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    2009年，武汉市全年商铺卖出14318套，为武汉历史商铺卖得最多的一年。今年三月以来，武汉二手商铺市场交易出现“量价齐井喷状况，铺面租金、转让费纷纷上扬”。

　　业内人士认为，如果2009年可以称作武汉商业地产元年的话，那么进入2010年，江城商业地产会有怎样的发展趋势和动向？投资者又应当注意哪些方面的问题？在本报与腾讯??大楚网联手推出“创富2010??武汉商铺投资节”之际，记者也就这些商业地产市场高关注度问题，对大楚房产研究院院长吴卫东进行了专访。

　　商业地产缘何空前火爆

　　吴卫东表示，之所以从去年开始商业地产投资出现空前火爆，与住宅投资年收益率在下降有关。近年来，由于三级市场供应较为充足，武汉市的租金水平发展平稳，未有较大的提升，但与此同时房价却在持续上涨，汉口中心区楼盘均价过万已是常见现象，这使住宅投资的租金收益在下降。因此，在这种情况下，一些追逐投资高收益率的投资者，就从住宅投资领域转向了虽然风险更大，但投资收益也更高的商业地产领域。而这些投资者也十分看好2012年―2014年后，城市轨道交通发展对商业地产带来的利好。

　　新的大型项目在躲猫猫

　　2009年，菱角湖万达广场、地一大道(武汉)等大体量商业地产项目甫一入市，即被抢购，开盘一个火爆一个。不过在这股热潮之后，刚进入2010年的商业地产市场有些沉闷，一大原因即是目前尚无新的大型项目入市，有投资者问，难道它们也在“躲猫猫”？

　　对此吴卫东表示，继去年出现大的放量后，目前处在平静期是正常的。此外，大型商业启动后的大型主力店招商环节尤为关键，项目开发周期一般较长，所以市场上出现“空窗期”也并不奇怪。而吴卫东预计，继2009年后，2010年―2014年间，商业地产会有两次较大规模的集中放量。

　　外延发展和专业化是未来趋势

　　吴卫东认为，目前中心城区已无更多的土地进行大型商业项目的开发，人均商业面积已经趋于饱和。而随着人口逐步向中心城区以外迁移，和城市化进程的发展，与住宅开发类似，武汉商业地产将有外延式发展的趋势，随之形成的将是武汉商圈多中心局面的形成。据了解，2010年开建或建成的大型商业地产项目大多位于中环线附近，在虎年首次土地拍卖中，以远郊区地块为主，10宗地块中有6块商业用地，并均远离中心城区。

　　除了外延式发展外，专业化是江城商业地产发展的另一趋势。吴卫东认为，专业市场的发展依托于城市的辐射能力，随着跨区域高铁网的搭建，以及轻轨、地铁等城市轨道交通的发展，武汉在物流方面的能力在逐步增强，城市地位在提高，这都给专业市场的发展提供了动力。不过他也提醒投资者，专业市场是更为狭小的需求和市场范畴，投资前须对该行业非常熟悉。

　　投资者要做好各项评估准备

　　在商业地产走向火爆之际，吴卫东也提醒投资者，切不可看到有人排队买铺就去盲目跟风，基于商业地产较大的风险性，投资者购买商业地产前，要做好各项评估准备。

　　吴卫东认为，首先，投资者需要对自己的风险承担能力有很清楚的估量，“假定自己挣不到钱，想想自己是否可以承担投资失败的后果。”

　　评估准备中也包括对意向商业地产项目的评估。吴卫东告诉记者，投资者可以从开发商、项目未来运营团队、投资收益率几个方面出发对商业项目进行评估，同时，还要根据现有商铺出租率对未来的出租率进行估算。此外，对该项目所处区域今后几年内的城市规划、人口变化等都要有所了解。“‘你不理财，财不理你’，投资商铺功课一定要做足。”吴卫东总结说。