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    9月8日，中信资本控股有限公司（下称“中信资本”）在长沙宣布，该公司旗下的房地产基金以约15亿元人民币在长沙开发湖南长沙悦方·ID MALL项目。这是中信资本的首个商业地产项目，同时，这也是国内PE首次打破纯投资者的角色定位，直接介入实体项目的开发和管理。

　　在此之前，几乎所有的PE在地产领域都是通过投资地产企业来获得收益，而不会直接面对项目。

　　加注商业地产

　　中信资本属中信集团旗下的投资管理及顾问公司，成立于2002年，核心业务包括私募股权投资、房地产基金、结构融资及资产管理，管理资金超过30亿美元。

　　目前，中信资本旗下有三只地产投资基金，一期基金是机会型投资，二期基金偏重住宅投资，三期基金投资策略则相对分散。这些基金主要投资国内一线和二线城市的住宅和商用项目，曾在包括佛山、珠海、上海、大连等全国9个城市投资过若干住宅项目。中信资本高级董事总经理兼房地产投资部门主管程骁远介绍，商业地产将成为中信资本地产投资基金的重点，未来会加大资金的分配比例在商业地产方面。

　　“中信资本会对项目进行收购、改建、管理、经营等，但不会是开发商。”程骁远如是描述中信资本未来在商业地产板块的运作模式。按照他的解释，中信资本不会去拿地，而是选择一些已经完工或者尚未完工的项目进入，收购或者与开发商合作，都有可能，但“绝对不会自己开发”。

　　程骁远介绍，中信资本之所以改变纯粹投资开发商的模式，由自己直接介入项目的开发、管理、经营，主要是从长远考虑，看中商业地产增长周期较长的特点。

　　程骁远表示：“中信资本将以商业物业作为投资重点方向之一，通过收购已竣工或接近竣工的商业物业，组建专业经营管理团队来策划、招商、推广及运营。我们计划用五年的时间在全国范围内完成多个大体量商业地产项目并购，迅速在中国建立起自有商业地产品牌。”

　　《第一财经日报》从一些PE人士处了解到，除了中信资本外，目前不少PE都在考虑直接进入房地产，主要原因是，在一些PE看来，目前房地产处于相对较低的周期中，特别是二三线城市，具有较大的机会；同时，PE和开发商对于资金的认知和需求存在差异，选择合适的投资对象并不容易。

　　按照推算，“自营”商业地产项目的回报率并不会比投资开发商差，在带有杠杆的情况下，可以达到20%左右的年回报率。

　　二三线城市机会

　　二三线城市将成为未来中信资本商业地产的重要投资点。

　　此次中信资本投资的长沙悦方·ID MALL计划于2011年10月开业，建筑面积约12万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等诸多元素于一体的Shopping Mall。此项目原为长沙青和购物广场，由中信资本的全资子公司湖南盈富负责具体运营。

　　在选定长沙之前，中信资本曾经多地考察，有过接触的项目达数十家。最终选择长沙，主要是因为长沙本身属于典型的消费型城市，购买力强劲，但当地缺乏真正的Shopping Mall，主要以传统百货为主。

　　实际上，除此之外还有一个重要原因，就是中信集团在当地的强大政府资源。据中信资本首席执行官介绍，中信资本近年共在湖南投资[7.32 -0.68%]近30亿元，是其在国内投资最大的省份。除长沙之外，中信资本还在武汉、郑州等地洽谈新的商业地产项目。

　　程骁远介绍，对于商业地产，尽管中信资本不会明确对一线城市“关门”，但重点肯定是二三线城市，“二三线城市的城市化正在加速扩大，发展可能比一线城市还要快”。在他看来，一线城市如上海，办公楼等仍具有较大的发展潜力，但零售业态的商业地产，二三线城市的机会大过一线城市。

　　在此之前，中信资本的第三个地产投资基金于2008年年底完成集资4亿美元，其中有三分之二已投资到各类项目，其中包括上海和大连的住宅项目以及上海的办公区。