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　　在本轮商业地产“热潮”中，除却接受住宅宏调对商铺、写字楼热钱投资的“挤出效应”外，大型房地产开发商以开发或收购的方式投资城市商业综合体、酒店及零售商场等物业尤其成为热中主流。

　　开发商投资商业地产为何一下子火了起来？

　　接受《中国商报·地产导报》采访的诸多业界人士认为，对于这股商业地产投资的热潮，除了预期住宅市场增长空间的缩小导致开发商发展战略必须被动转型外，与看中商业地产自身发展前景的主动进军也有密切关系。

    被动转型

　　在2010年的商业地产舞台上，频频汇聚镁光灯下的是一群住宅地产领域颇为有分量的大型开发商，其逐个披露的投资甚至丝毫不弱于当年对住宅地块的拼杀。

　　一向强调“住宅产业专业化”路线的万科日前已连续拿下投资总额超过百亿元的东莞长安项目、西安曲江项目、北京赢嘉中心项目等三个商业地产项目，在一贯的低调、谨慎作风固守的同时，已然加速对商业地产的投资涉足。

    　4月13日，保利地产在2009年年报中透露，未来的3~5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%，未来3年内，将向商业地产领域投入近300亿元。

    　首创置业董事长刘晓光表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来5~10年，首创置业全国的奥特莱斯规模争取增加至30家。还有金地集团称今年将会有20%的资金投向商业项目。

   　 这样的案例不胜枚举。但共同点也显见，房地产市场宏调导致的转折。

   　 业界人士普遍指出，上述房企对于商业地产的热情一定程度上来源于不得不寻求市场出路的“被动转型”。

   　 首创置业董事长刘晓光就坦言，目前开发商通过股票增发、发行公司债券等在证券市场获取资金的传统方式和渠道逐渐收窄，因此大规模的房地产企业则开始考虑开发并持有酒店、写字楼、高档公寓等经营性物业，为企业持续提供稳定的租金收入，同时，依靠持有的物业也容易实现资本市场再融资。目前，不动产信托基金已是国外开发商盈利的最重要融资手段。

  　  而就今年房地产市场的微妙形势而言，普遍的观点是2009年住宅增长过快已透支未来空间，今年住宅市场可能会面临一些调整。

   　 业内人士指出，对开发商来说，单纯的住宅开发将面临太多不确定的政策风险。“如果说去年房价的上涨是因为大量货币供应引起的，加上国家对房地产的宽松环境，那么未来几年住宅领域增长的空间已经没有那么大了。”

   　 同样在严控住宅市场的宏调下，地方政府对于区域效应的重视将使政府主导的复合型地块、综合体地块增多。“单纯的住宅开发模式已适应不了日益变化的房地产市场，随着城市化的加速推进，郊区化地块、新城区地块的逐渐增多，带来的是商业的征程，开发商再不改变惯有开发模式在土地争夺中就会处于劣势。”全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波在接受《中国商报·地产导报》记者采访时如是说。

  　  业内人士还透露，体量较大的郊区大盘的层涌已使得单纯的住宅开发模式在地方政府的招商引资项目的谈判上占不到什么优势，地方政府期待的区域综合效应已更为看中城市综合体的开发模式。

    主动进军

   　 实际上，大型房地产企业对商业地产开发的热情并非从本轮楼市调控新政出台后才产生。

    　在此之前的2007年的楼市调控，已有万达等一批地产企业凭借准确的预判进军商业地产，此后龙湖地产、绿城地产也先后上市组建商业开发公司，富力地产则较早进入商业地产开发并快速展开对全国的扩张。

   　 正是由于此前的率先布局，万达成为中国商业地产行业的

领军企业，而龙湖、绿城、富力、华润置地等亦在商业地产领域小有斩获。因此，在此轮楼市调控制造的商业地产机遇到来前，这些商战老手势必要主动出击，迅速抢占商业地产开发的制高点。  

    　日前，万达集团就确定出快速跑量为核心的销售策略，并同时表示万达的商业综合体计划将快速复制。富力地产也加快了其在广州的商业布局，除珠江新城多个商业项目推出外，今年富力也将加快商业综合项目海珠城地块的开发。华润置地在2009年业绩发布会上透露，未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40%。

    　上述“商战老手”的主动出击似乎不难理解。朱凌波表示，随着城市化的加速和城镇化的梯度推进，特别是郊区化的蔓延，未来房地产市场的热点将在消费环节上。“国家近期出台的政策及经济发展导向，可以发现对鼓励内需的政策并没有变，促进国内消费一定会得到政策的长期支持，作为消费重要场所的商业项目，其前景相当诱人。”

  　  值得注意的是，地方政府的支持是国内商业地产发展不可忽视的强势支撑。商业地产综合体项目一般被视为城市的地标性建筑，地方政府在推出复合型地块时通常期待区域效应的整合发挥，商业地产开发商因此比住宅开发商更受地方政府招商引资的重视。

    　其次就是商业地产的长线收益使然。“商业地产投资的背后，其实是开发商在进行资产的配置组合。商业地产项目虽然在前期会使开发商不少资金沉淀在项目中，短期内降低了资金的周转和使用效率，但长期看，优质的商业地产项目带来的回报相当丰厚。”万达商业地产研究部主任杨泽轩说。

    　另一方面则是在全国最大的消费市场所带来的商业机会面前，诸多企业已将商业地产视为自身战略的重要考虑。瑞信日前发布的中国消费者调查报告预计，2020年中国将超越美国成为全球最大的消费市场。这意味着，谁抢占了这个市场的先机，谁就将成为全球商用物业的真正大佬。

    竞争升级

    　一边是富有商业地产投资经验与经营才华的商战老手，另一边是在住宅开发领域纵横驰骋的实力干将，还有拥有品牌商资源的零售商也在开始进军商业地产开发和投资，住宅调控下投资热钱的蜂拥而进，已使得如今的商业地产俨然进入千军万马、诸侯混战的战国时代。

    　“方向是对的”，杨泽轩说，散客追捧的商铺、写字楼投资是整波市场热潮的表现之一，但不足以形成整个商业地产快速发展的基础。在其看来，商业地产市场主流在于长期持有经营型物业，这完全不同于住宅市场简单销售的形式，给开发商带来的收益也是稳定而长期的。由此，主动进军的商业地产开发企业与被动转型的房地产开发企业的竞争无可避免，不啻于开发商们开拓的一个新战场。

    　在杨泽轩看来，即将在这个战场发生的厮杀将不同往昔，过去停留于营销和招商层次的竞争将全面升级。“这将是一个有钱人的游戏，进入市场的各种力量将在不同层次，不同的梯度上竞争，行业竞争将全方位展开，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌，而大开发商集体介入的高层次所带来的是商业地产竞争格局的质变。

   　 眼下，与住宅市场相较，商业地产的增长趋势已较为明显。但眼下的商业地产投资对于大多数房地产开发企业而言，更像是一个“新生儿”。

    　“产品模式如何选择，系统配置如何进行，专业团队准备如何，人才架构是否完成。”朱凌波坦言，商业地产毕竟与住宅不同，产业链更长，投入周期因此更长，将给企业带来一定的资金风险。而一直困扰商业地产的中长期多元化的融资和变现的金融问题依然潜在。

    　“产品、人才、模型的配置作为商业地产开发的关键因素，在目前是很多地产开发商遭遇的现实难题。”朱凌波向《中国商报·地产导报》记者举例说，如今很多二三线城市的地产上市企业，开发资金、产品模式都已找到出路，但关键的团队问题却一直无法解决。而另一些企业，有资金有人才却找不到做商业地产的模式，找不到产品的优势。

   　 “商业地产专业人才的争夺如今已到了白热化的境地。”朱凌波说，随着开发商对商业地产的进军力度加大，一有新项目投资及开发的地方，一场有专业猎头公司、商业地产开发企业竞相追逐的“挖角、跳槽大戏”就会上演。而在被动型逐热商业地产占主流的开发商阵营中，这种现象更为普遍。

   　 朱凌波认为，商业地产市场原先的受冷落是不正常的，现在的走热应该称为“回归正常”。中国的商业地产在很长时间内处于被低估的境遇中，发达国家的商业地产价格一般是住宅地产的几倍，我国现在商住倒挂的现象应该会随着商业地产的走热逐渐纠正过来。但是，商业地产也要理性对待眼前的高热度，拒绝热钱的冲击，理性健康发展，才能避免沦为住宅地产一样的浮躁局面。

    　房地产业内的主流声音是，21世纪的前10年是住宅投资的黄金时期，第二个10年是投资商业地产的黄金时期。但专业的商业地产分析人士还是再三建议商业地产开发商的后来者要理性投资，匹配投资体系，平衡商业地产的推出节奏和周边物业的节奏，根据自身对零售商资源的整合力度及能力，以及消费力的实际情况，选择适合自身的商业模式。