一个业内流传甚广的预言正在逐渐加强：“21世纪前十年，是属于住宅地产的十年，此后商业地产将迎来十年黄金发展期”、“中国住宅地产开发的黄金期已经过去，而蛰伏已久的商业地产，正在迸发出蓬勃生机”。近日，在成都举办的2010成都·中国商业地产圆桌会议上，不少业界专家认为是宏观调控新政导致市场需求从住宅向商铺转移。

　　超千亿热钱离开住宅炒卖市场

　　3月，全国70个大中城市房价再创新高，呈现量价齐涨的局面，并向二三线城市传导和蔓延。4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，此次新政的关键指向是住宅市场，目的在于抑制全国性住宅价格的过快上涨和平抑房价；新“国十条”限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款，但对商业地产并没有明确作出同样的限制。住宅市场的投资受到抑制，销售价格及成交量明显下降，北京、上海等一线城市，5月份的商品房签约量较4月份均出现70%以上的巨大降幅。据业内统计，超过千亿元的投资客的热钱已经离开了住宅的炒卖市场。

　　因4月楼市新政对二套房的首付比例提高到50%，与商业地产持平，不少投资者纷纷转向，把目光投向了商业地产领域。和国内其他城市一样，在新政出台两个月内，成都商业地产成为投资热门。新政出台后，成都的商业地产连续升温，成交量和成交金额都连续创造成都商业地产的历史新高；最近连续几周，每周都有几亿资金涌向商业地产。

　  地产大鳄把头转向商业地产

　　住宅市场遇冷，商业地产却在不断升温，这让以住宅市场为主的地产商的神经受到极大刺激。与住宅市场的一次性收益不同，商业地产具有长期收益的 效果，尽管四五十年的使用权限相对普通住宅短，但它的增值效应可以忽略少几十年使用权。

　　另外，商业地产本身物业会随着经济的发展、交通的完善逐渐增值，而商业流通经营也可以给开发商带来丰厚的利润，同时，商业运营和房地产开发本身还对开发商的品牌是一个巨大的宣传。因此，万科、保利这些以住宅市场为主的地产大鳄毫不犹豫地把头转向商业地产领域，以期在火爆的商业地产市场分一杯羹。据了解，成都目前在建的大型商业综合体项目多达48个，大多数体量都是10万平方米以上，从明年开始陆续完工。“就目前成都在建商业的体量和规模来看，在全国大城市中都是少有的，呈现出‘又多又大’两大特点。”四川省商业联盟秘书长冉立春表示，种种迹象表明，今年成都已开始进入“购物中心时代”。在国际城南，仅大源和站南两大组团内，就聚集了22个城市综合体，其中超过两百亩的城市综合体项目就达到了5个。

　　商业地产不适合游资短暂炒作

　　“商业地产是一个专业性很高，竞争也比较充分的行业，其产品本身属性特点决定了并不适合游资进行短暂炒作。”楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩表示，我们看到有一些商业项目在调控政策出台之后，销售价格已经上涨，3月至5月间，北京大量在租、在售商业地产项目价格均出现波动，在价格明显波动的90个商业地产项目中，有90%的项目价格提升，其中有27%的项目价格涨幅超过两成，租价最高涨幅为60%，售价最高的涨幅为50%。北京6月计划入市的商住楼项目多达9个，商住楼明显加快了入市的步伐在抢跑政策的“真空期”。

　　最近，包括万科、龙湖、远洋等在内的开发商均在加大对商业地产的投入。“只做住宅”的万科将在深圳建五家酒店，加大持有型物业的储备，并陆续推出养老物业及商业配套等多种物业类型；龙湖计划在五至七年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升；2009年保利地产年报中称，该公司在商业地产经营上实现较大突破……甚至大量不理性民间资金意欲短时内割肉涌入商业地产，此种信息在反映出投资者抢政策的“空白”时点的同时，也恰恰在为商业地产的发展敲响一个警钟。

　中房协：

　　国家宏观调控

　　支持商业地产

　　众多知名品牌开发商的涉足，从某种程度上来讲，对商业地产是一个利好的消息，其实力和品牌会使得商业地产本身的竞争更加剧一些，有利于创造出更好的、更市场化的产品。据蔡鸿岩介绍，房地产开发从大的分类上只有两种：住宅开发和商业地产开发。自上世纪80年代末期出现商业房地产开发近20多年来，中国大陆房地产开发商绝大多数属于住宅开发类地产商。真正有实力并且有能力开发商业地产的开发商实在是凤毛麟角。按照中国房地产业协会商业地产专业委员会给出的商业地产定义，商业地产是指由民间资本投资而非政府投资，以持有型物业获取收益的房地产开发模式。

　　中国房地产业协会副会长朱中一在接受专访时表示，商业地产经过了前几年的快速发展以后，当前也确实遇到了一些问题，主要是市场经营销售量下降。尽管国家近几年来对房地产的调控主要是住宅地产这部分，但是我们国家就房地产发展的一些指导思想，就宏观调控的目标一些分析对商业地产同样有一定的影响力。房地产发展给客户不同的需要，也有一些指导思想，宏观调控的目标，比如说总量基本合理，价格基本稳定和当地的经济发展相适应，和相关的行业发展相协调。所以从大的方面来看，国家宏观调控是支持商业地产的。