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　　7月8日，中国城市商业网点管理联合会社区商业工作委员会挂牌成立。业内认为，这是社区商业地产投资开发的真正“婆家”。

　　早在2005年5月初，商务部就已发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，指出社区商业的发展方向。可近年来，各种商业地产形态都不断升温，惟独社区商业即使提到桌面上说也依然是“雷声大雨点小”。社区商业这台戏为何一直不能开幕上演？

    “边角料”期待正名

    　在整个商业地产开发体系中，社区商业开发一直被房地产开发商视为“边角料”。

    　社区商业工作委员会的高调挂牌显然把一直沉默的社区商业推到台前。

    　首创置业股份有限公司副总裁胡利民在接受中国商报记者采访时坦言，社区商业地产作为住宅项目的配套，原本一直就是开发商业务的组成部分，但由于商业收益低下，开发商对待社区商业通常缺乏热情，更多的是迫于政府规划而不得不为的“鸡肋”产品。

    　目前，国内开发商操盘社区商业大都是销售快速回笼资金或散租给商户，商业项目形式也都以底商为主，由于大都缺乏商业的开发运营经验，以住宅开发思维惯常操作的大部分开发商不重视前期的设计规划，也不重视招商，更不懂得如何调整商户，从而造成国内社区商业地产的设计水平普遍不高，更使得社区商业成为住宅房地产开发中的软肋和陷阱。这不仅拖累了地产项目开发，而且造成大多数房地产销售后空置。

    　两年前，中国商报记者采访社区商业的现状是空置率高启，两年过去后，社区商业工作委员会主任董利仍认为，规模不适当、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不到位仍是目前困扰我国社区商业发展的五大现状问题。

    　“城市中心高档社区商业、购物中心泛滥，新型社区商业却严重缺乏，造成新城区新社区居民购物不方便。”董利说，社区商业项目的地产开发商由于对商业运营规律不了解，导致开发的社区商业与经营者的需求不匹配，社区商业的开发规模、建筑结构、租金高低、业态组合都对社区商业后期经营存在制约，使得大面积社区底商出租难、经营苦，空置的现象屡见不鲜。

    　在国内，绝大部分项目的社区商业并未得到市场的认可，诸如苏州邻里中心、北京易事达、上海五角场等成功摸索出本土社区商业发展模式的项目乏善可陈。

    　据社区商业工作委员会的数据统计，从商业地产发展总量来看，社区商业总量占到整个商业地产开发总量的70%以上。从国家传统商业2007年到2009年的统计来看，社区商业产生的消费额能占到社会消费品零售总额的70%。因此，业内将社区商业定义为最重要的商业形态。

    　不过，社区商业作为最重要的商业形态的同时，却也是最不容易规划设计和开发运营的商业形态。

    　对此，美国ADG建筑师事务所建筑师李文在接受中国商报记者采访时说，这来源于国内对社区商业定义以“千人指标”为目的而不是以城市人口规模、服务范围半径为标准造成的误区。同时，社区商业需求的不断变化和未成熟，商家和开发商对社区商业的认知不成熟也同步制约社区商业的发展。

    　眼下，在住宅市场的宏观调控背景下，国内已有多数的大型住宅房产商如首创置业般“转场”或加重商业地产的开发比重，作为最传统的社区商业配套，显然成为转型急需攻克的第一道难关。

    　对此，李文表示，社区商业的开发运营是资源和专业的整合，社区商业与终端型商业不一样，因此社区商业的前期规划设计特别重要。在李文看来，一个合格的社区商业规划设计必须是开发商、品牌商家、社区业主三方共同参与规划制定的综合需求解决方案。“社区商业卖的不是简单的物业地产，而是便利性、服务性和购物的向心力和公共活动场所的凝聚力。”李文说，这些都需要通过前期的规划设计来体现。

    　而对于后期的运营，李文认为开发商需要把握的一点是不断根据社区居民消费的变化进行商品的调整和完善。“对于住宅地产开发商而言，社区商业不是一蹴而就的，很多开发商为此进行长达数十年的摸索并不鲜见。”

    　正如李文所言，北京第一个社区商业MALL——易事达广场的开发商易事达企业集团就为此进行了长达六年多的摸索才摸到社区商业地产开发的门道，而更多开发商依然饱受社区商业开发的困扰。

    商家“跑马”的最后一站

　　实际上，对于社区商业地产的消费一方，商家对此的认识也在逐步成熟。尤其在城市中心区域的市场已“分割”完毕之后，从城市中心到区域中心到郊区市场，社区商业已成为零售商“跑马圈地”的最后一站。

　　无须赘言的是，无论家乐福、麦德龙、沃尔玛、TESCO乐购、永旺等外资零售巨头还是本土的步步高、永辉超市，无不是将新的重点放在深挖社区商业上，或推出专门的社区业态，或重点关注社区商业地产。在日本做郊区型购物中心的永旺也表示开始关注社区商业的成功经验和探索。

　　而在百货业态上，日前银泰百货高调发布5年内布局10家京郊社区购物中心的计划，新世界百货执行董事郑志刚在接受中国商报记者采访时也表示，为错位竞争，其门店革新的生活馆基本就是立足服务社区消费。今年内，新世界百货在国内的社区百货店就囊括上海宝山店、上海成山店，而年底新世界百货还将在北京顺义新开千姿百货店。而诸如伊藤洋华堂这样的综合性百货，早在一年前就将扩张范围全部锁定社区商业。

　　华糖洋华堂商业有限公司开发部部长靳福祥在接受中国商报记者采访时说，社区商业应该是未来地产商机会最大的业态，因为随着社区消费的提升，零售商的全面布局，社区商业中心正在逐步发展成为区域的商业中心。

　　而对于一些餐饮、书店、教育培训、休闲娱乐、儿童娱乐等连锁品牌而言，社区商业更是需要下沉和“扎根”的不二选择。
　　而酒店业跟社区商业地产的合作趋势也不断得到加强。日前，深圳首个社区型五星级酒店正式开业。不过，作为商业地产的一部分，酒店业尤其是经济型酒店及高端酒店都将作为社区商业一个很重要的组成部分现身社区。全球最大的酒店业单一品牌、百斯登酒店北京管理有限公司副总经理李江杰此前就向中国商报记者透露，百斯登将以公寓酒店的新型业态切入中国的社区市场。

　　不过，尽管对于社区商业前景纷纷看好，但零售商家对此也是顾虑犹存。

　　靳福祥就告诉中国商报记者，尽管洋华堂把社区拓展作为今后中国市场战略扩张的重点，但选址仍是首当其冲的难题。同时，靳福祥指出，当前社区商业地产的普遍问题是商业建筑结构不适用。“有的社区商业项目，地段可以，租金价格也合适，但考察中却每每都发现建筑结构先天存在着缺陷，无法使用。”靳福祥认为，这是当前很多社区商业地产开发中存在的硬伤。此外，靳福祥还认为，由于开发商对于社区商业短期的人气提升的迫切，使大卖场的业态最受开发商追捧，这在靳福祥看来却是生命力有限的单一业态，而且诸多区域中心的同质化扎堆而上，对未来社区商业的发展恐怕易埋积隐患。

　　北京纸老虎文化交流公司王泰也向中国商报记者介绍，通常零售商会选择入住率达到70%的成熟小区，而目前市面上供给旺盛的更多是新开发的社区，而诸多开发商也未有一些培养人气和整体规划运营的想法，导致品牌零售商入驻存疑。

　　此外，在很多商家看来，社区商业项目仍缺乏统一的运营管理。“开发商大多数卖完就不管了，运营缺乏整体的统一的服务。”内蒙古小肥羊餐饮连锁有限公司开发部经理卓如超说，从品牌商家角度来看，现在很多社区商业项目提供的配套服务还是相对比较分散，没有一站式或者一条龙的全面便利的消费服务。

    资本运作的曙光

　　眼下，在住宅市场一直被观望困扰，供应量和需求量都在缩减时，商业地产的发展前景却反而被看好。基于国家一系列政策的大力推动，董利认为，今后十年，商业地产形势总体上要好于住宅地产，而今后几年社区商业建设开发将成为市场主流。

　　董利指出，在国家大力拉动内需的宏观经济形势下，推动城市消费升级的时代已经到来。因此，以满足城市居民消费的社区商业将成为城市商业发展的一大热点。由于规模适中，且具有投资小、回报稳健的优势，社区商业的未来空间值得期待。

   　 董利认为，中央的扩大内需战略部署，就是要繁荣商业，繁荣商业地产，社区商业网点是扩大消费的重要区域，因而在未来几年的商业地产开发和商业网点建设中，社区商业开发和建设将是重点。

   　 董利透露，社区商业工作委员会即将展开的社区商业全国行调研及开发规范等活动，将对开发商如何开发和建设都具有很重要的指导和借鉴意义，也将作为社区商业大空间的强烈信号带动社区商业的开发投资建设。

    　而在长远看来，以标准规范成功运营的社区商业，通过目前商业地产热盼的REITs实现价值增值也并非痴人说梦。

    　社区商业用房目前以销售为主，通过收购社区商业项目运作REITs显然难度很大。据介绍，北京的社区商业地产仅有12%是持有型物业，82%左右是以直接销售为主的。开发商基本上抱着“卖完就走人”的心态进行招商，招商前期采取承诺“售后返租”的方式进行促销，后期却因为经营管理不善承诺不能兑现，投资风险完全转嫁给中小投资者，既伤害了开发商的信誉度，也打击了投资客的投资信心。

    　但董利现在已开始站在培育社区商业作为一个独立产业的高度，为未来大胆设想。董利说：“通过规范发展的社区商业在运营成功后，未来也可以通过对多个社区商业的整合‘打包’，达到一定的体量和价值规模；或者单个体量大的社区商业项目，通过一定时间的成功运营，依然可以以REITs的方式在资本市场上实现其价值增值。”不过，社区商业的这条REITs之路显然要有相当长的时间。

    　据从有关方面了解，为扩大内需，国家也在积极研究利用财政、税收等政策支持消费，也不排除会有专项资金支持和加大社区商业基础配套的投入，以及对中小零售企业发展给予政策支持。