继保利水城后，时隔一年，保利地产(SH .600048)位于南海的保利洲际酒店于近日低调开业。至此，耗时5年，由保利地产投资20亿元在佛山打造的该集团第一个城市综合体商业项目整体浮出水面。据悉，南海项目之后，保利位于佛山东平新城的第二家城市综合体项目正在筹划当中。

　　记者从保利地产2009年年报中获悉，截至目前，该公司持有商业地产面积超过100万平方米。然而，保利地产集团营销总监胡在新日前在接受本报记者采访时透露，该集团计划到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米，其投资总额将占到总投资的30%。按照保利年报披露，该公司2010年房地产直接投资总额将增长60%达到655亿元，如果以较保守增长速度来推算，三年后保利地产的投资总额将接近1000亿元，而30%的比例，意味着其中商业地产的投资至少接近300亿元。

　　眼下传统房地产巨头蜂拥杀进商业地产，但目前能形成规模收益的公司除富力地产外，其余寥寥无几，即便如保利地产者也是从去年开始刚刚有所盈利。在如此多巨无霸地产公司“一窝蜂”扎堆入市的同时，房地产巨头们不可避免地也要面临商业地产在开发和运营不同阶段的资源争夺大战。

　　四大盈利点带来6亿元进账

　　“与华润、万达以城市综合体为主的拓展方式不同，保利地产目前涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等所有商业形态。”保利地产集团营销总监胡在新向记者表示。据透露，现一阶段，保利商业地产的四大盈利结构分别来自：酒店业，保利出资建设并由国际知名酒店管理集团进行管理，合作分成;商业，成立自己的经营管理公司，实施对商场的管理;写字楼，一部分销售一部分长期持有;第四会展业务，将长期持有收取租金。

　　据保利2009年年报披露，该公司去年商业地产获得较大突破，年度收入实现近6亿元。其中，广州保利世贸中心一期博览馆实现经营收入近2亿元，二期12万平方米的品牌展示馆与华南区最大的家具经销商吉盛伟邦签订八年租赁协议，年平均租金近亿元。整个保利世贸总建筑面积约56万平方米，集写字楼、展厅、酒店公寓、酒店及美食中心于一体。

　　大规模“城市综合体”出水

　　不过，作为佛山地区最新一代的城市综合性，保利水城才真正代表保利在商业地产领域的“野心”。据公开资料显示，这个总面积超过40万平方米的综合项目，包括保利洲际酒店、保利壹号公馆、保利水城购物中心和保利水城西街。“截至2010年3月，保利水城的出租面积已超过95%，开业率达到了75%。”佛山保利水城商业经营有限公司副总经理梁澜表示，开业短短一年，保利水城节假日的每天客流量已突破30万人次。

　　据悉，除南海项目外，保利目前在佛山区域还拥有超百万平方米的保利东平新城项目。去年10月，保利地产先后投资33亿元拿下东平新城CBD核心区总建筑面积约150万平方米的两地块，其中商业部分的建筑面积达到45万平方米。按照保利地产的规划，两地块将建成定位于佛山最高端、规模最大的集五星级酒店、购物中心、超甲级写字楼、酒店式公寓和住宅为一体的大型城市综合体，分两期开发，其中大型购物中心将达8万平方米，五星级酒店将建成不低于180米的地标式建筑。

　　保利广州新增两大商业资源

　　在广州，从前期的北京大厦、拥有天河好又多的天利广场、保利国际广场，到近年保利开发完成了保利中环广场、珠江新城保利中心、保利V座、保利中辰广场、保利中汇广场等商业项目。根据保利公告显示，上述项目主要是写字楼和裙楼商业。其中，保利中环有4万多平方米商业配套，目前正与吉之岛接触洽谈进驻事宜。

　　在去年新增加的土地储备中，保利以合计约44.7亿元资金获得琶洲村“城中村”全面改造范围内4幅地块。记者从广州市国土房管局获悉，当中地块一为住宅及商业金融业地块，其他3幅为商业金融业用地，地块捆绑用地面积是猎德改造卖地的近4倍，建筑面积约达104万平方米。其中近40万平方米的面积将用于开发商业配套项目。

　　此外，广东境内海陵岛面积约162万平方米的土地也于去年底落入保利袋中。保利公告显示，该项目为综合项目，预计其中也有大部分商业配套。

　　商业地产打造三大平台

　　根据保利2009年年报披露，截至去年底，该公司在建、拟建的项目中包含商业的综合开发项目多达19个，其中广东境内有12个。2006年，为筹建佛山保利水城项目，保利地产成立了一家全资子公司保利华南投资有限公司。此后保利地产总经理宋广菊向记者表示，华南投资有限公司未来将被打造成保利商业地产的整合平台。

　　今年上半年，为实现物业产权、经营权和全局化管理的统一，保利地产于近日着手打造建立包括商业管理公司、酒店管理公司和会展管理公司在内的三个大平台。有业内消息称，未来商业管理公司、酒店管理公司可能被注入保利华南投资有限公司。

　　融资渠道单一

　　然而不容忽视的是，大批量进驻商业地产，未来可能对保利地产造成资金压力。平安证券研究员蔡大贵认为，保利地产在2009年共获取了建筑面积1229万平方米的项目储备，其楼面地价为3437元/平方米，但2008年及以前该公司的平均楼面地价为1777元/平方米，为此2009年获取项目楼面地价与2008年及以前年度相比增长93%，在未来房地产市场价格趋稳的形势下，高成本的项目在2010年以后逐步实现销售，将对2011年的销售毛利率形成较大压力。

　　与此同时，2-3年后正是保利商业地产进入投资的高峰期。据悉，由于拿地态度比较激进，2009年初保利净资产负债率一度高达109%，不过依靠股权融资募集到的78亿现金加上销售回款大幅增长，保利得以缓解财务压力。

　　但商业地产沉淀资金额度大、时间长，而且回报周期跨度大，保利又坚持长期持有大部分物业，势必加重保利的资金压力。招商证券分析师贾祖国认为，目前来看保利地产的融资渠道还显得较为局限，而随着监管的加强，今后房地产企业在资本市场融资将会越来越难。未来保利地产势必要采取信托、产业基金、REITS等形式进行多元化的融资。分析人士认为，不排除保利未来将商业地产分拆上市的可能。

　　人才资源大战在即

　　另一方面，随着大批重量级的房地产开发商涌入商业地产领域，与之相关的经营资源目前已成为各房地产企业争夺的焦点。“房地产企业进入商业地产现一阶段仍处于开发阶段的竞争，各家之间主要集中在商业资源和人力资源的竞争。”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示，事实上，中国的购物中心从1996年天河城筹建开始，至项目成熟并提出商业地产概念距今不过10年，这其中天河城是广东购物中心人才的培养基地，之后中华广场、正佳广场以及珠三角知名的广场其运营管理莫不与天河城有千丝万缕的关系。

　　由于发展时间短，熟悉并掌握商业地产开发运营经验的核心人才人数有限，人才资质良莠不齐。近年来，商业地产发展迅猛，企业对人才的需求相当饥渴。万达进入广州之初便四处疯狂“挖人”。而保利水城项目的经营团队也来自于正佳广场、中信广场、南海广场、东方广场等不同企业。据悉，亚运之前，广州将有16个商业项目开业，保利遍布全国上百万平方米项目的出水，对人才的需求将迅速膨胀，商业地产人才大战一触即发。随之人力成本也水涨船高，这将进一步加重企业成本。

　　商业运营存在短板

　　黄文杰表示，开发阶段之后，商业地产还将进入运营阶段的竞争，这一阶段也是考验后续资金和商业运营能力的主要阶段。而目前，项目建成后的商业经营是所有房地产企业的短板。

　　由于房地产企业蜂拥进入商业领域，商业地产供应量成几何形增长，其远远超出市场目前承受能力。近期，不少已建成项目出现招商难问题已暴露商用物业供给不平衡局面。如果继续下去，未来即便是大的房地产商也将出现优胜劣汰。此外，随着大型商业的扎堆开业，不同项目与项目之间的竞争不可避免，而在眼下大部分商业地产人才、商业资源日趋同质化的情况下，商业地产领域的淘汰赛也很快将要到来。

　　业界视点

　　两大资本力量发力商业地产

　　随着外资在2008年和2009年的逐步撤出中国市场，国内企业将逐步成为商业地产开发的主力。戴德梁行商铺部董事张家鹏表示，在未来的商业地产开发领域，主要的开发者将来自两个方面，一是于去年放闸的保险资金，另一个是国内的大型房企。

　　根据戴德梁行的统计数据，截止到2009年9月底，中国保险公司所持有的总资产价值为5546亿美元。保守估计，如果将总资产的5%投入房地产，那么在今后3-5年内，就可能有277亿美元的资金直接进入房地产市场。这一数字超过了2001-2008年中国房地产市场275亿美元的投资总和。但从短期来看，保险资金的大举入市，不会加剧一线城市供应量的激增。前期险资将主要集中在优质商业物业的收购上，还不会进入开发阶段。

　　相比较来说，大型房地产企业将蜂拥进商业地产的开发运营。“地产商正在重演当初住宅地产的时代。”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示，由于住宅地产门槛调高，一批小开发商被淘汰出局，大地产商度过了一段蓬勃发展的时期。但去年开始，“地王”频繁出现，逐渐表明住宅地产领域的竞争越来越激烈。

　　2010年房地产市场环境逐渐复杂，宏观经济恢复快速增长、城市化进程加速、通胀预期、加大土地供应、保障性住房比重增加等均支持行业继续保持平稳较快发展，但通货膨胀和房价过快上涨压力下带来的包括信贷、产业和税收调控政策在内的宏观调控，将对市场产生较大影响，房地产市场不排除在整体稳定的情况下出现阶段性和局部的波动。这导致大型房地产企业开始寻求新的高利润增长点。

　　“目前中国商业地产处于初级发展阶段，其开发盈利相对住宅较高。”中原广东项目部总经理黄韬表示。据悉，之前除了万达、宝龙、华润等地产公司在商业领域有较大尝试，中国商业地产被非专业、中小型开发商占据主流地位。正是由于上述投资者的示范效应，导致大型发地产商开始集体进入商业地产领域。

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