６月５日下午，摩根大通、美林、瑞银、德丰杰等十余家国际投资巨头高层，携旗下客户浩浩荡荡地步入位于深圳华侨城的智慧广场，出席在此举行的“国际资本对接中国商业地产”高端论坛。

　　“商业地产已成为国际资本‘围猎’的对象，而高端商业地产代表了未来的投资趋势和方向。”智慧广场项目负责人告诉记者。

　　“我们监测到的全球数据显示，在全球前１５名的房地产商中，大部分拥有大量商业地产，包括美国、澳大利亚、日本等国的一些公司。所以从全球趋势来说，我们也越来越重视商业地产，会有部分资金投入到中国的项目。”同一天，摩根大通银行副总裁陈思冲对本报记者表示。

　　伴随着新“国十条”的出台，国内住宅市场调整压力加剧，与此同时国际资本避险需求增加，商业地产渐渐成为机构们新的资金出口。据有关人士透露，中国资本市场引入国际通行的房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）也进入实质阶段。在国内相关政策没有明确之前，国际资本已通过ＲＥＩＴｓ的方式在悄然运作。而一个相比传统民间资本更加强大的资本团体，不久将浮出水面。

　　风投

　　“后悔”没选择商业地产

　　“现在深圳非常‘热’。你到任何一个地方吃饭，旁边可能就有两个人在谈私募基金。”长期专注风险投资的德丰杰龙脉中国基金执行董事李广新笑着告诉记者，国内已有近百家上市公司登陆创业板，平均每家公司年净利润约２０００万元，相当于国内一套高档商品房的增值。

　　
　　“一套房子的利润就相当于一个上市公司，说明什么呢？”李广新给记者讲述了这样一个故事。２００２年，他在上海拓展业务，当时计划建立一个风险投资聚集的园区，而开发区同意出让１平方公里土地，为进驻的风险投资总部建造写字楼等商业地产。李广新考虑到基金协议中约定的投资方向只能是实体项目，而不可以投资地产项目，因此作罢。１０年后，当他再去审视当时的投资决策，发现当时如果涉足商业地产，其回报已超过１０倍，甚至超过其１０年来投资的很多项目。

　　随着“国十条”的出台，市场对于国内地产走势预期开始出现分歧。但不少专家认为，如果实体经济回暖势头得到保持，那么因住宅市场调整对经济增长产生的影响可能被抵消，这也将成为本轮调控能否持续更长时间的决定性因素。

　　“此前宽松的货币政策、信贷政策对于房价的支撑不可小视。”中金公司首席经济学家哈继铭表示，去年新增信贷超过９万亿元，今年预计７．５万亿元，货币大幅增长必然拉动非贸易品的价格，因此房价短期仍将呈现上涨态势。

　　在本次论坛上，中国社会科学院金融发展研究室主任易宪容则明确指出，２００９年地产市场快速复苏将进一步拉动２０１０年房地产开发投资快速增长，一是因为房地产开发投资增长滞后于房地产交易销售；二是中国商业地产与住宅价格“倒挂”，商业地产价格长期低于住宅价格。问题的关键就在于商业地产信贷相对从紧，资金杠杆比例低。而在住宅市场信贷紧缩之后，资金转向流入商业地产的可能性很大。

　　国际资本

　　全面渗透高端商业地产

　　“当前已经不能仅仅从建筑的高度、从视觉效果上来理解商业地产，这样的时代正在成为过去。”陈思冲毫不掩饰对新型高端商业地产的兴趣，因为在分享人民币升值的同时，物业自身的增值潜力巨大。

　　智慧广场一位内部人士向记者表示，国际资本看好的高端地产往往具有很高的综合价值，一是楼宇的智能化等技术层面；二是生态化的理念层面。目前国内商业地产的情况是，技术层面相对充分，理念层面略显不足。而据介绍，如国际资本此次关注的智慧广场项目，融合了信息技术、低碳运行和园林式设计理念，绿化率高达４０％，在深圳高端商业地产中尚属罕见。

　　不仅如此，国际风险投资基金已经全面渗透到商业地产的技术合作领域。

　　“德丰杰在上海的总部就是遵循环保理念，２００３年由德国工程师设计建造的。”对于高端商业地产的技术标准和投资价值，李广新深有感触地表示，一般的大楼是不能自然通风的，但现代商务写字楼往往是双层玻璃，楼层之间可以自然进风。其本人也参与了包括镀膜技术、地热泵，低碳排放水泥、智能控制系统等好几个项目。

　　而国际标准和技术的引入，在国内地产行业的应用前景尤为广阔。

　　“中国这么庞大的商业地产市场，像我们这种国际基金要回到风险投资老本行了。”据李广新透露，德丰杰已经接触了大量国外楼宇的前沿技术，不少机构提出能否通过投资基金建立专业渠道，将技术和理念引入国内商业地产，提升其功能和价值。而这可能成为未来国际资本的一个投资方向。

　　商业不动产或成ＲＥＩＴｓ

　　主要配置方向

　　“我们在思考，在中国的投资环境下，是不是要严格采取国外的方式，用国外成熟资本市场理念来做这些事情。”李广新坦言，这些年自己一直在调整。

　　事实上，新“国十条”的出台，只是暂时将部分国内资本从楼市逼退，却并未令其伤筋动骨。而其实质上将“变身”为另一种形式，这种形式极有可能是境外市场惯常的投资路径——房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）。

　　陈思冲向记者表示，商业地产往往是以长期持有为主，并且机构投资者十分看重物业整体的档次和价值，因此很少出现“单买单卖”的情况，更多是以整栋为单位作为投资对象，需要的资金量较大，资金渠道因此也格外重要。从国际经验看，国际资本的一个重要投资渠道就是ＲＥＩＴｓ。在信托持有人眼里，ＲＥＩＴｓ作为资产配置的一部分，其收益率和风险介于债券和股票之间，同时又可以参与中国经济的增长。

　　“中国无论是住宅还是商业地产，潜力和容量都十分庞大。已经有境外机构和ＲＥＩＴｓ管理人，开始着手发行针对中国商业地产市场的信托产品。”李广新告诉记者，就时机而言，当前就有进一步介入的可能。

　　一位券商地产行业研究员也向记者分析称，ＲＥＩＴｓ在欧美是一种合法而成熟的投资模式，但国内还生存在法律空白之中。之所以暂未明确开放是基于对市场稳定的考虑，但业界的呼声日渐高涨。

　　据了解，国内ＲＥＩＴｓ的筹备工作已进入实质阶段。该人士表示，一旦ＲＥＩＴｓ成行，国内外资本的规模和使用效率将空前提高。尤其在当前直接投资住房成为普通投资者唯一投资方式的情况下，ＲＥＩＴｓ可以解决民间资本投资渠道问题。而投资高收益的商业不动产项目将成为ＲＥＩＴｓ的主要配置方向。

　　“长远来看我们在商业地产配置还将提高，现在才刚刚起步。”陈思冲对记者说道。