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　　“以前,北京等城市允许向商业物业颁发分户式产权,在此背景下,散售式商业开发模式日益流行。不过,今后商业产权可能趋向于整体产权,这对商业物业的开发以及投资模式都将构成巨大影响。”一位商业地产开发商表示。

　　以散售模式开发商业地产,优点是销售回款快,资产周转率高,经营风险分散,开发企业能在较短时间内做大规模。而在房地产业上升期,散售模式下的商业地产也受到了炒房资金的青睐。北京CBD区域早期的写字楼和商铺项目很多被“晋察冀”地区的煤老板所购买。

　　经过多年的发展,商业散售模式的弊端也逐步显现。物业持有者“各自为政”式管理以及相互之间的租金竞争,导致商业区域整体品质下滑。更为严重的是,在住宅市场火热之际,众多商业立项的用地项目纷纷变身为“酒店式公寓”、“精装商住小户型”、“LOFT”等形式加以销售。

　　“CBD区域原本规划为写字楼或综合商业的项目很多都变成了公寓,显然,商业区建过多的住宅,不仅仅影响交通和商业氛围,而且更影响城市各功能区作用的发挥。”高和投资董事长苏鑫指出。

　　日前,北京市住建委、发改委、规划委和国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,其中明确,在5月31日后签订土地出让合同的酒店项目,一律禁止分层、分单元进行销售。

　　“此举的主要目的是规范市场,否则将来到处都是住宅,原来的商业、酒店也成了住宅,城市就失去了后续活力。”北京市有关部门的负责人表示。除酒店外,目前也有不少商业或综合立项的房地产开发项目,改为住宅销售。该负责人透露,下一步,还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。

　　业内人士坦言,在政策推动下,今后北京等城市的商业物业散售模式将渐渐淡出,众多商业地产开发商面临转型。不过,经过近几年的资本积累和规模扩张,多数商业物业开发商正在改变主要依靠物业出售的盈利模式,散售比例逐年下降。而随着城市中心区商业用地的日益稀缺,部分开发商已开始增加自持型物业的比重。

　　PE化投资商业物业

　　商业散售模式面临终结,住宅市场在调控下陷入冰冻,山西和浙江两大民间炒房资本的集聚地正在酝酿新的投资模式。

　　“向山西等地的民间资本募集资金,投资收购北京等一线城市商办物业,对资产整合经营后继而售出以获得投资利润。”苏鑫创办的高和投资便在从事着这一新的投资模式。

　　经济学家赵晓指出,原本投资比较粗放的民间资本如今正在“集约化”,其中基金化便是一种趋势。高和投资之后,还将涌现出很多类似的人民币基金,委托给专业人员管理,并投资项目前期。这与以前单纯“炒楼”有了很大的区别。

　　“与住宅地产相比,大多数商业地产一直处于低估状态,投资回报率十分可观;与此同时,大量民间资本出于避险或增值的考虑,需要寻找投资的出口;这就为以商业地产为投资方向的私募股权基金创造了发展的空间。”苏鑫指出。

　　据苏鑫判断,相对于国外基金占商业地产投资市场份额的60%至70%,国内基金目前在这一投资市场上的比例还很小;不过,国内民间资本却十分充裕。

　　以山西为例,今年5月,深入推进中的第二轮山西煤矿企业改制释放出大量资金。官方数据显示,2009年开始的山西煤矿体制改革,大约向市场释放了1400亿资金。“实际数字则可能高达3000亿元。”一位不愿透露姓名的山西煤老板表示。在如今住宅和股市均不景气的时候,大量民间资本的流向,成为市场关注的焦点。

　　一位不愿透露姓名的山西煤老板则表示,市场上缺乏更好的投资机会,在住宅市场不太确定的情况下,商业物业会是一个投资目标。

　　与以往的商业散售不同,高和投资的模式类似于PE投资,同时是基于商业整售的模式。据苏鑫介绍,募集资金后,公司将目标物业整体收购并制定标准,然后引进特定要求的租户,经过重新包装、整合以及培育,再连带租约将物业出售给安全性资本。除了这种套现模式外,高和投资还将作为已售物业的管理方,提供资产管理服务。

　　今年初,高和投资尝试收购了凯德置地开发的凯德华玺底商;随后,高和投资又收购了位于北京燕莎商圈的中莎广场,该物业包括写字楼和底商,面积约为2.5万平米,预计6月初开始销售。

　　退出渠道通畅

　　私募基金投资物业最终的目的是获利退出,投资商业物业也不例外。在商业整售模式下,如何寻找大资金接盘,是苏鑫等私募老板主要考虑的问题之一。

　　据苏鑫分析,根据对风险偏好的不同,资本属性是多元化的。山西、浙江等民间炒房资金对回报率要求高,因此对风险的承受能力也强;而保险、REITs等资金则属于安全性资本,对回报率要求低。正是这种风险和回报率偏好的“级差”存在,专业化的基金管理者才有了成长的空间。

　　根据惯例,商业项目从竣工到初步成熟需要3-5年时间,这一时间就是资产增值和租金提升的过程。初始投资往往需要承担较大的风险,而当培育成熟后,这笔商业投资则将获得溢价。

　　“安全性资本不会进行炒房,他们追求的是持有这些物业,然后通过租金取得收入,以及资产经营的升值,这类资本看重的是所投资产能不能抵御通胀,看重的是一个更长远的利益。”苏鑫表示。他认为,就目前来看,投资商业物业的退出渠道已经较为通畅。

　　“如果REITS（房地产投资信托基金）推出后,投资商业物业等于获得了上市退出的渠道,那时,商业地产私募基金将获得更大的发展。”苏鑫表示。REITs试点多方秣马厉兵历经多年,最新消息称,交易所挂牌的REITs今年有望在上海试点。