入华路径图浮现：联姻“本地郎”，“万达式”军团批量诞生

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  万达模式的核心竞争力是“资源高度整合”，而这正好是“外资+内资”的联盟实质。内资企业熟悉当地政策，拿地、报批等程序运作“轻车熟路”，而外资企业不仅可以给资金饥渴的内资房企、商家注入“真金白银”，更重要的是引入商业人才和商业管理经验。

    ———楚睿商业咨询CEO黄文杰

    5月16日晚，恒大地产发布公告，香港地产商华人置业已购入其全资附属公司GranddayGroup的49%股权，金额为5亿美元，折合人民币约32.4亿元。而资料显示，Grandday拥有的133.5万平方米土地属于恒大江苏省启东市超大型“城市综合体”项目的一部分。

    而这仅仅是国际热钱流入中国“商业+地产”市场的信号之一。“大摩、黑石、高盛……但凡叫得出名字的外资投行，都在北、上、广、深寻找项目投资。”第一太平洋戴维斯中国南区董事长林木雄告诉南都记者，“银行储备金率每上调5个百分点，市场可供放贷的资金就少了几千亿元人民币，国内资金流动性收紧给外资提供了投资突破口。”

    按照国家统计局统计，4月份，我国房企利用外资大幅增长62.3%.记者在采访中了解到，有投资界不完全统计的数据显示：2011年约有1000亿美元的外资瞄准了亚太地区的商业地产市场，较2010年的资金量上升45%，中国市场成为首要目标。

    外资入华路径图

    与以前外资投行依靠票据认购等财务投资方式，获取中国商业地产开发收益不同的是，此轮外资入华的操盘路径更为周密，资本背景除了投行机构之外，还有凯德商用、泰国中央集团、意大利房地产商RDM等国际零售军团、地产军团。

    为了顺利拿地、拿项目，外资零售、地产商往往采取结盟“本地蛇”的策略迂回行进。泰国中央零售华南区投资经理刘跃就告诉南都记者，泰国中央集团早就制定了“十年在华建四十个项目”的战略“全盘自己执行很难有战绩，我们就跟华润集团、中粮集团等实力雄厚的国有企业结成‘战略合作伙伴’，跟随华润的万象城、中粮的大悦城扩张步伐，到沈阳、成都等地开店。但与华润、中粮（国企）真正缔结连理的阻力很大，于是，我们还与上海实业公司合资，一起在青岛拿地开发建设购物中心。”

    不过，就目前来看，外资联手中国企业直接开发商业项目的得意之作恐怕非凯德置地莫属。凯德置地与深国投和沃尔玛铸就铁三角合作关系，一跃成为中国最大的商场拥有者和经营者，在中国成功开发七个“来福士广场”等产品之后，凯德置地组织内部做了严密分工，旗下包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用中国、雅诗阁中国和凯德惠居（中国），主营业务分别是住宅及综合项目、零售商场、服务公寓、平价商品房。据凯德商用总裁林明志透露，“未来3至5年，凯德商用在中国的商用地产项目将从现在的53个扩大到100个。”

    此前不久，老牌英资地产公司太古地产也联手远洋地产，拿下成都大慈寺地块，拟建25万平方米的商业综合体，而双方“联姻”的手笔还有位于北京四环边上20多万平方米的商业综合体项目，预计今年年底开业。

    资本集结催生“万达式”专业军

    这种火热景象预示着，“多元资本集结进军商业地产，将在中国催生一批‘万达式’的商业地产‘专业军’。”在楚睿商业咨询C EO黄文杰看来，万达广场是中国商业地产开发的成功典范，其开发模式的要点在于，利用商场业态驱动城市综合体的开发，利用住宅项目回笼资金，通过快速复制形成规模效应，既能赚取商业物业的长期增值，又能为旗下的万千百货、万达影院等商业品牌扩张夺得“黄金地段”。

    进一步说，万达模式的核心竞争力是“资源高度整合”，而这正好是“外资+内资”的联盟实质。内资企业熟悉当地政策，拿地、报批等程序运作‘轻车熟路’，而外资企业不仅可以给资金饥渴的内资房企、商家注入‘真金白银’，更重要的是引入商业人才和商业管理经验。“黄文杰说。

    这种判断并非毫无根据。远洋地产主席李明在公开场合就曾表示，“远洋每年会拿出一半的资金来发展商业地产，其商业地产的土地储备高达300万平方米。”保利地产计划到2012年，商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；中粮集团将在未来5-10年内布局20个大悦城，华润置地在收购深国投商业置业后，又与花旗集团合作，推出两只房地产基金，募集5亿美元，用于投资筹建“万象城”等大型购物中心项目。

    而广百集团董事长荀振英也告诉南都记者，“计划在‘十二五’期间，广百触角将遍布广东21个市，并以商业综合体作为广百规模扩张的主要模式。目前，在广州中心城区，广百已基本敲定筹建一个二三十平方米体量的购物中心。”

    巧合的是，广百、远洋等初涉“商业地产”市场的知名企业的有关人士均对记者表示，“不会以一家之力开发大型的‘商业+地产’项目，而会通过合作、联盟的方式来缓解资金压力。”

    内资房企资金饥渴

    值得注意的是，中国零售商、地产商转型做“商业地产”早就不是新鲜事，而外资伺机挺进中国零售商业地产也是由来已久，为何“利用外资”的沸点会在眼下这个当口出现？

    原因很简单，“中国的优质商业物业不多，且开发商一般不考虑转手，如广州的天河城。所以外资此前只能采取从已经购得商业用地的上市企业手中购买股权，间接介入项目开发。”刘跃告诉记者，此前考虑转手的项目大多是“烂尾楼”，项目本身就有建筑硬伤，“与之接洽更发现，很多公司连个商场的财务报表都没有，更别谈商业经营模式。”

    如此一来，外资入华表面看起来“热情高涨”，实际推进速度却极为缓慢。时至今日，广州由外资全盘参与操作的商业综合体项目也就“太古汇”一个，该项目在5月25日低调开业。

    不过，局势大变或许让中国开发商始料不及。

    5月12日，央行再次上调存款准备金率至21%.“一般情况下，银行储备金率每上调5个百分点，市场可供放贷的资金就少了几千亿元人民币，国内资金流动性收紧，中国房企银根收紧，这会给外资提供绝佳投资突破口。”第一太平洋戴维斯中国南区董事长林木雄告诉南都记者，据不完全统计的数据显示，2011年约有1000亿美元的外资瞄准了亚太地区的商业地产市场，较2010年的资金量上升45%.

    而世邦魏理仕报告也显示，2010年主要城市房地产大宗收购交易成交总额中，外资达440亿元，较2009年大幅上涨94%.从外资投资的物业类型分析，综合、商办类物业受到青睐，成交金额占比达92%.

    这意味着，“原本‘不差钱’的房企开始变得资金饥渴，商业项目交易的甲方、乙方角色互换。另外，商业项目的爆发性开发也可能给局部市场带来灭顶之灾，看到一些‘招商未果’的项目运作失败案例，部分内资企业从前期开发就寻求外资的支援。”一位不愿透露姓名的外商告诉南都记者，广州已有两大在建购物中心因资金、招商等方面的问题，基本敲定转手卖给外资机构。

    是时候出手了。龙湖地产有限公司近期（0960.HK）发布公告称：该公司与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行就发行2016年到期的7.5亿美元票息为9.5%优先票据订立购买协议。而龙湖在此次优先票据发行路演过程中，收到了来自亚洲、欧洲和北美等投资者的认购簿记超过70亿美元，超额认购近10倍。此项认购刷新了中国房地产行业的纪录。

    而楚睿商业咨询CEO黄文杰也告诉记者，“不久前，广州商业界人士集体前往西班牙考察，欧洲最大地产开发集团之一Generalelmmobiliere集团旗下专责商业地产物业开发运营的SCCE公司也表达了进军中国商业地产的意愿。”

    或许，千亿美元外资涌入中国商业地产还只是一个序幕，好戏还将继续。