2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。当住宅开发市场在宏观经济政策利好刺激下，几经沉浮上演跳跃上升，2009年无论价格还是交易量都达到历史新高。但是相较住宅市场，商业地产显得很冷清。这一年，商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。

　　2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点。商住在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。而同样基于对中国经济未来的一致看好，有实力的投资者（保险资金，传统以住宅为主的地产商等）已经着手全面布局商业地产，占领未来几年中国经济复苏带给商业地产的巨大利润高地。

　　2010年初之际CRRC（中国不动产研究中心）盘点“2009年商业地产十大焦点”，总结2009年发展规律，以期对未来商业地产发展脉络有更清晰的把握和认识。

　　一、一线城市商住价格倒挂明显

　　现象：

　　一般而言，健康的房地产市场中商业地产由于其商业回报价值高，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右，即便再低通常商业地产的售价也要高于住宅项目，从而一般商业地价也是高于居住地价。此外，原本投资投机性资金一般进入商业地产，但是2009年住宅地产销售火爆，住宅投资成为见效快、收益高的投资方式，因而得以更加吸引资金涌入，最终导致2009年出现了少见的住宅项目的售价高于商业项目的现象，业界称之为“商住价格倒挂”。

　　事实上不只是价格，在成交量上也有所体现。据统计2009年1-10月商业营运用房销售面积同比增长33%，而同期住宅销售面积增长50%。“商住倒挂”现象在北京、上海等全国一线大城市尤为明显。

　　①北京。特别是在2009年第三季度北京楼市商住价格出现严重倒挂，写字楼普遍卖不过同区域公寓产品。参见下表1。

　　②上海。据统计，从2006年开始上海住宅市场的价格涨幅就逐步加快，逐渐超过周边写字楼价格。从2006年至今，办公楼买卖价格涨幅普遍仅约15%-20%，而同期住宅项目价格的涨幅远超于此，其中普陀长征板块、浦东金桥板块等相对优越的区域中写字楼、住宅售价倒挂明显。

　　原因：

　　①“商、住”转让税费制度设计的问题。住宅转让的税赋低，而转让商用住房的税赋却相对来讲相当高。从综合征收率来计算：

　　转让住房的税费=转让收入×（6.50%或6.4%或6.2%）；

　　转让商铺或非住房的税费=转让收入×（7.50%或7.4%或7.2%）。

　　这样投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%，投资获利的一半都用于缴纳税收。此外，房屋投资如用于出租，仍然涉及到诸多税种，如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、房产税和个人所得税等。总之，较之住宅转让，商用项目转让的税负重许多。

　　②对相当一部分的投资者来说，注重的还是短期内的回报率，商用办公楼受实体经济影响大， 2009年我国实体经济尚未得到根本的恢复与好转，投资者不会轻易投资于商业地产项目，然而住宅市场在2009年高度火热，甚至局部已经火爆，投资于此可以收到立竿见影之效。因此相对于商业地产来讲，2009年投资住宅比投资商业地产风险要小得多，收益也大得多，这又是一个造成“商住价格倒挂”的重要原因。

　　③现阶段，中国政府对商业地产开发以及销售的相关政策已经显得限制的过紧。例如央行规定：个人购置商业用房申请贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年；并且明确限制放款条件为所购商业用房须竣工验收的房屋而非主体结构已封顶。这种限制性政策使得投资商业用房的潜在购买力得不到正常释放，客观上造成了投资全都投向了住宅地产上。

　　④“商住价格倒挂”的造成一个重要原因是2009年住宅价格的大幅上升，国务院发展研究中心宏观部部长余斌1月16日在成都表示，2009年1-11月份房价均价达到了4600元/平方米，比2008年上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来历史涨幅最高。

　　⑤2008年底为稳定房地产市场出台了系列措施，其中对购买住宅提出了降低首付、优惠利率等扶植性措施。但是对商业地产却没有出台相应的扶植性措施，购买商业地产都没有优惠贷款措施，不仅购买商业地产首付为50%，利率也没任何优惠，最重要的是没有减轻商业楼宇业主的税费负担，相反地方政府受财政收入下降的影响，在2009年纷纷出台了更为严格的商业地产租金税收措施，商业地产在失去租户的同时，又得承受高额税收。

　　后果：

　　①商改住。2010年北京市1月份新开盘楼盘很多为商业立项的公寓等产品，40年、50年产权的“商业型”住宅成了市场主力，70年产权的普通住宅产品供应量却相对减少。这说明随着住宅销售火爆，很多楼盘出现了“商改住”的现象。

　　②带动住宅地价上涨，将“商住价格倒挂”由房产市场传递至土地市场。根据国土资源部中国土地勘测规划院历年的监测数据看，2009年之前商业地价基本都是高于住宅地价的，而2009年在全国范围内出现了住宅地价高于或接近商业地价的现象，表明房地产市场的泡沫已经传导到土地市场。这一方面是住宅价格的快速上涨带动了住宅地价的上涨。另一方面是由于2009年开发商资金充裕，鉴于商业地产风险、成本等均存在劣势，开发商更倾向与大量囤积住宅用地。事实上，历史数据显示2009年二季度北京土地市场首现价格商住倒挂现象，四季度宁波、海口、温州也出现了类似现象，与此同时，深圳、郑州、成都、乌鲁木齐等城市的居住地价已接近商业地价。这表明土地市场泡沫已现。

　　③从一定角度来说，住宅地产是生活资料，写字楼等商业地产却是生产资料。造成“商住价格倒挂”的诸如税负等种种原因，不利于企业根据经营状况扩大或缩减开发面积或办公区域，不利于鼓动民间资本流入第三产业、服务贸易等范围中，进而不利于实体经济的发展。

　　二、保险资金松闸，千亿资金搅动商业地产

　　现象：

　　2009年10月1日新《保险法》正式施行，新《保险法》拓宽了保险公司的投资渠道，允许保险公司资金可在遵循安全性的原则下投资不动产。据了解，此次放开后保险资金可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。据保监会发布的数据，截至2009年11月，保险资产总额为3.9万亿，若按照5-6%的比例推算，未来可能将有2000亿元左右的保险资金涉足房地产市场。而这些资金最有可能进入有着稳定租金收入、升值潜力较高的商业地产，尤其是写字楼物业，商业地产将成为最终受益者。

　　事实上，在政策相关细则未明确乃至新《保险法》正式实施之前，保险资金通过形形色色的方式寻求进入不动产市场，尤其是在北京、上海、广州等经济发达城市，保险资金打着“自用”旗号购置大面积优质办公物业的行动一刻也没有停顿过。中国人寿、泰康人寿、新华保险等多家保险公司在国内多个城市频频“关注”商业地产项目，只不过由于政策上的限制，保险资金进入商业地产并未得到正式允许。主要事例如下：

　　①统计数据显示，从2006年到2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008一年，保险公司购买的物业就累计达20万平方米，而且大部分集中于北京金融街区域。

　　②中国人寿之前对近11家上市地产公司进行了股权投资，其中不乏万科A、招商地产、金地集团这样的地产股第一集团公司。中国人寿的“影子”公司中保信开发建设了位于北京市朝阳区朝外大街的中国人寿大厦。除了中保信外，国寿集团旗下的国寿投资控股有限公司建立于2007年1月8日，涉足房地产、酒店等业务。

　　③2009年4月份，中国太平洋保险以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦（即北丰C2大厦）。看似在新《保险法》正式实施五个月前就早早动手，但实际上，在以自用名义购入投资性物业的国内保险机构中，太保可以算是后来者。

　　原因：

　　①近年来，随着保险业的迅速发展，保费收入激增，资金规模迅速增长，保险公司面临着越来越大的经营压力，需要更加多元化的投资渠道。以2010年为例，由于新增保费、到期再投资资金、积压未有效运用资金等三大因素将导致超过1.5万亿元的保险资金面临较大投资压力，保险资产存在较大错配风险和市场风险。保险资金投资行为的核心原则是资产负债匹配的原则。而当前限于政策原因大量保险资金进入银行存款、国债等短期投资渠道，了造成资产负债期限的不匹配。而不动产正可以作为险资的一种长期投资方式，有助于满足保险资金的长期匹配。

　　②新《保险法》的政策放宽主要还是为了满足在规避通胀预期等风险、发挥资本优势以获得较好和稳定收益的动机下而催生的保险资金投资不动产的强烈要求。之前出于安全性考虑，险资投资范围和额度一直有着严格的政策限制，70%用于银行存款和债券，这导致险资的收益率较低，除了2007年资本市场的火爆造就了保险资金平均收益率高达12.17%外，近10年来险资年平均收益率仅约为4%。然而在工业化尚未完成，城市化迅速推进的中国当前，房地产业无疑是一个相对来说低风险、高回报的行业，根据测算中国房地产业近年来平均投资回报率超过10%并且相对资本市场更为稳定、风险更小。

　　总的来说，为缓解越来越大的险资经营压力、降低险资投资风险以及提高险资经营收益，不断拓宽保险投资渠道将是行业大趋势，而逐步放宽险资投资不动产的限制正是一个现实的选择。

　　最新进展：

　　《保险资金运用管理暂行办法（草案）》已于2010年2月初上交保监会主席办公会议审议并原则通过。目前，已上报国务院择机发布。然而，此草案与2009年12月28日的征求意见稿相比变动很大。总的趋势是更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，更加严格。其中，险资投资不动产占比已从6%下降到5%以下，投资渠道更加狭小。中国保监会主席吴定富在2009年1月21日明确表示，保险资金不允许投资居民住房、商业房地产以及参与地产开发。一旦此法规出台，险资投资不动产细则和股权投资细则等将很快推出，总的来说，为险资另类渠道投资打开一片新天地。

　　影响：

　　①政策的出台最大的影响自然在于保险资金向不动产市场进军，其中主要有两种方式：直接参与项目投资开发与地产公司股权投资。但多数保险公司开发经验缺乏，因此更可能是通过收购房企股权间接进入房地产业。其中最典型的案例莫过中国人寿于2009年12月24日，以58.19亿港元认购远洋地产9.34亿股新股，至2009年12月30日中国人寿占远洋地产扩大后已发行股份的16.57%。并且在2010年1月12日再次购入中化股份所持有远洋地产的4.23亿股，持股比例增至24.08%，从而跃居公司第一大股东。

　　②可以预期的是将会催生保险资金投资商业地产乃至不动产的多种投资方式。例如即将在京沪试点的房地产信托基金（REITs），虽然较之直接投资存在资金占用较多，回报有限等劣势，但仍不失保险资金探索投资不动产的一条新路径。

　　③可能导致商办用地宗地格局的变化。

　　2010年2月1日，上海外滩地王的竞价名单中第一次出现了两家险资公司直接参与土地竞标，在中华企业联合体中，除了开发主体中华企业地产有限公司占据35%股份之外，另外两家出资方分别是中国太平洋人寿保险有限公司占35%，以及泰康人寿保险有限公司占30%。尽管最终没有竞投成功，但可以看到险资已经在加快布局地产业。

　　2010年1月29日，北京市土地整理储备中心挂牌出让市场瞩目已久的“中服地块”，并将于3月25日进行现场竞拍，这是北京CBD区域最后一块优质土地，业界普遍预期其将成为新地王。虽然远洋地产是中服地块的一级开发商，但它在地产公司中处于中上水平，而且在商业地产方面并无丰富经验，尤其是在SOHO中国等商业地产大鳄的虎视眈眈下，本来限于实力未必能拿下中服地块。然而，在中国人寿成为其第一大股东之后，远洋地产背倚豪门、实力雄厚，保守估计其可以动用的资金超过400亿，一时间远洋地产成为业界预期的夺标最大热门。

　　④保险资金严格限制的放松无疑对于商业地产开发而言是一个利好消息，尤其是有利于实现一线城市中黄金地块商业项目的整体出售和长期持有。更乐观一点的看，由于以往商业地产开发资金主要来自银行，若保险资金能够切实松闸，将有可能催生新一类专业商业地产投资机构。

　三、郊外购物中心盛行，新概念成地产商圈地新手段

　　现象：

　　2009年商业地产的另一大值得关注的现象是在城市特别是一线大城市郊外购物中心愈发盛行，商家开店呈现郊区化，新概念成地产商圈地新手段。

　　这一点在北京尤为明显，参见表3。

　　商家发展目标随着城市居民外迁向外移现象，不仅出现在北京，在上海等一线城市也是如此。新世界百货2009年也在上海新开发的社区型商圈设立据点。

　　此同时，以奥特莱斯购物公园为代表的新型商业项目逐渐在全国蔓延扩张，这种新概念商业形式正在成为地产商圈地的最新手段。仅以奥特莱斯为例，目前已经在北京、上海、成都、长沙等多地落地开业。

　　原因：

　　这个现象也是由多种原因造成的，以北京为例，主要有如下几个原因：

　　①在快速发展的中国，政府的规划基本决定一个区域未来的商业发展潜力。2007年底北京市规划委员会就公布了《北京十一个新城规划》（2005年-2020年），其中通州、顺义、亦庄、大兴、昌平、房山、怀柔、门头沟、密云、平谷、延庆等原来的郊区市、县被确定为11个新城，其中通州、顺义、亦庄是“十一五”期间尤为重点发展的新城。

　　②郊区县的潜在购买力持续上升。最初为了疏散人口而在通州、望京、天通苑 (论坛 新闻)等新城单纯的建设了一大批住宅区。但基础设施、公共交通建设严重滞后，使得通州、望京等新城一度被称为“睡城”。在地铁5号线、八通线等连接新住宅区的线路开通后，逐渐形成了方便的快速交通网，出行难得到了解决，人气不足的“睡城”开始活跃起来，吸引着越来越多的购房者把家安在原来的郊区、现在的新城。大批在北京市里工作的年轻人将家安置在新型住宅区，使得新兴住宅区逐渐脱离旧有“睡城”面貌，直接促使郊区县的潜在的购买力不断上升，进而郊区县居民对商业配套服务的范围和水平也不断提出新要求。

　　③郊区现实消费的火爆。虽然2009年上半年国内外经济形势非常不明朗，但是在“五一”小长假期间，北京顺义国泰、大兴星城商厦等3家京郊百货商场销售额同比增幅却达到了20%以上，房山华冠、通州福兰德等农村连锁超市的增幅也接近20%，而同期全市百货和超市行业的平均入账增幅平均在10%左右。在2009年十一国庆黄金周，京郊百货店的同比增幅平均高达30%以上，高出大部分市区百货的上升幅度，同时超市业务也实现了较大的增幅。此外，三年前落户通州的家乐福，当前由于顾客较多，排队结账已不仅限于周末购物高峰；翠微百货龙德店虽然开业仅一年，但销售增幅远远高出市区门店；日本永旺方面也表示，进入昌平以来所有数据均已达到预想结果。总之虽然北京郊区消费的绝对值仍然落后于市区中心商圈，但是其现实增长和开发前景要明显高出市区，随着老城改造后居民外迁以及新兴商业住宅区的迅猛发展，新城商业正在超越“郊区消费”的固有模式，并向城区消费靠拢。对此，北京市商务委员会根据节日期间的消费统计指出新住宅区所在的“郊区消费”不断升级，并因之对郊区消费市场的定性也由此前的“活跃”变成了“繁荣”。

　　④政府对五环内部分项目政策上的限制。早在2007年，北京市商务委、发改委等部门在《北京市流通业发展分类指导目录》中就明确，二环以内地区不再新增6000平方米的大型超市和建材家居商店，住宅底层明确限制发展影响居民生活的餐馆等商业服务业设施；三环内，限制新建、改建1万平方米以上的大型批发、零售商业设施，但王府井、西单商业街区、前三门大街及其延长线以南地区的商业项目除外；即使五环以内地区，也不鼓励发展5万平方米以上的大型商业设施。政府对市区内部分商业项目采取“限制发展”的政策无疑对商业企业纷纷到新城区以及远郊区县选点起到了推波助澜的作用。

　　⑤此外商家郊区布局另一个重要诱因是北京城八区越来越寸土寸金，新城区土地成本相对较低，成本优势愈发凸显，开发大型商业设施的余地较大，城市中心消费在郊区实现的可能性也越来越大。

　　问题：

　　虽然商家布局郊区化有诸多有利因素和合理因素，但是还是有许多值得注意的问题。

　　①尽管城镇化以及新城发展给商业企业郊区化布局带来了发展空间，但是商业发展应当遵循城镇化规律，商圈的培养也是一个渐进的过程，商业企业应该更注重长期投资规划而不是短期操作。五一、国庆等消费黄金周的火爆固然能够反映出郊区不断壮大的购买力，但过后的销售淡季才更考验进驻郊区的商家的经营，商家应当根据附近居民消费的特点不断调整商品结构和品牌，而不应因为短期的火爆而盲目进入。另外，根据有关部门统计，新城区商业发展在社区便利服务终端不足的情况下已经开始出现中心商业区过剩的问题，然而新城区的超大型商业项目仍在持续新建中，因此商家的郊区布局应当充分考虑新城区的业态结构的合理化，以免出现“重复过剩”和“过于超前”现象。

　　②应当正视新城区的商业需求，而非将其需求视为郊区升级版。当前进入郊区的商家很多存在商品缺乏时尚性，耐克、ONLY、VERO MODA等品牌以老旧款式居多，年轻人购买率较高的KAPPA、美津浓等品牌难觅踪影。事实上，新兴住宅区居民对商业设施的要求在不断变化，购买需求从简单实用不断向丰富时尚转变。商家应当充分正视不断发展成熟的新城区，并非昔日城镇化、卫星城的升级，不少新城住户是市区外迁居民和在市区工作的年轻人，他们的消费水平与城区无太大差异。因此，新城区的商业应根据实际情况采取跨越式发展，引进国际品牌直接向高水平跨越，而不应局限于传统的递进式推进。

　　四、备战未来利润空间，地产商转型商业地产开发

　　现象：

　　实际上最近五年多来，不管是国企还是民企都在越来越多的关注商业地产，除了北京、上海、广州等一线城市之外，全国二三线城市的商业地产也都备受青睐。尤其是在出现“商住价格倒挂”2009年，为了备战未来利润空间，越来越多的地产商转型商业地产开发。国内实力开发商万科、富力、合生、绿地、绿城、中粮和上海世茂等开始更多介入商业地产开发领域，新加坡的凯德、美国西蒙、菲律宾SM集团等国际商业地产企业开始直接或间接进入或加大在中国的商业地产投资。

　　原因：

　　①2009年在金融危机的影响下，更多开发商开始意识到商业地产对企业的风险的影响与平衡。正是因为考虑到商业地产对企业的风险影响和平衡，越来越多的开发商将目光锁定在商业地产开发，甚至以往单纯进行住宅开发的万科，也不得不在2009年开始涉足商业地产。

　　②从更深层次来看，土地实行招拍挂之后，地产业就进入了后地产时代。现在的地产是一个以资本为平台的市场，之前那种三五百万就能拿到地，撬动一个项目的时代一去不复返了。虽然当下住宅开发有资金回笼快等优势，但前几十年的住宅需求空档经过这几年的高涨基本已经填充了相当一部分，业界甚至有人预计已经填补了70%－80%的市场缺口，这就决定了地产商不能再将“所有鸡蛋放进一个篮子”里了。

　　③虽然住宅地产在2009年全年来看相当火爆，但据相关数据显示，2009年1月，全国主要城市住宅市场成交总量环比下跌超过三分之一，绝大多数城市跌幅在30%－50%之间。经过惨淡的2008年，房地产市场在2009年开局仍不理想。以至于在年初时业界对住宅地产的观点相当悲观，认为金融危机对中国实体经济的影响才开始，房地产调整远未结束，具体到不同地区，调整程度也不同。珠三角地区前期调整幅度过大，调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开；而中西部和东北地区的调整幅度不大。

　　后果：

　　由于开发商对于商业地产的集体看好，地方政府对商业用地的集中供应呈现加速，2009年下半年以来，上海、杭州等地的商业用地也不断出现拍卖热潮。

　　五、零售商买地自建 ，跨界发展渐成主流

　　现象：

　　2009年是零售行业购买物业自行开发最明显、最集中的一年，宜家、Tesco、麦德龙等国际零售公司纷纷开始购地自建物业。在商业地产开发方面，除了专业的商业地产开发商，零售商买地自建也已然成为主流的模式之一。

商业地产的竞争升级，直接导致了产业链下游企业“上移”，此举无疑将引发商业地产产业层面的变化。撇开商业地产开发商，零售商买地自建成为主流模式之一。

　　原因：

　　①随着地方政府对土地财政的愈发依赖，地价近年来不断上涨，尤其是在总体经济形势和实体经济并未有良好表现的2009年表现更是格外抢眼，资本几乎可以单纯的凭借对土地的买卖而获得利润。事实上，已有企业因此而获利甚丰，最典型的可能要数宜家，在得到7月23日的拍地之后，短短4个月之后，12月24日，该地以南6公里的大兴黄村枣园二期地块拍出了16.05亿人民币的价格，楼面地价达到10928元/平米。也就是说，先前地块的价值已经翻倍。

　　②零售业相对比较辛苦，全行业的利润平均值也仅有1-2%，相对于房地产业的暴利性，零售业的利润率明显过低，也是促使零售行业转投商业地产的原因。

　　③2009年土地和住宅地产的价格大幅上涨，虽然相比之下商业地产的租金上涨幅度并不太大，但是作为租户的零售企业一定会理性预期到将来租金有可能随之大幅上涨，在面对如此之大的风险和不确定性之时，零售业买地自建不失为资金流相对充裕的企业规避风险的好方法。

　　④此外，零售企业的购地自建还具有一定的优势。由于有零售作为经营资源，支持着企业的经营，很大程度上降低了风险，比传统的房地产经营更具有竞争力，因此具有资金实力的企业购地自建对于企业的长远发展来说也是较好的经营模式。

　　风险：

　　相对于地价变动，购地自建给零售企业带来的更为直接的考验来自现金流。以购物中心为例，如果采用租赁方式，一家购物中心的投资约为2000万元，若购地自建，则投入在3-5亿元不等。然而零售业属于轻资产行业，很多公司资金都不是自有资金，而租赁物业最大的好处在于可以使投资最小化、现金流更充足，所以当前租赁经营几乎是绝大多数零售商的发展方式。尤为值得注意的是购地自建在物业的选址、建设方面所需的时间很明显都要比租赁方式长很多。实际上，自建物业投资大、回报周期长，对现金流的要求非常高，并且需要大量的资金。因此从这个角度讲，购地自建占零售企业资金的比例应当严格控制，也就是说零售行业不应该将大量的资金沉淀在购地方面，这会严重影响企业的扩张速度，必然会造成资金链相对紧张。因此，零售企业在是否购地自建方面应当根据企业自身的发展战略做长期、慎重考虑。

　　六、商业地产迎来上市融资潮

　　现象：

　　2009年商业地产融资体系开始迅速成长，商业地产迎来了上市融资潮。其典型案例列举如下。

　　原因：

　　①开发企业依靠预售款可以把一个个项目滚动起来的时代已经一去不复返，特别是对于投资大、周期长、需长期经营的商业地产来说，简单的“开发+销售”的模式实践证明并不成功，战略思维和定位都必须重新调整。

当下时代的商业地产开发，除了要求熟稔地产与商业经营之外，更重要的一条是懂得金融经营之道。也就是说当前的商业地产开发必须走一条资本之路，有在金融创新中才能继续绽放活力。

　　②从长期来看，中国商业地产的发展前景非常广阔，这主要得益于当前中国经济发展水平与长期发展潜力、人口、资金等主要因素对商业地产长远发展的支撑；此外在城市化进程中，固然住宅地产将会获益良多，但另一方面住宅发展到一定规模势必对商业地产，特别是诸如购物中心这样的业态衍生出相当的需求。通过研究当下租金数据分析我国商业地产运行现状可以发现，短期内有近一半城市没有恢复到2008年的中间水平，例如上海、北京、广州这样的一线城市，还有二线城市租金水平比2008年三季度还低一些；此外和国际化大都市的租金水平比，绝对数字还是处于相对低的水平，因而在租金以及发展空间方面都存在广阔的想象空间。既然如此，现实却是地产商更乐意涉足住宅地产而非商业地产，这主要是由于资金链的限制。国外成熟的商业地产开发模式中，在国外商业地产贷款在贷款到期之前可以只还利息不还本金，而我国为商业地产提供的贷款还是局限在那些短期或者是中期的，银行要求每年还本付息，数年内全部还清。一个地产项目即使十年还清也需要10%的回报率，而商业地产在前期两三年是培育期，回报率没有办法支撑银行贷款还本付息的支付，这阻碍了中国商业地产的投资。在这种商业地产贷款模式下，上市融资成为商业地产企业破解资金链困局的最佳选择之一。

　　③房企通过上市、REITs等方式不断扩大自身融资规模，不但分拆商业地产独立上市不必要求过高的回报率，而且由于将会使其进入到更大的自由资本市场，进而将有可能获得更多的基金等机构投资者的投资，是一个不错的融资选择。另一方面商业地产的真正赢利模式不在于分割销售，也不在于租金收益，只有和资本市场对接之后，才能放大未来的长期资金收益，实现利润最大化。由此，上市融资成为了商业地产公司的必然选择。

　　意义：

　　①2009年商业地产的上市融资潮一方面体现了在商业银行贷款对商业地产的开发支撑不到位的情况下商业地产企业破解自身资金链困局的努力，另一方面也说明了资本市场已经全面认可和支撑了商业地产，这是一个里程碑式的事件。有可能改变商业地产的开发模式、破解限制商业地产发展的资金瓶颈，并有可能打通商业地产未来的发展的“高速公路”。

　　②也有可能改变商业地产业的竞争模式，使得商业地产的竞争越来越多的带有资本市场竞争的色彩。

　　③据统计，2009年商业用房销售面积1到10月份增长了33%，住宅销售面积增长50%；而1到10月份商业用房投资则有35.4%的增长速度，住宅增长只有14%，说明商业地产2009年出现了明显的相对高投资，资本市场的推动自然功不可没。

　　七、城市综合体纷纷亮相，呈现开发热

　　现象：

　　2009进入中国城市综合体开发元年。由于对城市综合体需求大增，地产商应社会需求的需要而竞相开发集办公、休闲、娱乐、餐饮于一体的城市综合体。在此风潮影响之下，北京出现了诸多经典案例。

　　此外，2009年深圳于11月18日开始在位于华强北核心地块建设总建筑面积达82万平米的城市综合体“中航城”；无锡开始投资近600亿元建22个城市综合体。2009年不但一线城市，二、三城市也开始规划建设自己的城市综合体。

　　总之，城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，业界诸多开发商认为未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主，世茂等公司甚至已经开始成立专门的综合体投资管理公司，进行战略部署。类似万达、中粮、华润、富力以及世茂等这样的企业，都遵循着“非综合体不开发”的理念。

　　原因：

　　①城市综合体的出现，是一个城市发展过程中的必然。在全球范围内，几乎任何城市化的过程都伴随着都市综合体的发展，如美国洛克菲勒中心、日本六本木、香港太古城等，均是集办公、商场、住宅甚至会展等众多功能于一体的代表性项目，已成为各自所在城市的地标乃至心脏。

　　②城市综合体代表的是一种新城市时代的生活方式，能够使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活，因而备受开发商推崇。

　　影响：

　　城市综合体的开发犹如一把双刃剑：

　　一个城市综合体的成功塑造，其益处自然颇多，主要的是不但可以实现宣扬企业的品牌效应，还可以带动周围区域的价值升级，甚至可以影响区域和城市的未来发展。

　　但同时也正是由于其属于复合型开发，极大考验着地产商的开发能力。此外，一窝蜂的城市综合体开发热令人担忧，政府在城市综合体开发过程中起到的推手作用，也隐藏着令人不安的因素。

　　八、上海迪斯尼+海南旅游岛效应，旅游地产再升级

　　现象：

　　2009年旅游地产的发展可谓波澜壮阔，从最初的低迷到而后的火爆，期间不断有“惊世之音”出现，其中最主要的莫过全球占地面积最大的主题乐园迪斯尼乐园正式落户上海以及海南国际旅游岛获批，这两个消息的出现犹如重磅炸弹刺激了旅游地产蓬勃发展。

　　在上海，迪斯尼乐园的开建，立刻引发周边土地价格的升值，同时也引得相关企业积极备战旅游地产，以国内主题公园大佬华侨城集团为例，实际上它在深圳、北京、成都、上海、昆明、天津、武汉、西安及长沙等10个城市均涉及旅游地产，总土地拥有量约35平方公里，然而华侨城仍然表示将投资60亿元急速扩张连锁主题公园数量，其中还可能衍生出适合二、三线城市的欢乐谷主题公园子品牌。

　　同样，海南国际旅游岛获批的消息一出，也引发了地产商的蜂拥而至。相关统计显示，目前，鲁能、雅居乐、首创、万科、今典、富力、中信等知名开发商都已经在海南圈下大幅土地。富力集团在海南的土地储备已经超过两万亩；今典集团在三亚拥有800亩酒店建设用地，包括三个建成和在建五星级以上酒店项目；雅居乐也于2006年联手摩根士丹利开发海南清水湾，发展旅游地产，项目总投资逾200亿元。同时随着海南房地产的升温，恒大地产火速成立海南项目公司，打算进军海南房地产；富力地产海南公司董事长胡亦明表示，集团董事会已通过决议，将海南作为一个重要区域大力发展。此外，中信集团也在博鳌核心区储备了近5000亩的土地，共6个项目，囊括了龙潭岭国宾馆项目、三江入海口商业项目以及玉带滩综合旅游项目等等。在2009年开工的有海南昌江黎族自治县昌化镇“雨润·棋子湾”旅游度假区，该项目号称海南西线最大的旅游开发项目；此外还有投资百亿落户澄迈的占地面积540公顷的海南“富力·红树湾”大型生态旅游地产项目在2009年9月奠基。

　　除了火爆的上海以及海南之外，其他城市旅游地产的建设也是如火如荼。2009年天津计划总计投资780多亿元建设“都市观光、休闲度假、商务会展”三大旅游体系，并带动相关产业发展。

　　2009年阳光100落户大连，联手大连柏林山实业发展有限公司，开发建设预计投资50亿元，集运动体验、休闲娱乐、文化艺术、主题酒店、购物中心等设施于一体的大型旅游度假项目“甜蜜生活”于10月19日举行正式签约仪式。

　　2009年11月15日，昆明泰隆华瑞实业有限公司投资约23亿元、规划占地面积1.2万余亩的西双版纳楠景新城项目正式开工建设。该项目将于6年后完工，将打造成集傣族文化及体育、旅游于一体的东南亚综合性度假胜地。

　　总之，2009年全国范围内出现了旅游地产热潮。

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　　九、商业地产受结构性冲击，甲级写字楼触底反弹

　　现象：

　　2009年，金融危机的影响虽然仍在持续，但是在一系列的刺激之下房地产行业全面复苏，但是由于同时房地产政策并未对写字楼市场有所倾斜，与住宅市场的如火如荼相比，写字楼市场表现冷淡。不但销售市场反弹有限，租赁市场持续调整，相对低迷的经济环境也对写字楼市场的冲击巨大，调整依然是写字楼市场的主旋律。

　　以北京为例，2009上半年在金融危机演变成全球经济危机的背景下，作为与实体经济关联度最紧密的行业之一，北京甲级写字楼市场一片低迷，主要表现为租售价格下滑、成交量下降、空置率持续攀升的态势，CBD甚至一度高达38%，创六年来历史新高，此外写字楼租金整体下调18%；下半年，在中国经济率先触底并强劲复苏的利好刺激下，尽管写字楼租金连续四个季度下行，但环比跌幅已经大幅放缓，显示市场在明显恢复预期的需求支撑下已运行至接近底部的水平。2009年最后一个季度，虽然北京写字楼市场新增供应量达到本年的一个高峰，但甲级写字楼和乙级写字楼市场需求保持自2009年第一季度以来的上升趋势，净吸纳量环比上升一倍。CBD、燕莎和东二环区域的租金水平受较高空置率和新项目量多的影响，在2009年第四季度仍呈现继续下跌的趋势，但是已经开始出现大宗交易记录，虽依然存在供给偏多和租赁市场激烈的竞争，但部分写字楼业主甚至提高了租金报价。据统计，截止2009年12月，北京写字楼市场平均售价21228元/平方米（建筑面积报价），与2008年相比上涨16.4%；平均租金131元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2008年相比下降12.1%；平均空置率30.6%，与2008年相比上升7.4%。

　　事实上，随着中国经济的快速复苏，2009年下半年不只是北京，上海、广州等城市的写字楼租金也出现了明显维稳迹象，但由于未来写字楼的供应量仍将偏大，预计市场短期内难以快速回暖。

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　　十、内地投资者取代境外机构，大宗物业交易内资唱“主角”

　　现象：

　　受经济危机的影响，2009年国内投资者明显的取代了境外机构，成为大宗物业交易的主角。

　　境外投资者曾经一度是中国大宗物业交易的主角，根据历史统计数据可以发现，以北京为例2008年高峰时期外资仅为投资目的而购入的商业物业比重就占到北京成交的四成以上。然而09年末，美国西蒙集团低调地撤离中国市场，其中方合作伙伴深国投商用置业有限公司全面接手西蒙集团在中国的股权，深国投商置与美国西蒙集团及其他境外投资者涉及五个购物中心项目及深圳格瑞企业管理咨询有限公司的股权收购交易也于后随之完成。通过这次收购，深国投商置全资拥有五家购物中心。

　　除此之外，2009年上半年，外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占的比例从2005年达到的近60%下降到10%以下。与此同时，大陆投资者在投资领域开始变得更加引人注目：2009年上半年，他们在整体大宗物业交易中所占的比例约为70%；2009年上海大宗房地产收购总额达人民币256亿元，较2008年上涨42%，其中国内买家占到88%，成为市场的绝对主导。

　　中国房地产投资市场正处于由外资主导向国有大企业过渡的重要结构性转型期，房地产市场的大宗物业投资力量将从国外企业转变为国内企业，并且主要是国有企业。目前各类现有的国内投资者以及新进入的国内投资者，包括国有企业、保险企业、房地产投资信托基金和政府基金等进入房地产物业投资领域。