商机无限 险阻重重

　　“住宅黄了，商业红了”已经成为房产新政下，投资者们的流行语。随着近期楼市调控政策的出台，住宅市场引起了剧烈反响，有人说，中国楼市就此将进入“后房地产”时代，住宅市场将迎来一次深度的大调整。在住宅市场“水深火热”的同时，商业地产却逆势而上、渐露头角，成交量不降反增。于是，中国楼市的关注者纷纷认为，商业地产将是中国楼市的下一个市场“机会”。

　　为探讨2010年楼市新政下杭州商业地产的机遇与挑战，杭州日报联同《房产天下》杂志举办的“新政下商业地产的机遇和挑战”论坛于5月28日下午举行，本次沙龙聚集了近几年涌现出的杭州商业地产领域代表公司，包括建工地产集团、坤和控股、和达房产、欣盛房产、中豪房产、银泰集团、新天地集团、戴德梁行、赢商投资、浙江商业地产研究院等房产企业和研究机构，共同围绕各自领域展开激烈探讨。

　　“结合商圈因地制宜”

　　打造具有本土特色的商业地产

　　“在中国操作商业地产，必须要打造出具有中国特色的商业地产。”多年在商业地产领域颇有建树的浙江商业地产研究院秘书长谢成龙在沙龙的伊始，就提出了这样的命题。“观察最近几年来杭州市场涌现出来的商业地产项目，位于黄龙商圈的EAC项目和滨江的星光大道，可以说是非常典型的两个案例。在杭州操作一个具有前瞻性的持有物业，结合商圈进行因地制宜的运作，是非常关键的。”

　　谢成龙指出，杭州市场商住倒挂已经持续多年，今年我们回顾这样的现象，应该要清醒进行反思，问题到底出在哪里？“我个人认为，还是在定位上出了问题。杭州的每一个写字楼不可能都能做到EAC的水准，也不可能每一个写字楼项目都能将所有的500强企业吸引进驻。因此，就目前的市场判断，杭州的写字楼应该重新定位为长三角地区民营企业的总部区域。而杭州也非常适合成为长三角企业民营总部。”

　　针对住商倒挂的现象，戴德梁行杭州公司总经理杨达则认为，并不能以一种简单的方式去直接比较住商的价格。“因为大家都是水果，为什么一定说香蕉比桃子要贵？”和达房产总经理杨涛认为，对于商业地产，应该有两个概念。一是用于商业用途的地产项目，二是用地性质是商业的地产项目。商业地产是一个复杂的系统工程。“对追求资金的商业地产项目不要卖，也不能卖，因为卖了之后很多东西就会失控，达不到开发商的初衷。其次，因为不能卖，所以并不是所有企业都能玩得起，只有资金实力非常雄厚的企业才能去运作商业地产项目。”

　　坤和房产营销部策划经理何非认为，目前杭州的商业地产确实已经到了蓬勃发展的阶段，但是这个发展并不能说是因为新政影响所引发的。所以说新政打压了住宅，商业地产就一定会好起来的观点并不成立。“应该说，杭州最近几年商业地产的蓬勃发展主要还是基于两个利好效应，一是以地铁为主导的轨道交通优势，其次是城市功能的升级。”

　　“商业地产正进入一个上升通道”

　　开发商业地产

　　要承当更多的社会责任

　　对此，建工地产集团副总经理高贤林分析指出，商业地产一直具有周期性的发展特点，从目前市场观察，确实现在杭州的商业地产正进入一个上升通道。

　　“首先，中国的房地产市场从住宅来看基本上是一个政策市。通过几轮调整以后，我们的房产商一直在思考的一个问题是，究竟怎样的房地产企业的赢利模式是优质的。香港的新鸿基地产、嘉里地产等公司，都长期维持销售型物业与持有型物业的良好比例。所以他们能够抵御这种周期的波动性。所以，一个企业，只有做到盈利模式、财务结构、利润结构来源以及现金流和持有租金收入之间的平衡，它才是一个良好的房地产企业，才是一个优质的房地产企业，才是一个不仅能做大，而且能做强的房地产企业。”

　　高贤林指出，作为商业地产的开发商，应该担负起企业的责任和社会的责任。因为商业地产的开发规律和住宅是非常不一样的。“由于资金投入巨大，所以作为开发商，必须要熟悉商业规律，要懂得业态分配以及要舍得投入比较高的管理成本。如果开发商不具备这些能力的话，我个人认为盲目进入商业地产领域是非常危险的。商业地产是非常理性的一个市场，永远不会说是头脑发热做事情，这就是为什么商业地产难做的原因，所以开发商在做商业地产要沉得住气，耐得住寂寞。”
 
   “地段地段还是地段”

　　新政下的商业地产投资哲学

　　地段地段还是地段，这一经典的名言同样适用于当前市场环境下的商业地产投资。

　　高贤林指出，商业地产的投资不能将住宅的投资眼光带入商业地产投资中，所以投资者首先要考虑清楚，自己投资商业地产，究竟是博租金还是博物业的增值。高贤林提醒指出，如果是博物业的增值，“那么我应该劝众多投资人不要轻易进入商业地产投资。”

　　对此，浙江商业地产研究院秘书长谢成龙表示，从个人投资者角度考虑，应该重点关注三个方面的问题。首先是投资必须跟着政府的规划走。其次是跟着品牌开发商走。再次是跟着利好的消息走。对于新近涌现出的商业地产投资热潮现象，谢成龙提醒指出。“虽然最近商业地产有一些机遇和前景，但是我认为在未来五到十年内商业地产永远不是主角，我觉得住宅还是主角。”

　　而与会业内人士也认为，投资者对商业地产一定要保持非常理性的判断。虽然从宏观面来判断，现在的商业地产发展周期正进入一个上升的通道，但是相信经过一段时间的调整之后，众多投资客还是会回到住宅投资领域。而和达房产总经理杨涛则认为，针对目前市场，小户型的酒店式公寓在接下去的一段时间，应该仍存在一定的机会。

　　中豪房产策划部居川凤认为，投资任何一个物业来讲，都是要看这个物业所处的地段和租售比，尤其是商业地产项目。赢商投资运营总监马丽娜认为，消费者在选择投资商业地产时，一定要从三个方面进行冷静的评估：前期的规划，中期的招商，最后是运营管理。所以投资人首先要关注操作项目的公司到底具不具备这方面的理念。其次，投资人还应该分析项目做在商圈未来的发展潜力，关注周边没有一些大的聚客项目，人流量达到没有，这些因素都是可以从规划中去进行解读的。