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　　在业内看来，北京四部门紧急叫停的“酒改住”以及将陆续出台的“商改住”、“综改住”的一系列散售禁令标志着政府调控商业地产的开端。但这场调控对于千军万马争渡混战的商业地产却是个“福音”。“未来的商业地产，有可能因为眼下的调控规范而回归到真正本质的商业地产整体持有投资开发中。”业内专家说，“‘伪商业者’将被彻底驱逐。”

    调控首涉商业地产

　　政策终于向一直置身楼市调控之外的商业地产“发力”。

　　5月19日，北京市住建委、发改委、规划委和国土局等四部门联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，其中明确：从6月1日起签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元散售。北京市住建委相关负责人还公开表示，下一步，“禁售令”还将陆续出台并覆盖有关商业、综合用地项目改住宅的散售领域。

　　此外，北京国土局表示，对已取得立项、规划和土地出让审批手续及预售许可或现房销售备案的酒店类项目，国土管理部门将负责对擅自改变酒店类项目用地性质进行监管，并依法进行查处。而对于返本销售或者变相返本销售、售后包租或者变相售后包租等违法违规行为的查处力度也将加大。

　　此前，酒店改住宅的行为一直游离政策监管之外。在前些年住宅销售升温和房价持续上升下，不少酒店开发项目包括宾馆、度假村等都被擅自变更规划和土地性质，将酒店用房设计改造为住宅分拆分套出售，从而实现资金快速回流。

　　尤其是在2007年以后的住宅房价飙涨、商住倒挂下，“酒改住”、“商改住”成为众开发商在商业用地上“捞金”的普遍之选。一时间，在利益驱使下，各种产权40-50年的酒店式公寓、产权式酒店、LOFT、精装小户型等“酒改住”、“商改住”旗号的住宅销售大行其道。

　　而在商业开发项目、综合用地项目甚至工业用地项目上，也大抵如此。产权式商铺、售后包租尤其成为近些年商业地产领域纠纷的衍生地。

　　由此，尽管此禁令还只是北京政府的政策个案，但禁令一出瞬时已在房地产业界引发热议。有观点认为，“酒改住”、“商改住”禁令的出台将给目前风光日盛的商业地产发展蒙上迷雾。

   　 颇有意味的是，在上述北京禁令出台后的不到一周内，北京市朝阳区、丰台区、房山区等四宗商业、办公及其他多功能的综合用地挂牌出让，但业界认定并无劣势的四宗商业用地却因无人报价而集体流拍。

   　 有人士据此认为开发商拿地的谨慎与“商改住”被叫停的宏调政策密切相关。“最近因为宏观调控对住宅的影响，很多投资者开始转场不受影响的商业地产，但是酒改住、商改住的禁令可能影响到一些购房者对调控开始蔓延至商业地产心存担忧，也令此前打政策擦边球的开发商放慢对商业地产的进入步伐。”

    “伪商业者”将出局

    　不过，在普遍的商业地产业内人士看来，北京政府的“酒改住”、“商改住”禁令政策的首度涉及商业地产却是对行业的利好。

　　“对真正的商业地产是好事。”万商俱乐部主任杨泽轩在接受中国商报记者的采访时说，“禁令”将能把“伪商业者”赶出去，商业地产因此能回归整体物业长期持有的真正本源。

　　“现在的商业地产是千军万马在争渡，除却大型品牌商、开发商的逐力外，更有不少‘浑水摸鱼’者。”杨泽轩说，后者只是钻了一个政策的“空子”，但商业的散售模式却由此导致了商业地产的弊端。“酒店或商铺物业的持有者各自为政，缺乏统一风格的管理，相互之间甚至有激烈的租金竞争，商业区域整体品质因此下滑。”后期产权式商铺、产权式酒店纠纷甚至烂尾楼的纠纷在全国各地层出不穷就是明证。

　　杨泽轩说，禁令的出台将使北京许多“伪商业”项目面临巨大的难题。“那些已经在施工的项目将面临进退两难的选择，而已经购买但尚未取得产权证的购房者后续产权办理将成大问题，已经入住的项目，未来的出售将变得困难。”

　　在杨泽轩看来，北京对“酒改住”、“商改住”的禁令，正在开启政府调控商业地产的开端。但这场调控对于商业地产而言却是一个“福音”。“政策会规范市场，驱逐伪商业者，引入大资金持有，都意味着商业地产市场大浪淘沙的洗牌历程将拉开大幕，未来商业地产的专业化、细分化、成熟化水平将提高。”

　　“北京的政策对于全国的商业地产市场会有示范性的效应。”香港司培思商业经营管理集团副总经理许大金在接受中国商报记者采访时也肯定表示，北京的“酒改住”、“商改住”禁令对于商业地产市场的规范是很好的调控政策，政策甚至更应及早出台。
 
　　北京市住建委相关负责人也解释称，上述禁令主要目的在于规范市场，引导城市商业健康发展。“酒店类商业类项目如果擅自变更规划和土地性质，设计为住宅分套销售，那将来到处都是住宅，原来的商业、酒店也成了住宅，一方面无法发挥城市商业、酒店等项目的功能，城市就失去了后续活力。另一方面，也无法保障购房人合法权益，无法按照住宅标准缴纳契税、物业费、水电费。

    商业物业回归理性投资持有

　　业界普遍认为，在政策层严把监管口的背景下，商业物业产权的散售禁令可能对商业物业的开发和投资模式都是一个革新。

    “这将是北京等一线城市商业开发模式变革的信号。”许大金说，未来，散客在商业地产领域没有炒作的空间，散售的商业物业将逐步退出历史舞台，取而代之的是专业化大资金对商业物业的统一开发、招商和资产管理，当该物业具备稳定投资回报之时，寻找安全性资本接盘。

  　杨泽轩也说，在散售禁令的政策推动下，今后北京等一线城市的商业物业散售模式将渐渐淡出，众多商业地产开发商面临转型。

   此前，由于散售商业物业模式回款快，资产周转率高，经营风险分散，开发企业因此能在较短时间内做大规模。尤其在房地产业上升期，散售模式下的商业地产尤其受到炒房资金的青睐。据悉，北京CBD区域早期的写字楼和商铺项目诸多就是被山西等煤老板所购买。

　　事实上，在经过近几年的资本积累和规模扩张后，当前国内多数商业物业开发商已逐步改变主要依靠物业出售的盈利模式，散售比例已在逐年下降。而随着城市中心区商业用地的日益稀缺，部分开发商也已开始增加自持型物业的比重。

　　如今，随着住宅市场的逐渐“冰冻”，投资客的投资模式也已发生变化。据中国商报记者了解，由于散售禁令的出台，原来一些投资粗放的民间资本开始“集约化”，基金化成为趋势之一。

　　高和投资就是最近异常活跃的商业地产投资机构。今年初，高和投资尝试收购了凯德置地开发的凯德华玺底商；随后，高和投资又收购了位于北京燕莎商圈的中莎广场，该物业包括写字楼和底商，面积约为2.5万平方米，预计6月初开始销售。

    后市考量执行力度

  　　不过，也有人士指出，禁令通知中并未以产权年限为标准来限定，所以政策所涉及的“酒店类项目”的管理办法，或并不能真正起到作用。

    　“我认为政策应该从产权的年限上严格规定，明确表示禁止40年产权以酒店立项的项目。就好像此前对于别墅项目的限制，开发商只要换个名字不叫别墅，照样没事。所以在我看来，政策还不够明晰。”

   　 该人士认为，此前“商改住”、“酒改住”甚至“工改住”、“科改住”被诟病为普遍的“中国楼市怪胎”，一方面在于市场的需求，另一方面则在于执法力度欠缺。因此，此轮政策禁令的具体效应如何还待后期具体的执行力度。

    　许大金则指出，对于北京等一线城市的核心区域，比如在北京CBD写字楼、住宅与商业配套比例应为2∶1∶1，而目前事实上已达1∶3∶1。许大金坦言，此前“住禁商”不了了之，对于眼下“商改住”的政策落实，不仅需要合理配置商住配套比例，严格执行相关律令，更要在商业住宅用地上合理配置和梳理。

   　 许大金表示，商业用地流拍的现象跟禁令本身并无直接关系，但能说明政府需要对商业用地和住宅用地的推出方式上有区分，对于能长期解决就业、税收问题的商业地产项目用地应在招拍挂的定价、供应、配套上给予相关重点支持和优惠，否则商住倒挂的背景下，商业价格和住宅价格却一个样，流拍则成为必然。