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　　20年前，“中原之行哪里去——郑州亚细亚”的广告语几乎家喻户晓，此后多年，二七商圈兴起，成为了郑州人消费购物的首选之地。

　　作为郑州人，王冰仍旧为当初亚细亚的辉煌而骄傲。但多年后，他以一个投资者的身份回到郑州时，失望之情溢于言表，他说：“在深圳，商业地产的发展与升级换代是非常之快的，一个商业中心从崛起到衰落也许只有数年，商业中心进步的背后，反映的是消费人流的不断转移与城市发展的默默变迁。”

　　为此，坊间也一直流传，郑州商业地产发展十年来几乎无进步。对此，记者采访多位专家，他们认为这种说法虽有些偏激，但也并非全无道理。“应该说是良莠不齐，缺乏标志性的项目。”问及郑州商业地产的现状，河南王牌企划董事长上官同君如是说。

　　在长达十几年的时间里，郑州的商业地产一直处于一种以百货、超市为主的业态之中，发展缓慢。曾经一度炒火热的CBD东环步行街、CBD丹尼斯商业步行街等高端项目，如今也归于平静甚至销声匿迹。

　　探究 郑州商业地产缺失灵魂

　　郑州商业地产正是因为缺失了自己的灵魂，才陷入了发展缓慢的境地

　　最简单的例子要数星巴克，这个在国内众多城市都撒下种子的著名品牌，为何单单不进入郑州呢?

　　对比国内众多商业地产先进城市，我们不难发现：郑州还没有一个能“代言”城市消费水平的标杆项目。“真正的商业地产项目，是能够留住高端消费人群的，是能够刺激本地经济发展的，是一个城市商圈发展的灵魂。”河南省商业经济研究所所长张进才表示。

　　这种特征，在深圳表现的最为明显。无论是上世纪90年代的国贸大厦，还是2000年以后的地王广场，2006年以后的星河coco park，以及近两年的华润万象城，无不扮演着带动商圈、带动区域经济和城市发展的角色。

　　在郑州，虽然郑州国贸中心、曼哈顿商业广场以及天旺广场等项目的出现，也起到了拉动区域商业发展的作用，但目前商业氛围尚不是很浓厚，离“灵魂”二字还有一定的距离。

　　张进才认为，郑州商业地产正是因为缺失了自己的灵魂，才陷入了发展缓慢的境地。

　　而在不少业内人士看来，商业地产是个相当专业的领域，较强的风险让本土企业做强商业地产的雄心渐行渐远。

　　郑州永威置业常务副总经理马水旺则认为，一线商业地产开发商迟迟不进入，也是导致郑州商业地产发展缓慢的原因之一。

　　期许 打破桎梏商业地产亟待升级

　　发展的桎梏已被打破，未来几年，郑州商业地产会升级换代

　　曾长期从事商业地产项目研究的合富辉煌房地产(河南公司)市场研究部经理王二平，对郑州商业地产的未来充满信心，“未来几年，必定会出现众多体量大、业态规范的商业地产，郑州商业地产必将迎来自己的升级换代。”

　　这种信心绝非空穴来风，仅以郑州西区为例。来自中原区商务局的消息表明，自去年下半年以来，就已经有18个超亿元商业项目入驻西区，其中包括中原万达广场、宝龙项目、锦艺国际轻纺园等备受业界关注大项目。

　　同时，一个个区域性的商圈也在郑州遍地开发，比如花园路农业路商圈、紫荆山路商圈、大学路商圈、陇海路商圈、嵩山路商圈等，它们无疑在进一步推动着整个城市辐射能力的提升。

　　“一个快速崛起的城市，需要一个能体现城市活力和城市内涵的建筑;反过来，一座一流的建筑综合体，往往又能推动一个城市的进步和提升。”

　　河南新田置业有限公司总经理丁盟认为，一个城市需要有实力的开发商，需要有眼光的人。也许在过去，这些人因为种种原因拿不到足够好、足够大的地块，因此做不出足够好的商业地产项目。

　　“如今，这一桎梏已被彻底打破，郑州商业地产的未来是值得期待的。”
 
　　回顾

　　郑州商业地产发展历程

　　郑州商业地产真正起步应该是在2003年。当年，由郑州中诚置业发展有限公司开发的郑州汇龙城项目，几经周折，最终成为“元旦·百盛购物中心”并经营至今。

　　同年，家世界入驻郑州，28万平方米的大上海城步行街项目筹划之中。

　　2004年，宇通不动产牵手香港新鸿基，联手打造百年德化·风情购物公园;泰国正大集团联手河南广元置业有限公司开发大型商业综合体“正大世纪城市广场”与二七商圈毗邻的郑州新天地动工。

　　2005年，郑州新建商业面积已超过150万平方米。当年，恒泰服饰广场、郑州小商品城、世贸商城等项目开建或筹划。

　　2006年，东方国际家居广场、宝龙城市广场、天旺广场、元通纺织城等商业地产扎堆崛起，“铺王”概念流行。

　　2007年，红星美凯龙、金智·万博商城、曼哈顿广场、郑州国贸中心等大型项目隆重上市，把郑州商业地产开发推向高潮。

　　2008年，随着大商新玛特郑州总店，以及丹尼斯花园路店的营业，花园路商圈开始崛起。

　　2009年~2010年，香港新世界百货、中原万达广场、华润万象城、绿地中心·千玺广场等巨型商业项目启动，郑州商业地产进入新的发展阶段。

　　建议

　　郑州应发展第三代商业地产

　　“作为一个本土的地产商，我们需要反思，需要总结，需要创新，郑州商业地产发展的道路到底应该如何走?”河南新田置业有限公司总经理丁盟表示。

　　由新田置业打造的大型城市综合体项目——郑州国贸中心，几乎成为了本土开发商的商业理想。

　　这个集高档居住、高级智能办公、主题商业街区为一体的郑州国贸中心，由于大商集团、家乐福、招商银行等知名企业的进驻，使其成为了当前郑州本土最为成功的商业地产目之一。

　　“在国际上，真正先进的商业中心或者说是商业项目，不仅仅只拥有购物的功能，而是集购物、娱乐、休闲、体验、会展、演艺、会所等功能于一体的商业巨无霸，甚至还拥有足够大的城市绿地与广场。”

　　丁盟认为，这就是所谓的第三代商业地产，也应该是未来郑州商业地产的发展方向。

　　其实在第三代商业地产项目中，有一个项目值得所有城市借鉴，那就是台北的一个非常有名的购物中心——京华城。

　　这是一座集购物、娱乐、餐饮、商务、会议于一身的“无时间障碍的Living Mall”(大型综合性建筑)。

　　当2001年7月，这个历时15年、斥资240亿元新台币的台北“京华城”终极面世之时，整个台北的消费习惯与生活方式也被彻底改变……

　　而如今，这一模式已经被拷贝到内地一个叫做扬州的城市。