■2011年对商业地产投资者来说是充满考验的一年。

　　编者按

　　凌厉的市场表现，不俗的销售业绩，惊人的购买力……去年，广州商业地产 创造了不少的历史。今年，面对房地产市场 新政频出，面对银行信贷收紧，商业地产将何去何从？

　　本期，我们试图由面入点去构建2011年广州商业地产的新坐标，并以此去解构其中的投资机遇和风险。

　　如何理智入市商业地产，眼下已成为众多持币者热衷的话题，希望本期专题能给你带来一些启迪。

　　如果说去年，一些投资者更多是在媒体、开发商的宣传下，被动地接受商业地产，那么，今年则更多地转变为主动投怀送抱———从新年至今，新快报记者走访市内多个在售的商业项目，无论是商铺 和写字楼，买家都不约而同表示，目前投资商业地产比较靠谱，所以都来看看。

　　投资者杨先生更告诉记者，他以前觉得投资商铺门槛高、风险大，不敢想。没想到过年期间朋友亲戚间一聚会就谈商铺、写字楼。“看来买铺、买写字楼真的离我们越来越近了。”杨先生感叹道。

　　年后开市大热

　　供职于广州某大房地产公司的老总级人物，最近也按捺不住，在春节期间投资了一套位于康王路的产权商场铺，投入成本过百万元。从事多年房地产业务的他认为，未来商业地产的升值潜力将远大于住宅地产，加上通胀预期，所以想尽快把手头的钱变成有升值潜力的不动产 。

　　在媒体工作多年的H女士，前两天也购入天河体育西路某商场铺，虽然金额只是数十万元，属于小额投资，但她仍确信商铺升值潜力可期。

　　这样的例子并不是个案。记者采访了解到，目前广州市场上在售商业项目过年后都迎来开门红，有些项目一天就能卖出10多家产权商铺，有些项目从年初四开市到年初十，销售额就达近千万元。

　　销售年增逾30%

　　事实上，从去年开始商业地产已经成为众多持币者的一个重要投资渠道。根据国家统计局发布的《2010年全国房地产市场运行情况》报告显示，2010年办公楼和商业营业用房 销售额分别增长31.2%和46.3%，达到近年来最高水平。而广州市2010年1-11月社会消费品零售总额较去年同期累积增长达22.84％。旺盛的消费需求带动零售物业市场整体表现稳健，国内外时尚服饰、化妆品、钟表等品牌陆续进驻广州，餐饮业也加速扩张、增开新店。由此，零售物业市场依托的商用物业的租售升值也在情理之中，欲入市投资的人当然也成倍增长。

　　商业占政策优势

　　当然，商业地产受到前所未有的追捧，政策在其中起到了不可忽视的作用。春节前，“国八条”出台，使住宅市场的投资门槛加高，商业地产投资门槛却未有改变———至今仍然是首付五成，营业税按照评估价的5%征收，契税是按评估价的3%征收，此外还有土地增值税 ，如果提供买入发票，按评估价3%征收。

　　业内人士普遍认为，房地产新政对商业地产是一件大好事，原来商业地产首付高、税费高等“缺点”现在都不复存在，加上普遍收益高的诱惑，越来越多人出手是意料中事。

　　中原地产三级市场发展部总监刘广浩 在接受采访时不止一次表示：“房地产的调控加码，从侧面突现了商业地产的政策‘优势’。长期来看，在房地产市场内，商业地产相对独立，受政策干扰较小，都是投资者喜欢它的原因。”

　　不过凡事总有不确定因素，美联物业 商铺组区域总监法永 能就说：“商业地产是否会征收房地产税 ，受到了较多投资者的关注。一旦开征，将直接加大商业地产的投资成本。”

　　收益高风险高

　　收益和风险永远成正比。这个道理放在商业地产市场同样成立。也因此，投资商业地产更考验入市者眼光和经验。

　　目前广州市场上，商铺、写字楼的租金回报多在5%-6%，比住宅市场略高。但更多投资者看中的并非租金回报，而是物业本身的升值潜力。以天河商圈为例，在五六年前，该商圈的商铺售价是4万-5万元/平方米，去年该区域商铺的报价已经去到8万-20万元/平方米。

　　但是，在看似高额的回报背后却有着同样高额的风险。业内人士表示，在投资商用物业时，除了投资物业本身存在能保值、升值的风险外，还会有租金回报与空置成本的风险。并且，商用物业受经济环境因素影响大，外力干扰作用强。投资住宅，无论怎么失败，其居住的价值永远都在。但商铺如果做不旺，租不出去，出不了手，它的价值就为“零”。写字楼由于管理费高昂，一个月的空置成本可能到好几千甚至过万元。

　　今年，广州商业地产将继续集中大规模上市———太古汇、太阳城新天地、美东百货、西城都荟、珠江新城中央地下商场，还有众多写字楼和产权商铺项目。对此，合富置业市场部梁燕明表示，作为投资者必须做好“功课”，对商用物业要有一定的认识，投资额度也要量力而为，在选择上眼光也要更精准一些，才能尽可能降低风险。

　　专家视点

　　不是所有板块

　　都在成长

　　去年的房地产江湖中，商业地产脱颖而出。随着房地产调控的加码，市场对商业地产的期待又增添几分。说起今年商业地产的整体走势，业内人士纷纷表示，发展整体看好，但也不排除部分业态竞争激烈的情况，并且存在一定的政策风险。

　　美联物业商铺组区域总监法永能认为，目前“国八条”对商业地产的影响还未显现，但几乎可以认为无不利影响。相比之下，如果房产税推出，对商业地产影响将会更加深远。中原地产三级市场发展部总监刘广浩则认为，今年的商业地产会增加部分生力军，商业项目也将继续供不应求，因此市场还应多开发一些针对个人投资者的商业项目。

　　不过广东商学院流通经济研究所所长王先庆也提醒，商业地产正处在行业成长期，但并不意味着所有板块都在成长。“不同城市不同区域的商业地产成熟度不一样，不同业态的商业地产成长期也有所差别。”

　　记者观察

　　供需失衡的尴尬

　　商用物业只是地产市场的一个小分支，这个蛋糕究竟能有多大？它能肩负起千千万万投资者的殷切希望吗？据了解，目前市场上对商用物业的关注度持续升温，但商用物业本身却面临着一定程度供需失衡的尴尬。特别对一些中小投资者而言，可选择的商用物业并不多。

　　多位前线的中介人员曾告诉记者，目前广州的街铺市场，一些大型商圈的商铺鲜有拿出来卖，业主往往宁愿收租，以求等待商铺的升值。如果有个别业主临时急用钱放铺，只要价格不离谱，往往“见光死”。

　　写字楼方面，近年出现的多个甲级写字楼多数只租不售，一般投资者无法介入，一定程度上限制了针对个人投资者的写字楼投资供应。目前市场上，仅有少数新的写字楼出售，还有部分综合素质较高的二手写字楼。

　　在这种情况下，对于中小投资者来说是相当尴尬的———成熟的物业高不可攀，只能把眼光放到潜力市场，去寻找价格洼地，而这些洼地（如商场铺、社区铺等）又极为考验投资眼光、经验和胆识，加上市场上项目素质良莠不齐，更使得众多“菜鸟”投资者无所适从。

　　买，还是不买？在目前的政策和物价环境下，无疑是对投资者极大的智慧挑战。