---

  　性质和特点上，商业地产异于住宅地产，租金的上扬系市场概定周期性波动的表现，而非因个人投资者开始追捧商业地产项目投资而导致之结果。但鉴于目前国内或者北京房地产市场上，因为宏观调控、银行放贷政策等主要原因而引起的个人投资方向转移至商业地产，导致商业地产升温的说法，高力国际有一些简单的想法和市场参与者共同分享及探讨。

 

　　北京写字楼市场升温的原因

 

　　北京写字楼市场的升温是经济回稳和需求攀升共同作用之结果，受个人投资者转移资本投资商业地产的影响甚微，主要有以下几点原因：第一，相较普通住宅地产及高端地产市场，商业地产对资本的大小及流动性的要求更高。

 

　　第二，住宅市场的销售模式不适合商业地产市场。另外，北京写字楼市场历经多年发展，可供散售的高素质楼盘数量较少，即便有限的散售型写字楼物业的销售升温，其因后期运营等因素所抑制的租金表现亦难以对甲级写字楼市场租金造成影响，从而导致租金投资回报率低下的结果。

 

　　第三，流动性及市场退出有效性。首先，房地产作为投资工具，其本身的流动性比其它金融投资工具弱；如若再将住宅与商业物业的流动性相比较，商业地产又更为逊色。除此之外，写字楼商业地产更要求投资者对宏观经济，乃至其所引致的租户情绪和需求、租金未来走向等有一个理性且符合现实的判断与期望。综上所述，高力国际认为，北京甲级写字楼市场的回升与个人投资行为的关联性不大，受后者出于保值等考虑而转移资本至甲级写字楼的影响甚微。

 

　　近期北京写字楼租金表现

 

　　从本年度第一季度开始，北京甲级写字楼多数业主认为市场回暖，并录得询问客户量上升，同时许多业主和高力国际的市场观察认为，租户的公司地产租赁预算亦较2009年下半年有所松动。

 

　　部分项目因此上调了租金报价，如中海广场、平安国际金融中心和数码大厦等。有的写字楼则通过缩短免租期的方式来获得更高的有效租金，其中表现最为明显的是燕莎子市场，佳程广场将免租期由一年两个月缩短为一年一个月，现代汽车大厦免租期由三年四个月降低至三年三个月，即是其中两个例子。

 

　　同时，从实际成交案例分析可观察到，随着中、低楼层面积基本租赁完毕以及受更多客户的青睐，有效租金在近两年入市的项目中也开始上涨，例如华贸中心（三塔）、来福士中心和丰融国际金融中心。这一系列的情况，与个人投资者转移资本到写字楼商业地产的现象均无直接关系。

 

　　但是，写字楼整售或大型交易投资市场继续活跃。自本年的第一季度开始，北京写字楼投资市场实际上继续保持活跃，公开和未公开的大型交易共计两宗。

 

　　其中，枫树印度-中国基金以总价人民币29亿元购买睿富中国商业信托资产佳程广场。另外一宗未曾公开的交易则系来自新加坡的某机构投资集团斥资收购东直门区域内的一栋于1998年落成的含写字楼和零售业态的商用物业。

 

　　北京写字楼市场展望

 

　　全球经济转向复苏，国内经济的突出表现令跨国企业加固对中国市场的信心，北京写字楼市场预计将受益于良好的宏观基本面。可以预计，在本地政府更多的措施和政策刺激下，将有一批新的跨国企业和大型内资企业在北京扩张，为北京写字楼市场的需求回升提供支撑。

 

　　北京市各区政府均在加强重点功能区建设，如中关村国家自主创新示范区、金融街、商务中心区和丽泽金融商务区等。来自科技、软件、生命科学和金融行业的企业将继续成为中关村和金融街等写字楼子市场的重要需求来源。另一方面，北京政府在2010年工作报告中对于新兴产业的发展态度十分积极。新能源汽车产业，风能、太阳能等可再生能源产业，药物研发、先进医疗设备制造等生物医药产业和文化创意产业将是北京未来经济发展的新亮点。近两季度，来自医药和能源行业的跨国企业对北京甲级写字楼的需求已呈上升趋势。预计在未来几年内，上述行业的内外资企业将成为北京写字楼市场需求的重要来源。

 

　　预计北京甲级写字楼市场在2010年将有超过66万平方米的新增供应，市场总存量将达到约518万平方米，同比增加22.8%。若新项目均如期入市，市场将将迎来又一供应高峰。尽管需求复苏和吸纳量预期增长，但面对巨大的新增供应，北京甲级写字楼市场的空置率在2010年预计将攀升至22%左右。

 

　　租金方面，高力国际预测，在2010年内，随着的新增供应的上升，租金将会以W型波动。甲级写字楼总体租金在2010年第三季度将跌至每月每平方米人民币166.2元，并在2010年底趋于平稳。此后，随着扩张的需求和相对较少的新增供给，租金在2011年及其后将再现增长趋势，预计在2011年和2012年分为达到每月每平方米人民币l73.2元和183.2元。

 

　　朝阳区大望京商业区结合地铁15号线大望京站的规划方案已获市政府批准。东至京顺路，西南临望京中环路，北临北小河的大望京商业区将建设成以商业、商务功能为主导的城市综合区，总建筑规模129.2万平方米，其中，商用物业建筑面积约103万平方米。同时，据北京朝阳区管委会，北京将在朝阳区东坝北区兴建本市大型商务功能区，占地面积达6.2平方公里。东坝北区商务功能区，北起东坝路、南至坝河、东起机场二通道、西至东五环路，将在未来五到八年全部建成，包括写字楼、酒店、住宅和辅助设施。预计建成后，该商务功能区将有写字楼面积达500万平方米。

 

　　以上两商务区加上已确定详细规划的CBD东扩计划，北京写字楼市场预计在未来五至八年内又将进入新一轮的供应高峰期。但该批潜在供应短期内对目前，乃至今后两三年内的北京甲级写字楼市场影响甚微。

 

　　北京写字楼投资市场方面，地理位置优越的高品质写字楼项目，仍将是投资者未来一段时期内收购之目标。预计资金充足的内资市场参与者，包括私人和机构投资者，仍将继续自2008年下半年以来对本地写字楼物业投资市场的主导，尽管众多收购乃为自用。同时，一些外资投资者，如凯雷、普凯投资基金和花旗私人银行，正积极设立人民币基金，以获得潜在的投资机会。

 

　　有鉴于此，高力国际认为本地写字楼资本值将继续处于上升通道，在2010年、2011年和2012年将分别达到人民币每平方米31，344元、34462元和36，117元。相比之下，租金的上涨有限且增速较慢，投资回报率在2010年末将被压缩至6.4%，2011年继续下降至6.2%。