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　   紧张的情绪继续在住宅市场蔓延，而暗喜的情绪却在商业地产市场滋生。

　　一组来自《中国经营报》记者实地调查则显示了两种情绪的此冷彼热。

　　4月28日，连夜的会议，并未给一家全国龙头房企在成都新推楼盘的现场带来多少看客，“现在的人流量比新政前下降了70%，由于购房者担心按揭办不下来，实际的销售很受影响。”这家楼盘的现场负责人告诉记者。

　　而距离不远的另一处港资商业地产项目却情景不同。“我们的看房人数反而增加了10%左右，我们喊出的口号就是‘让你的投资更为合理’。”

　　在世邦魏理仕成都公司总经理许国源看来，住宅市场向下，商业地产向上的趋势已经初步形成。

　　翻转的住商博弈

　　政策调控的阴影对于形态复杂的楼市来说，总是欢喜难定。

　　坚持看一看市场再说的上述房企销售部门在4月27日打完第80个电话之后，总结出了一个惊人的数据，“观望率达95%”。

　　而“新政”一周之后，北、上、广、深几大城市出现抛售潮，开发商开始跳楼降价，而此间，即使被外界认作“泡沫不大”的成都楼市紧急推盘14个，“支持首次置业客户购房，特推首房计划，最高优惠4.1万元。”也开始频频现身人们的手机短信。但购房者在经历两年间两轮不同情况的调控之后，开始学会在高潮的时候审视，低潮的时候观望。

　　“现在通货膨胀压力严重，没有了住房投资这个渠道后，我们很难选啊。”陶涛是一家外企的部门总监，对于他这样的中等收入阶层来说，此前，住宅投资是最简单最安全的投资渠道，最近两周他和开发商一样迷茫。

　　据部分研究机构最新调查数据显示，在北京、上海、广州、成都等城市一手住宅市场成交持续萎缩的背景下，中高端商铺的空置率却出现空前下降。“商业地产空置率的平均降幅在2%左右。”世邦魏理仕研究部经理金灵表示。“楼市宏观调控政策主要指向住宅的投机性需求，这部分资金受到挤压后，可能会转向投入商业市场。”这是一个可以让开发商闻风而动的信号。

　　据了解，包括凯德置地(企业专区,旗下楼盘)、万科、绿地、保利地产(企业专区,旗下楼盘)等开发商在内，不少房企将2010年的投资方向锁定在了商业地产领域。仅在上海，仲量联行发布的一份报告表明，今年上海非中央商务区甲级写字楼体量，将由2009年的50万平方米猛增至100万平方米以上，成为有史以来增幅最大的一年。而世邦魏理仕的数据显示，成都写字楼2010年全年新增供应预计将达到83万平方米。

　　“这种增量的供应给了投资者更多的选择空间。”在金灵看来，商业地产投资比银行利息回报率高、比金融投资风险系数低、长线相对稳定的特征开始凸显，相当数量的投资者开始将视线瞄向商业地产。“而包括华润、万科、龙湖在内的以住宅为主的开发商都增加了不少商业地产项目。”

　　世邦魏理仕认为由于短期投资投机购房者比例将下降，楼市市场需求结构将有所改善。“商住倒挂现象有望得到缓解。”

　　信贷调整住冷商热

　　住商倒挂，一直以来成为中国多个城市难以治愈的楼市病。

　　“此前住宅市场被社会资金爆炒，导致真正具有长期投资前景的商业地产备受冷落，一直处在商住倒挂的价值贬损阶段。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为。

　　“虽然租金收益比较低，但住房投资门槛低，短期内可以变现，而商业则要专业的经营眼光，所以住宅投资成为普通人的首选。”陶涛的观点很简单也很具代表性，如今来自“新政”的变化，却击碎了这种观点的实用逻辑。

　　以商业地产开发为主的万达集团董事长王健林和新希望集团董事长刘永好对于新政带来的住冷商热现状显然是看在眼里，喜在心上。不约而同的对新政竖起了大拇指。

　　刘永好的乐是有市场依据的。新政后，来新希望商业地产项目看房的人数明显上升，尤其是关注200～300平方米的小面积写字间或商铺的人比较多，日均最高人数达到近40组。

　　“我们注意到这次新政的调整实际上是给了商业地产一个公平的投资机会。”金灵表示，楼市投资者超过80%是利用银行杠杆，而之前，住宅的首付比例一直是3成，甚至更低，而商业地产首付比例则是5成，利率还高大约10%，“现在二套住房首付提高到5成，利率上浮，而三套房甚至不放贷，相对来说，商业地产投资不但站到了与住宅平等的位置上，从限贷范围看更为优厚。”

　　来自银行的信息更反映了这种心态的变化。

　　“今年的住宅贷款肯定会大幅下滑，只能靠商业地产来补充了。”成都一家商业银行的信贷经理向《中国经营报》记者表示，“从当前情况看，商业物业贷款条件没有变化，但在审批程序上有所简化。而对我们银行来说，经营性的商业物业由于经营收益稳定，风险无疑小许多。”

　　“信贷政策上，限购令并不涉及商业地产。未来几个月内，商业地产投资或将升温”。麦肯锡管理机构成都代表秦逸飞认为，政府也不一定只是以打压为主，应该是长期持续调控。根据楼市未来的走势，高端住宅和商业地产应该成为今后整个楼市投资的主力，尤其是商业地产。