当宏观调控利剑压顶楼市，住宅开发黄金期结束，开发商、投资客纷纷转投商业地产时，放眼望去，十年来政策的“本末倒置”致使商业地产领域还是一片“混沌”地带。
　　
　　十年来“本末倒置”
　　
　　越来越多的业内人士看到了商业地产的发展机遇。

　　苟培路，作为中国城市商业网点建设管理联合会会长，一直以来致力于促进商业地产的健康发展。多年来，他深知商业地产需要更多的市场竞争来保证行业走上更健康的发展道路。而他看到的却是，在资本趋利下，住宅地产异常火爆。针对“国十条”的发布，苟培路认为：“‘国十条’对住宅地产市场的影响很大，相信会有相当一部分流动性资本转向商业地产市场，这对资金密集型的商业地产市场来说，好处是不言而喻的。”

　　中国房地产行业到了2010年在几番起落中出现了质的转折。

　　从1998年福利分房为始，住房按揭政策开放后，中国的房地产基本以住宅为发展导向，在供需巨大矛盾和城市化模式的推动下，住宅逐渐走向了“狂飚”之路。而商业地产并没有得到政府鼓励和支持(如表1所示)。由于政策方面的差异，投资住宅产品的回报率远高于写字楼和商业，北京很多楼盘甚至出现了“商改住”的现象，也导致大量民间投资集中购买住宅，导致住宅产品价格一路攀升。

　　十年来，商业地产与住宅地产倒挂的现象越来越明显。

　　对此，全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林认为：

　　“除了有经济结构深层次问题尚未根本扭转这一原因之外，政府部门对商业地产开发及销售的相关政策已不再适合时宜，由于限制性抑制性规定过于苛刻，过于严格，抑制了人们投资商业用房潜在购买力的正常释放，客观上将此类本应适度鼓励和引导过来的社会民间投资强硬地挤压到了住宅类投资性购买这一独木桥上。”
　　
　　物业税或“重伤”商业地产
　　
　　而且物业税在商业地产率先试点的消息，也被很多业内人士认为不适宜。

　　物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　早在2003年5月，就已经在北京、辽宁、重庆等地“空转”的物业税由于多种原因并未真正“实转”，而物业税“重出江湖”后却又被指向商业地产，在很多业内人看来，是因为商业地产的产权很明晰，容易操作，首先在商业领域开征物业税，可以发出政府加大力度整治楼市的决心。
 
　　此举被很多业内人士评价为“为征税而征税”，一旦实行将使得商业地产“雪上加霜”。全国政协委员、北京兆泰房地产开发有限公司董事长穆麒茹建议，商业地产不应作为物业税开征的试点，若开征物业税，商业地产物业税税率应在合理水平，不同类型商业物业征收方式应加以区别。

　　“原来限制商业地产都是把其当成投资投机性来看待，现在反过来看住宅的投资投机性远远大于商业地产，商业地产在整个城市第三产业里占很高的比重，怎么使产业结构升级，让城市的产业不断地得到调整，一定要让投资进入商业地产领域，而且不断地创造效益。”全经联秘书长杨乐渝说。
　　
　　商业地产需重新“定位”
　　
　　在中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩看来，现在整个房地产行业的市场形势迫切需要澄清商业地产概念，且不能在混淆概念当中把住宅的高房价和商业地产混同在一起，要在国家的产业政策上争取到政府对于这个行业和这个领域给予特别的关注，推动中国商业地产走上正轨。

　　宏观调控需要对商业地产重新“定位”。

　　如果说住宅解决了人们的安居乐业、居住的问题，商业地产则是繁荣市场经济的重要引擎。商业地产在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，在扩大内需和产业升级中发挥着先导作用。

　　以华贸中心为例，根据北京国华置业有限公司董事长房超介绍，北京华贸中心的三栋写字楼投入运行以后，已经有200家跨国公司入驻，世界500强共有120多家在北京设了办公楼，其中有50多家去了华贸中心。北京华贸中心除了给政府提供几十亿元税收外，就业方面到2009年年底安排人数达2.6万人。

　　商业地产作为第三产业发展的载体，是所有第三产业的物业支撑。

　　2010年是我国第十一个五年计划最后的一年，中国城市经济发展重点是产业结构调整，第三产业比重过低，现代服务业和文化产业相对滞后。而商业地产的发展，包括选址、规划，以及产权模式、经营模式，直接影响着第三产业发展的质量和水平。

 
　　
　　“以往，商业地产往往被当成一种房地产产品，实际上商业地产是一种产业地产，它是能够在我们国家的经济结构调整中发挥先导作用的地产，一定程度上，商业地产是一个桥梁，是能够驾起中国房地产业和中国整个经济转型的一个桥梁。”杨乐渝表示。

 
　　
　　建设部政策研究中心科研处处长文林峰也表示，从目前来说，建设部一直关注的是住房市场，虽然现在已经分开为房地产司和住宅保障司，但是房地产司还没有关注各种类型的税收。从各级政府来看，包括地方政府和中央政府，并没有这么重视商业地产的发展。现在有必要对住宅、写字楼、商业包括旅游地产等区分政策。

　　商业地产正在引起行业越来越多的关注。

　　据了解，今年6月25日第五届中国零售商大会将在成都举办，包括万达、中粮、远洋等中国商业地产领军企业的老总们将云集一处，举办有史以来规格最高的一次中国商业地产圆桌会议，商讨商业地产在行业转型期所应承担的责任和应扮演的角色等一系列事关中国房地产发展方向的大事，以及商业房地产产业相关政策应对和建议，促进商业地产在开发营运模式、金融创新等各个领域的突破性进展。