从2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州、深圳等相对发达的一线城市兴起，随后迅速向二、三线城市蔓延。来自国家统计局的资料显示，2001年后我国商业地产投资年均增长33%，其增长速度远远超过了国民经济增长速度。截止到2005年，我国的商业地产投资已达到2000亿元。到2006年，商业用地房开发贷款同比增长46%，这一数据比同期住宅贷款增幅的3倍还要多，商业地产之热由此可见一斑。

    商业地产在我国可谓方兴未艾，然而，商业地产开发现状却隐藏着较大的危机。2005年，我国商业地产空置面积已达到3822万平方米。商务部市场建设司的调查表明，巨型mall、商业步行街、CBD已成为新的泡沫高度聚集区，这表明，商业地产存在的系列问题已不容忽视，诸如定位不准、招商不力、销售模式欠佳等，都是市场中常见的“红灯”。

    商业地产受五大问题困扰
    当前有五大问题困扰商业地产开发：

    1、注重前期销售效益，忽视长期经营价值。这类项目特点是在成熟商业中心投资巨大，商业建筑硬件设施到位，但因为追求快速收回投资和获取利润，忽视后期经营的重要性，导致经营陷入困境。

    2、市场定位不准。定位不准的原因，在于相关调研水平不够，对市场把握不准，于是盲目跟风、随意炒作，而没有从商业的阶梯性和互补性来定位项目的业态和业种。商业的阶梯性源于消费目标群，高中低档的商品合适不同阶层的购买力，而其互补性则要求不同业态中的商品功能具有互补作用。定位不准的商场当然在市场上无法成功。

    3、商业规划设计不到位。其主要特点是商业建筑结构、商业规划、空间形态不适合商业运作。由于缺乏商业知识，不少商场对建筑层高、柱距、承重、动线、节点等具体运作及其对商业业种的影响了解不多，结果把商业地产做成了准商业地产，实际上却无法或不能充分满足商业运作的需要。

    4、过于房产化。这类商业项目楼上或周围是住宅或写字楼，受住宅、写字楼核心筒、门厅、柱点等影响，商场的商业功能大大受损，结构和布局不合理，顾客购物也不方便，此类项目除沿街街铺有点生意外，其商场中心比较冷清。

    5、过早走在商圈成熟之前。此类项目建设比较超前，一般商业环境条件差，建筑成本相对比较低，有的仅是其它房地产的配套建设项目。此类项目忽视商圈的培育，无法形成商业必要的人气和商业项目的增值，从而造成死盘或烂尾。

    概而言之，当前一些城市商业地产的开发运营尚处于粗放阶段。造成这种情况的原因有：商业地产本身起步晚，行业发展不规范；商业地产的开发者、策划机构、营运机构等研究水平不高，无论是相关研究内容，还是研究方法，尚没有形成完整的体系；或者盲目搬照外国的相关经验，又或走住宅销售的老套路，对商场的市场定位、业态规划和组合、推广阶段、销售节奏、推广重点、招商策略等掌握不够，自然发现不了商业地产成功运营的“新洞天”。此外，我国商业环境的不成熟也是一个障碍，诸如相关网点布置城市规划，政策法规等不完善，商业建筑不成熟，业态组合不科学等等。以上诸种限制，将使商业地产粗放的开发运营状况，在短期内难以得到根本扭转。

    从粗放管理升级到专业运营
    虽然目前商业地产的发展还处在初级阶段，但是随着市场的发展和竞争的日趋激烈，商业地产的开发营运者不得不修炼内功，缺乏商业思维体系和商业运营的发展商将逐渐被淘汰，相信大浪淘沙之后，必然促进专业细化经营与综合服务水准的提升。

    随着国家宏观调控政策的不断出台，市场竞争专业细化的发展，商业地产投资准入门槛的提高等等，商业地产的后期投资风险也在不断增加，市场的专业化及规范化成为大势所趋，一个不够专业的商业地产开发者，可能会向残酷的商业市场交学费。

    值得注意的是，商业地产的开发者真正熟悉商业市场和商业规律的并不多，不少开发者都是以商铺开发为目标，甚至以融资为目标，对商业地产的定位、招商、营运的重要性，其意识还是处于一种朦胧的状态，缺少真正的商业危机感，从而使得商业地产的开发在前期筹备和投入上大打折扣。

    目前商业地产中介机构方面，其运营模式有单一型商业地产代理模式和综合型的商业地产运作模式。前者仅以商业地产销售作为重点，体现的是以策划销售为主而非商业运营；后者是在销售难度加大和商业市场要求提高的基础上，集前期策划、中期招商、后期营运为综合运营链的更高级的商业地产服务供应方，后者也正是我国大多数商业地产中介机构目前正在运营的模式。随着商业地产开发的问题日益清晰，商业地产开发者对项目运作专业度及后期商业经营价值的可持续发展随之“水涨船高”，以项目后期运营管理增值服务和可持续发展为核心的新一代商业中介代理机构，将掌握主流市场的话语权。

    新一代商业中介代理机构，立足于商业良性生态链，是商业地产的综合运营商，根据项目所处的不同阶段综合考虑业态分布、铺位规划、主题定位、经营管理等多个技术层面，充分利用自己的客户平台与操作平台，在将招商和销售落在实处的基础上，重点提升商业项目的后期经营价值。

    众所周知，商业地产的运作涉及房地产开发、建筑设计、招商运营、销售策划、经营管理等多个专业化的运作体系，它们之间环环相扣，一招不慎便会全盘皆输，商业地产的成功，是在各个环节较高的专业基础上，多元化综合运营的结果，必须统筹到投资客、经营商户、商业管理、消费市场等诸多方面。要实现成本的回收并且确保利润最大化，商业的整体经营氛围营造及可持续发展才是项目运作成功的核心所在。所以，只有重点立足于商业地产后期的可持续性经营，建立专业化的运作体系，商业地产才能进入良性发展的轨道。