“严格地讲，哈尔滨本土没有成功的商业地产。”哈市一位从事地产营销资深人士认为。他的理由很充分：哈埠目前的商业地产项目西城·汇、润广·尚城都面临着定位及销售的困境，巴黎购物广场渐渐被消费者淡忘，部分产权商铺的销售和经营状况都不理想。7月2日，记者来到位于学府路上的一家商场，虽然是周末，人流稀少，十分冷清。

　　对于哈尔滨商业地产的现状，业内人士认为是开发商能力不足造成的。“不管是投资还是开发，商业地产的资本性和技术性都很复杂，进入门槛较高。从开发商层面，完成项目的选址、设计、开发、运营、管理等整个链条，需要很长的时间周期才能谈及回报。”红博商业管理公司副总经理潘韬男认为，虽然商业地产被越来越多的人重视，但在哈尔滨真正在操控方面能够有把握有实力去做完整个开发链条的开发商并不多。同时，商业地产资本回收周期较长仍然是困扰开发商和投资者的难题。

　　据了解，从数字上看，商铺投资回报率始终达不到令人满意的程度，假设其每年的回报为15%，可能6～7年就回本了，但现在很难达到这个回报率，起码要经过8～10年甚至更长的时间才能盈利。鉴于此，哈尔滨锋华地产营销公司总经理谢志强认为，从住宅市场流出的大量投资资金，更多是将商用物业作为其资金的短期“避风港”。

　　“先商后住”模式不受“待见”

　　据了解，与国内商业地产的运作模式不同，国外商业地产是先建商业，住宅随着商业的不断成熟而升值。多年来，这一运作模式已经被验证是成功的。哈尔滨的商业地产无一家是按这种方式运作的，红博商业却“无意间”走了这样的路径。尽管其副总潘韬男谦虚地告诉记者，他们运作的是商业，不是“正宗”的商业地产，而红博商业的成功却与国外商业地产的运作思路不谋而合。

　　另外，红博将在新的商业项目中更重视商场的服务功能。这一点，也正契合国外商业地产的发展思路。据常年在洛杉矶定居的哈埠开发商孙晓东介绍，在加拿大、美国、澳大利亚的购物中心里有邮局、牙科诊所、汽车注册等所有城市功能，因此购物中心不会没有人流。因为它不只是一个买东西的场所，而是一个城市的多功能体，律师所、会计所一应俱全。

　　做商业地产需要具备哪些条件，第一要有资本，第二是人才，第三是商业资源，这三条做到了就可以做相匹配的事情。红博商业正是由于具备了上述条件，才成为响当当的商业品牌。

　　开发商为何不选择“持有”？

　　目前，业界已经达成共识：持有是做商业地产最好的经营模式。但为什么更多的哈埠开发商选择了出售商铺，而不是持有？第一是资金运转的问题，第二是哈埠商铺的销售价格和租金价格倒挂的问题，商业租金回报率较低，所以开发商选择销售。

　　同时，还有一个瓶颈就是招商难。大家都想引进主力店。然而，店大压客，相对国际一线品牌，强势的开发商成了“弱势群体”，无论引进LV还是引进阿玛尼等等这些品牌，其成本是相当高昂的。

　　另外，经营业态、差异化经营的瓶颈都困扰着开发商，而完全出售又极有可能因为定位混乱将项目做死。当年巴黎购物广场的失败就是因为把所有的产权都卖出去了，最后自己无法把控业态。有着多年商业运作经验的潘韬男介绍，“业态的把握和分布经营方式是商业地产一个非常大的瓶颈，实际操作中会面临很多难点，没有成熟的团队和经验很难把控。”

　　专家观点 <<<

　　商业地产要有“主题”

　　立汇地产副总经理 杜松扬

　　今明两年，哈尔滨的商业形态将呈现前所未有的发展速度，从百货业到SHOPPINGMALL，再发展到城市综合体，体量将不断增加。动辄几十万平方米的综合体，每个规划看上去都是那么完美，吃、喝、玩、乐一站式满足，你想要的东西总能在那里找到。不得不说，这样美丽的蓝图是消费者的梦想。但是，是不是面积越大越好？或者光比拼面积就够了呢？

　　其实，如果只是单纯地复制、拼凑在一起，即使体量上百万平方米的城市综合体，也和一条没有经过完整规划的商业街没什么区别。对于开发商而言，不得不面对资金和经营的双重压力。如此大的商业体，究竟是自己持有还是全部出售？从国内商业地产发展历史来看，开发经营模式无外乎“只租不售”、“销售产权式”和“合作分成”等。而从商业的经营发展来看，开发商能够持有物业统一经营开发确实是一个不错的做法，但是开发商持有物业考验的是开发商的实力，需要开发商具有庞大的资金量和较低的负债率。在经营上，考验的则是开发商的眼光。避免同质化，走出特色经营管理之路是对开发商眼光最大的考验。

　　哈埠目前满目都是因管理经营不善而落魄的商业项目。商业业态的魅力不仅在于方便、全面，更在于能否舒适、体贴地符合市场的需求。可以预见的是，越往后发展，商业需求越趋向多元化。一个城市可能更需要一个个针对不同需求开发的主题型商业项目，综合体也不例外。

　　商业地产“抗调控”吸引投资者

　　张哲是来哈做生意的浙江人，在三马地区和服装城都有自己的店面。多年经营下来，手里有了一部分闲钱，他本想投资购买几套住宅，新政出台后，他开始把目光放到商铺的投资上。对此，张哲表示：“现在看来，商铺是一种好的投资工具，绝大多数商铺不仅保值，而且会越来越升值，尤其是像地铁经过的区域，升值潜力非常大。”记者在采访中了解到，很多商铺的投资者本身都不是为了短期的现金收入，更看重未来的升值。随着时间推移，地段愈加成熟，升值幅度将会更大。

　　随着房地产市场政策的明朗，投资者们逐渐对房地产市场恢复了信心，但是政策的出台仍然让他们放缓了投资的脚步———部分投资客持币观望，另一部分则转而投资商业地产。于是，近段时间以来，商业项目逆市升温，显现出较强的“抗调控性”。

　　目前，房地产市场的投资转向已经拉开了帷幕。据哈尔滨市群力区域的商业地产项目“金中环”销售负责人介绍，有楼市风向标之称的温州炒房团已有投资的意向。

　　业内人士分析认为，商业地产成为“避风港”的主要原因在于：新政的出台加大了住宅投资的门槛。商业地产银行贷款首付五成、利率上浮１０％，基本和二套房放贷政策相同，但贷款不受购买数量限制，加上其租金收益逐年上涨，具有一定的升值空间。新政对于异地炒房团给予了强有力的限制，限制了很多外地投资者的投资脚步，而这部分闲置游动资金如果不流入住宅市场，那么商业地产便成为了一个好的投资渠道。

　　买商铺与购买普通住宅的区别在于，购买商业项目有两个投资目的，一是取得房屋所有权，如果可以低价买入、高价卖出商铺，就可以实现投资目的，这一点与购买普通住宅类似。但与购买普通类住宅不同的是，当下靠炒卖房屋进行投机已经很困难了。因此，商业项目的第二个投资功能就显现了出来———进行经营，才是最现实、最普遍的房屋投资行为。如此一来，投资商业项目的优势就显现了出来，商业项目热销，也就成了顺理成章的事情。

　　投资之道 <<<

　　如何避险选商铺

　　虽然商业地产目前成为新的投资热点，但是相对于投资住宅类项目，投资商业项目更需要谨慎，因为虽然有“一铺养三代”的说法，可如若投资不慎，也会沦落为“三代养一铺”的境地。因此，投资时仍需谨慎，特别要注意以下两点：

　　第一，地段，还是地段。商业地产比住宅更需要注重地理位置，项目的周围有没有成熟的商圈，周边的消费者能支撑什么样的消费水平。一个好的地段，将会直接影响到你投资的收益。

　　第二，购买商业地产要有前瞻性。买商铺要跟着政府的规划走，在选址时要眼光放远些，多了解该地区的发展情况。现在很多正在开发中的地段都有着极大的投资空间。

　　这两者如果可以兼得，那么投资者未来的经营收益也能够确保。

　　链 接 <<<

　　国外商业地产的成功之道

　　与国外成功的大型商业地产相比，我们不缺少资金，也不缺少人力，然而国内项目似乎总差那么一点火候。与国外先进的商业地产相比，国内项目差在何处？

　　大型商业地产项目的开发流程基本可分四个阶段：财务评估阶段、市场定位、商业布局、运营准备。国内与国外先进商业地产项目的差异因素大致如下：

　　●开发理念不同

　　国外大型商业地产项目通常是：先做好商业，再卖地产。

　　内开发商则是：直接先卖地产，再补救商业。

　　●开发财务准备不同

　　国外商业地产在财务资金准备上是考虑可以先亏几年，而不是不择手段地要求执行团队在短期内回收投资。

　　●对消费者研究的方式不同

　　在市场定位上，国外开一个项目的时候，他们对消费者研究非常重视，他们基本上不会受开发时间压力的影响。如果对目标地区的市场调研及对目标消费者没有十足把握的话，他们不会贸然设计一个大型Mall。

　　●招商布局观念不同

　　大型商业地产的经营可简单分为三个业态板块：休闲、餐饮娱乐和购物。这三个板块，国外项目跟国内项目的招商布局观念不同。例如餐饮业态到底应该是垂直分布还是水平分布，要看整个项目的地点与规模以决定项目竞争策略，再根据竞争策略去定位与招商布局。

　　●运营目标不同

　　国外判断商业地产做得好不好的指标，不光只是营业额、来客量，还有一个重点是客户满意度，这三个指标共同决定一个项目的生死。