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    　在租金连续下行数月之后，与住宅市场倒挂已久的商业地产终于迎来了暖流的迹象。事实上，这样的变化不仅仅发生在杭州。从去年开始，上海貌似火爆的住宅市场实际投资同比出现了负增长，而表面平静的写字楼市场投资则同比增加了14.9%。在北京，尽管住宅及写字楼投资同比双双出现了负增长，但写字楼投资的负增长也较住宅低了一个百分点，这些都说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。

　　与住宅市场不同的是，以写字楼为主体的商业地产与实体经济密切相关，也更能体现实体经济的走向。随着中国率先走出全球金融危机的阴影，全国各大房产公司纷纷角力商业地产，加之最近半年，商业巨擘鏖战杭城的案例屡屡发生。种种迹象显示，2010年的杭州商业地产新一轮投资潮或将再次到来。

　　杭州迎来酒店式公寓供应高峰

　　进入今年以来，熟悉杭州房地产市场的人士不难发现，以往在市场中处于配角地位的大量酒店式公寓突然成为了市场中的主角。

　　根据杭州透明售房网统计显示，目前在市场上，包括方正·360空间、同方国际大厦、福雷德广场艾肯金座等楼盘均是酒店式公寓存量房源的“大户”。此外，包括坤和·和家园、金都·城市芯宇、万科·良渚文化村、天鸿·君邑、万银国际、华元·领骏世界、华丰·泰地北上等不同档次、不同性质的楼盘均将在今年推出酒店式公寓房源。其中，仅华元·领骏世界就有900多套房源。

　　在这一波供应高峰中，用地性质为写字楼的酒店式公寓仍然是主力。而在该类产品中，钱江新城绝对将是未来此类产品的供应重镇。据记者了解，今后几年内，钱江新城核心区的楼市，大量酒店式公寓将陆续上市。凯德·来福士广场、高德置地广场、华联·UDC时代等城市综合体项目都含有一定体量的酒店式公寓产品。酒店式公寓将成为这一板块的生力军。其中，钱江新城写字楼项目万银国际二号楼被定位为总裁飞行公馆，即单套面积为50-200平方米不等的高端酒店式公寓，平层、LOFT户型都有，将于近期率先推向市场。

　　在本次“人居展”中，同样有不少新的酒店式公寓新盘闪亮登场。其中，由华元房产开发的天鹅堡项目将推出主力户型为65平方米的高端酒店式商务套房。值得注意的是，在此类产品中，和达系楼盘尤其值得关注。

　　据和达房产相关负责人称，在本次“人居展”上，和达·时代山、和达·自由港、和达·东东城、和达·金沙湖项目（暂名）等四大项目均将同步亮相。“和达·时代山项目有别于传统酒店式小户型的直线型标准间，46平方米的户型一房一厅，总面宽达到了7.65米，其中客厅面宽达4米，主卧面宽达3.6米，居住尺度甚至超越一般的住宅项目，并享有超值空间赠送。同时，该项目所处的物美商业圈，是下沙商业及生活配套最为成熟的区域，400米辐射圈内囊括物美超市、新美商城、浙江省中医院下沙院区（三级甲等）等城市配套，离地铁一号线下沙高教园西站仅700米。并与下沙首屈一指的星级酒店品牌——凯恩戴斯携手为业主提供私享型酒店式服务。”由此可见，和达·时代山将是今年下沙板块非常值得期待的精品酒店式服务公馆。

　　各大房企纷纷增持商业项目

　　“我相信未来10年，中国大型的商业地产开发商，绝对不会如今天这样只有大连万达一家。” 日前，金地集团董事长凌克在宣称自己将进军商业地产的同时，也对未来这一行业的格局进行了上述预判。

　　而随着万科、金地等传统的住宅开发商相继涉足商业地产，这个被视作比住宅开发需要更高技术含量的领域，将是习惯了从住宅开发和销售中短期套利的开发巨头们必须面临的新挑战。

　　早在去年年底的一次媒体见面会中，万科总裁郁亮首次透露了公司这一重大决定：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍将占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。据悉，就在郁亮表示“万科未来将加大持有型物业的储备”的18天后，万科珠海宾馆项目启动发布会便隆重举行，这被看做是万科进军商业地产的一大标志。

　　无独有偶，在住宅开发领域发展迅速的保利地产，也在去年开始将商业视作一个非常重要的利润增长点，并加大了在商业领域的投入。而富力、雅居乐、华侨城等一大批开发商，都已经在商业和旅游地产方面投入了大量的资金。

　　增加商业地产持有的还包括已经进入杭州市场的龙湖地产。

　　当去年年底龙湖地产高调宣布成功竞得位于下沙的85─88号地块时，外界一直忽略的一点是，该地块因为地处地铁一号线下沙中心站的上盖物业，由此，龙湖地产计划长期持有商业物业的意图已经非常明显。而本土企业代表，以百货业为主业的百大集团以及开元集团最近半年以来的举动也颇值得关注。

　　日前，开元集团董事长陈妙林就曾经对记者明确表示，开元集团在接下去的五年中，将会增加商业物业的持有。而百大集团似乎更早就开始谋划自己更远的商业地产之路。2009年8月初，百大集团董事会同意设立浙江百大置业有限公司，同时聘任应政为百大集团副总经理。而应政此前是海华房地产开发有限公司副总经理和金基置业有限公司总经理。分析人士认为，在接下去的时间里，身为上市公司的百大集团，有望通过百大置业这个房产平台，结合自身优势，成为一家专注于商业地产开发的公司。

　　尤其值得关注的是，2009年杭州共出让土地116宗，其中商业金融业用地占到了39宗，出让面积约913.7亩。39宗地块的出让金额达到了117.42亿元，占2009年土地出让总额的17.0%。业内分析人士指出，这些出让的地块项目都将于今后一两年内推向市场，其中，下城区在2009年出让的商用地最多，达到了8块。其次是下沙，有7块商用地出让。而备受关注的钱江新城，也有两宗商用地在2009年进行了出让。“从未来这些商业项目分布来看，上述三个区域显然将是今后杭州商业地产角逐的重镇。”

　　建工地产集团董事长汪初祥对记者表示，对于持有性的商业地产的开发，能够使企业在生产经营中得到均衡发展。目前的市场行情下，杭州大多数房地产开发企业其实并不差钱。身处被外界解读为有史以来最严厉宏观调控的市场背景下，对于商业地产的开发和运营，有着三个方面的现实意义。

　　“首先，持有性商业地产的开发和运营能够有效抗击政策风险，企业也可增强自我调控的功能。其次，商业地产的开发将成为企业多元化的融资载体。第三，商业地产的定位要比住宅市场准确，商业地产的技术要求非常高，这就需要商业地产要比住宅拥有整合更为专业的开发团队以及物资管理经营的能力，其产品的各个技术要求必须具体化体现在标准中。”

　　■报告

　　2010年上半年商业地产扫描

　　文/赢商投资

　　一月：写字楼（公寓）商铺成交萎缩

　　2010年1月，写字楼（公寓）市场与商铺市场成交走势基本趋于一致。去年7月，两大市场均达到成交量最高峰，8月开始成交回落，到年底成交量有所回升。步入2010年1月，成交量萎缩明显，未来随着供应量的增加，市场政策的进一步明朗，成交量有望放大。

　　1月全市商铺总成交172873.5平方米，环比下降51.5%，同比下降10%，而从成交均价上看，全市商铺成交均价跌破两万元/平方米。

　　二月：写字楼成交不断攀升

　　由于本月受到春节假期等的影响，商铺市场总成交量环比下降61.8%。而与去年同期淡季相比，成交量上涨12.9%，相信3月后随着商铺供应量的逐渐补充，市场成交量会逐月走高。

　　写字楼市场由于去年12月后钱江新城众多写字楼项目的面市，刺激市场销售，成交量也不断攀升。2月份没有受到假期的影响，与1月份成交量相比，稳中有升。未来钱江新城写字楼的销售将成为整个市场的一大关注点。

　　三月：商铺市场一扫开年萎靡

　　3月份商铺市场一扫开年来的萎靡，成交量大幅上涨。市场主要以老盘销售为主。城西申花区块，紫金港区块，城东九堡等区块成为整个市场的热点。

　　写字楼市场本月成交热点依然集中在钱江新城，该区域在售写字楼的去化速度有所放缓，导致3月份成交量下跌明显。

　　四月：商铺写字楼成交量齐上涨

　　房产调控政策出台后，杭州住宅市场急剧遇冷，而给一向信贷条件严格且自成一体的商业地产带来机会。从四月份的成交情况看，成交量稳中略升。

　　其中，商铺写字楼两大市场成交量齐上涨。特别是商铺市场，成交量连续两月放大，而写字楼市场成交量稳中略涨，钱江新城依然是供应和去化的主力区块。未来随着住宅投资市场的转冷，一直很少受政策影响，投资收益稳定的商业地产或将借势上位。

　　■口述

　　介入商业地产的最佳机会

　　因为工作的关系，我经常往返国内国外各大城市。最近一年来，因为年纪的增大，旅居海外多年的家人一直有着想回国置业的想法。所以在去年春节期间，我在杭州买了位于黄龙的一套次新房。

　　住着住着，我就感觉自己越来越喜欢上了杭州。如果工作压力太大的时候，我喜欢步行到植物园。这样近距离与自然接触的机会是在北京和上海体会不到的。所以，在买下住房后，我就想为自己的公司在杭州安排办公场所，今后打算将国内的业务逐步调整到杭州。

　　一个有意思的现象是，杭州的商业和住宅市场的价格长时间都处于背离的状态，这点我在买房子的时候也明显感觉出来，所以在4月份的时候，我就果断买下了位于钱江新城1000多平方米的一个写字楼项目。

　　我个人认为，与住宅市场不同的是，写字楼市场其实与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。可以说，商业物业应该是宏观经济的“晴雨表”。

　　其实，对国外众多城市的CBD核心区来说，其写字楼的价格肯定是高于住宅的，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。杭州目前仍然存在的倒挂现象，说明了商业地产自身的巨大价值，还没有被充分挖掘。我始终认为，中国的房地产投资应该站在长线投资的角度考虑，而不应该向目前许多投资客只考虑短线投机。对于我这样的长线投资者来说，购买写字楼，眼下应该是介入的最佳机会。

　　（投资人背景：男，42岁，从事外贸行业，旅居欧洲多年）

　　■历史

　　杭州商业地产大事记（2010年1月—4月）

　　文/赢商投资 记者 陈卿 整理

　　2010年1月

　　两大交通枢纽变化引发城东商圈巨变

　　从1月15日，九堡新客运中心与老东站正式完成新老交替之日开始，九堡新客运中心作为华东地区最大的交通枢纽站，也带动了一些新兴专业市场的崛起，其中又属与客运中心仅一街之隔的新客站商业城最为瞩目。

　　东站搬迁的圆满完成，意味着杭州东部的整个商业格局发生变化。同时，杭州火车东站的改造，东西广场的建造，将改变江东区块原先分散落后的社区商业格局，未来大体量商业的出现，将提升该区块的商业品质。

　　杭州大江东发展计划

　　1月13日，杭州召开萧山“四区一线一枢纽”规划会，打造大江东的建设，主要包括：四区（江东新城、空港新城、江东市本级园区、临江新城）一线（机场路经济带）一枢纽（杭州南站综合交通枢纽）。杭州大江东计划的提出，在发展萧山地区的同时，完善交通配套，拉近宁绍周边地区和杭州的商业往来沟通，为杭州发展楼宇经济提供外部支撑。

　　2010年2月

　　拱墅区打造杭州“天堂硅谷”新标杆

　　二月份，拱墅区对区内工作重点做了梳理，将“北部软件园”建设作为2010年的一个工作重点。目前，北部软件园建筑面积已达23余万平方米,入驻有软件、网络、电子商务、动漫游戏、服务外包、文化创意类企业近260家，总注册资本超10亿元，其中注册资本1000万元以上重大项目30个，市级以上高新技术企业24家。今年年底，北部软件园形成总建筑规模30万平方米，入驻企业300家的第二阶段目标可以如期实现。

　　下城区打造第二个“武林商圈”

　　下城区商务办公主要集中在武林区域，下城将打造“南有CBD，北有新天地”，要把这一地块打造成次级商业商务中心，商业发展潜力不可限量。杭氧、杭锅地块改造方案落实，未来，杭氧和杭锅的建筑形态呈蝴蝶形，两座塔楼垂直交会，一座流向杭氧原址，另一座流向杭锅原址。杭锅老厂房地块将打造成以国际城市博览中心为主题，集艺术、影视、游乐、健身、美食、购物、演艺、会展、酒店等功能于一体的国际旅游综合体。

　　2010年3月

　　115万平方米

　　新天地城市综合体签约RKTL

　　城北超级体量的城市综合体，杭州新天地项目将以“一心、一环、两轴、四区”为总体架构，引入创新性的“滨水回廊”概念，同时有机整合多种都市功能，最终打造成一个集商业零售、商务办公、旅游休闲、娱乐餐饮和SOHO、LOFT等功能为一体的杭州次级商务商业中心。

　　3月26日，承担着杭州新天地综合体建设任务的杭州新天地集团公司，与英国格雷姆肖建筑设计事务所的尼古拉斯· 格雷姆肖先生、德国鲁格建筑事务所的彼得· 鲁格先生，以及英国思锐建筑师事务所的克里斯托夫· 李先生，正式签约合作。

　　港铁模式显现

　　杭州地铁置业有限公司为杭州地铁集团旗下全资子公司,专门承担地铁物业项目的开发和相关土地整理工作。3月11日，杭州地铁置业有限公司以4.78亿元竞得。这种地铁+物业这样的运营模式即所谓港铁模式,是指香港政府在建造地铁的时候,将地铁沿线土地一并交由地铁公司开发。除了杭州以外,与港铁合作的城市还包括了北京、沈阳、深圳及上海。

　　2010年4月

　　钱江新城又现新动态

　　4月底，钱江新城渔人码头生态公园方案初步敲定，公园由商业区、白金五星级酒店和观光塔组成。商业建筑注重休闲功能，设计比较时尚，建筑主要采用轻钢结构，外立面运用石材、木材及玻璃，建筑色彩体现江南粉墙黛瓦的水乡意境。京杭大运河渔人码头生态公园坐落于钱江新城核心区北侧，京杭大运河南端入钱塘江口，是一个占地面积约15.5万平方米的新江南水乡建筑，随着钱江新城核心区各种商务设施的规划与完善，其城市新地标的地位得以提升，逐渐展示出未来城市商业中心的风采。

　　万象城购物中心亮相杭城

　　4月22日，一期“万象城购物中心”亮相杭城，成为杭州第一个地铁上盖商业物业综合体，不仅开启了杭州从“西湖时代”到“钱塘江时代”的跨越，也是从单一的武林商圈扩展成多元商业中心的开始。

　　杭州万象城购物中心汇聚了许多世界一线知名品牌，不仅囊括国际精品店、百货公司和超级市场及众多美食场所，还拥有奥林匹克标准真冰滑冰场、顶级多厅电影院、SPA、SALON等多方位休闲服务设施等。同时，还拥有地下两层停车场，拥有1300多个停车位，目标直指高端购物消费群体。