端商业开发热、供应过剩等现象将在2010年得到部分缓解，但是由于国际金融危机的后续影响深重，极大的抑制了消费者对高档奢侈品的需求，高端商业项目供过于求的局面尚难彻底改善，仍然会存在过剩危机。同时受宏观环境影响和住宅项目的不断增加，社区商业在2010年仍会有一定程度的放量，而先前的规划乱、招商难等问题并不会得到彻底解决，整体市场发展仍面临危机。

　　7、伴随着众多地产企业纷纷转型商业地产，一个多元化开发市场将来临，商业地产势必成为地产商不容回避的开发领域。同时，由于商业地产受政策限制较少，预计未来将有更多的开发企业逐渐向商业地产开发转型。此外，自持物业将成为商业地产商的主流选择。未来土地市场中，综合型商业用地将大放异彩，成为地产商纷纷角逐的重点。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。

　　CRRC简介：

　　中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的第三方学术研究机构，注册地中国香港。该中心由搜狐网、搜狐焦点房地产网牵头成立，国家信息中心提供专业经济分析技术支持，该机构囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。