“这段时间，业主维权工作组的负责人正在同SOHO尚都和朝外SOHO的600多名业主一户户地谈，以找到维权的办法。”日前，SOHO尚都和朝外SOHO维权工作组的工作人员告诉《中国产经新闻》记者。眼下，北京SOHO尚都和朝外SOHO的数百名业主，因为投资商铺面临严重亏损，成立了维权工作小组，正在积极活动，准备“叫板”潘石屹。

　　此时，潘石屹一直坚持的商铺散售模式再次遭到严重质疑——散售模式中，开发商透支了商家和投资客的利益，同时也导致无法统一运营管理。

　　但SOHO中国却极力辩解：散售还是持有，并不是判断一个项目成功与否的界限，并准备将散售模式进行到底。

　　“以房养房”成空

　　SOHO尚都位于繁华的北京朝阳区东大桥地区，黑白相间的“格子纹”是SOHO系建筑特有的风格。元旦和春节之间是各个商场生意最火热的时候，但记者春节前走进SOHO尚都的时候，却是一派冷清的场景。

　　和其他商场满目打折的信息不同，SOHO尚都招租、招聘的信息更多一些。在一个挂出“分租”牌子的小店里，店主王先生指着一个出售手工艺品的摊位告诉记者，摊主不打算在这里经营了，要把这个位置转出去，每月3000元。“这个店面我每月租金一万八，压力太大了，分租出去减轻一下压力。”店主边说边指给记者看，“那边那个摊位也是分租的，生意还不错，有时一天能卖上三五百元。”

　　SOHO尚都一层的一家房屋中介公司业务员说：“尚都商铺的换手率非常高，特别是餐饮业差不多一个季度就换一个租户。”此外，和SOHO尚都一街之隔的朝外SOHO也十分冷清。

　　“‘以房养房’根本实现不了。”SOHO尚都的王先生抱怨，买房的时候售楼小姐说租金每月每平方米30美元到50美元，按揭客户“以房养房”没问题，现在每平方米租金只有3元人民币，而且很多时间还是空置，租出去的房子收租金也十分困难，房子是2008年以每平方米3万元买的，现在每月房贷一万出头，租金却只能收上来六七千元。

　　房屋中介公司业务员告诉记者，去年尚都有套房子以每平方米5万元成交，但现在这里的写字楼每平方米3万元到3.5万元就可以成交，商铺也只能卖到每平方米4万元。不过尽管有很多业主不满，但挂单出售的房源却很少。

　　散售模式遭遇质疑

　　事实上，除了前门项目，SOHO系商业地产均为散售，而SOHO系物业的销售一向很好。但是，散售接盘的小业主却不满SOHO系物业升值慢、租金低。

　　潘石屹曾经将被媒体追问多次的“SOHO商业模式”问题，在博客中进行过一次集中的回答。他对SOHO中国商业模式的界定是：“开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。”

　　然而，当产权分割售出到各个小业主手中时，“统一出租和管理”如何实现？

　　在SOHO尚都内，经营不同的产品和服务的商铺并没有按照主题明确分区。《中国产经新闻》记者在现场看到，几乎每一层都有分散在各处的餐饮店，而美发、美甲、街舞培训、外语教学、服装饰品、礼品、书店、特卖场，也会在同一层做“邻居”。

　　SOHO中国租务中心的业务员告诉记者，如果租客决定租下这里的商铺，最终签约仍然是与小业主来签，租务中心主要提供信息和中介服务。在这样的情况下，租务中心如何控制租客的经营范围不得不被打上个问号。

　　SOHO尚都业主维权联络处的工作人员也告诉《中国产经新闻》记者，其实从开业伊始，“统一出租和管理”就没有实现过。有很多商铺都是业主自己租去的，或者是外面的中介帮忙出租的。

　　于是，SOHO尚都陷入了一个恶性循环：开发商以最高利润将商铺分割出让给小业主，小业主也在高成本、高回报的预期下将租金尽量提高，这无疑增加了出租的困难，也加大了商家生存的压力，因此培养期就更加长。

　　和拓（北京）商业管理公司策划总监刘东海这样对《中国产经新闻》记者表示，北京一些室内商业散售死亡的根本原因在于：开发商对下游利益的严重透支，即开发商通过商铺的超高定价将投资客和商家未来多年的收益给提前支取走了，把风险和压力留给投资客和商家，从而造成开发商、投资客、商户的利益关系对立；此外，散售导致无法统一运营管理。

　　不过SOHO中国副总裁许洋却对此极力辩解，他在接受《中国产经新闻》记者采访时说：“散售有散售的缺点，持有有持有的问题。但散售的项目中，例如建外SOHO，在出现物业管理纠纷之前，租金一直都在提高，应该是属于运作成功的。”许洋认为，散售还是持有并不是判断一个项目成功与否的界限。

　　在众说纷纭中，潘石屹显然意在将散售模式进行到底。2009年，SOHO中国以131.6亿元的销售额，位居北京房企销售金额十强之首。

　　一面是购买了商铺的投资者被套牢，一面是后来的投资者前赴后继，此番景象颇耐人寻味。

　　散售商铺经营不善

　　在业主们认为因潘石屹未能兑现承诺而导致经营惨淡的同时，北京整个商业行情的低迷，更让业主们的招商雪上加霜。

　　中国不动产研究中心提供给《中国产经新闻》记者的《2010年商业地产新趋势报告》显示，2009年，商业地产的表现不尽理想，商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大困境，且供大于求的现象没有任何改善。

　　如何以及能否度过这段艰难的养商期，无论是对SOHO尚都和朝外SOHO的业主，还是声称“统一招商、统一出租、统一管理”的开发商SOHO中国而言，都是个难题。

　　对于SOHO尚都的人气冷清，潘石屹有个书面说明：比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无一不是分散的产权(即产权散售)，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。

　　但是，业内专家的看法却不像老潘这样乐观。“开发商将产权散售，资金可以迅速回笼，而产权持有的资金成本相对要大得多。”DTZ戴德梁行商铺部华北区董事张家鹏这样对《中国产经新闻》记者表示，购物中心是最不适合散售的，其次是综合业态，专业市场相对要好一些。在国际市场上，大型商业地产开发商产权持有占绝大多数，而国内市场上产权散售的不少，但在北京地区，经营比较好的大型商场鲜有产权散售的。

　　“国内产权散售成功的例子非常少，超过九成的散售都经营不善，难以为继。”张家鹏说，商铺产权散售导致产权分散，每一个小业主当然都追求高租金的客户，“各自为政”的结果导致商场整体布局缺乏统一规划，业态混乱，消费者希望在商场实现的吃、穿、用一站式服务无法满足。

　　产权散售的商业地产是否有可能实现统一的规划和管理呢？“很难，”张家鹏摇摇头，“为了尽快将房子销售出去，房屋买卖合同中很难对客户经营业态进行限定，而房子交用以后由于产权分散，更难以找到将小业主的利益统一起来的办法。”