中国内地的商业地产最早可以追溯到上个世纪末，从1996年开始，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商和临时建筑被勒令关闭、拆除，由此造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，商业地产开始产生巨大的商业需求。至2000年前后，商业地产在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区快速发展，并快速蔓延到全国，具有商业地产开发经验的香港开发商，开始试水内地市场，他们将综合体项目概念引入内地。至2003年，商业地产的投资增长率达到了一个顶峰，各国零售业巨头抢滩内地市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加。

　　至2004年，全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35%，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%。2005年，“国八条”首次从国家层面提出要稳定房价，但商业地产却呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%。2006年，“国十五条”首次提出“双竞双限”出让土地，“住宅禁商”等规定催热写字楼市场，商业地产投资增长率基本维持在一个比较稳定的水平，政府首次以立法的形式明确了对外资进入的准则。2007年，由于奥运会的临近，酒店业开发成为当时的开发热点，商业营业用房的投资额增长率又出现大幅度增长趋势。

　　2008年，受次贷危机的冲击，商业地产投资在稳定中开始减缓，其开发、招商、经营面临巨大的困境，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。

　　总体来讲，2010年以前的商业地产，相较于同期“炙手可热”的住宅市场来说，“低调”很多，没有过于明显的大起大落，可谓不愠不火。但是，到了2010年，情况发生了明显的改变。

　　二、异军突起——新政背景下商业地产开始“走俏”

　　2010年，对于房地产行业的发展来说是历经风雨、坎坷前行的一年。在经过金融危机的洗礼后，出于对整个经济格局、产业升级、民生等重大议题的考虑，政府开始加大对房地产的调控，一系列力度空前的调控手段接踵而至，剑指高烧不退的房地产市场。在重重房地产调控之下，住宅市场受到重挫，一线城市成交量大跌，市场观望情绪严重，资本市场投资信心不足。然而，不管是“国十条”、“国五条”，还是“限购令”，抑或试点征收房产税，对商业地产冲击都较为有限。此时的商业地产呈现欣欣向荣之势。也正如此，业界开始重新审视商业地产，不约而同把目光聚集与此。有两大趋势值得我们关注和研究。

　　1.众多房企集体转型

　　比较典型的例子是万科。在2010年10月，多年来一度坚持专注于住宅地产的万科，开始转战商业地产，提出“商住二八”的新战略。2010年，万科在商业地产领域投资近200亿元，商业储地占总储地的39%，在未来三年内预建220万平方米的商业地产。又如中粮地产，计划投资700亿元在全国再建20多个“大悦城”，将大力加速其商业地产在全国的布局。2010年10月28日，龙湖地产宣布到2014年，其在国内运营的商业项目将超过30个，所贡献利润将占公司利润总额的15%-20%。万达集团也披露2011年将在全国开业17个“万达广场”。继保利、远洋等房企宣布进入商业地产领域后，万通地产、五矿集团等房企也启动了商业地产战略，而富力等素有商业地产开发传统的企业也加快了商业地产布局。

　　随着行业结构的调整，商业地产的重要性正在日益凸显，众多房企的集体转型，预示着商业地产正在成为房企持续发展的必然选择。这主要是由房地产发展趋势决定的。住宅市场“野蛮生长”的时代已然成为过去时，住宅市场早晚会出现边际效应最小的时候，因此，转型商业地产成为企业自身长期均衡可持续发展的必然选择。同时，这也顺应了国家十二五规划、产业升级、消费升级以及中国城镇化进程演进的大势。

　　2.各路资本逐鹿中原

　　信托青睐商业地产。据不完全统计，截至2010年12月底，全国共发行了1970款信托产品，其中500款产品投向了房地产领域，在数量上占整体的25%。不过在资金规模上，总共1908亿元的信托资金中，投向房地产的资金是1047亿元，占到了总数的54.87%。但2010年，监管层出台了一系列监管信托业的政策，从降低信托杠杆率到叫停银信合作产品，再到限制房地产信托，旨在避免信托产品过多集中于住宅市场而增加风险。国内房地产市场的泡沫主要集中在住宅领域，而之前较少受到关注的商业地产遂受到信托资金的青睐，有可能成为信托公司在房地产领域新的机遇和盈利增长点。目前一些信托公司已经开始针对商业地产领域发展房地产信托投资基金业务。

　　保资“开闸”商业地产。2010年9月，保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》（下称《暂行办法》）正式打通了保险资金进入不动产投资和股权投资的两大渠道，《暂行办法》规定保险资金只限用于商业地产项目，其出台短短几个月，到12月初，各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单，而在这110单项目的背后是近5000亿元的可投险资。保险业内部已然展开了一场争夺商业地产的大战，保险巨头很有可能成为房地产行业的“大户”。未来将有超过7000亿元的保险资金可以用于投资商业地产。随着保险资金的大量注入，商业地产持续升温势不可挡，未来商业地产的价格必定一路上涨。

　　外资“抢滩”商业地产。外资近来在商业地产领域也动作频频。2010年的大宗物业交易市场，外资机构扮演了相当重要的角色。由于房地产政策方面多有调控，买卖双方处于价格僵持期，以致2010年大宗物业交易市场没有上年活跃。有关数据显示，2010年上海大宗物业交易总额达202.6亿元，与2009年投资总额255.7亿元相比，同比降低21%。从成交物业类型来看，2009年写字楼异军突起，占比68%。而2010年呈现出住宅和服务式公寓、写字楼物业和商铺成交三分天下的局面。其中外资机构表现活跃，从上年14%的占比上升至57%。：这主要得益于人民币升值和商业项目投资收益回报的稳定性，包括摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林等国际投资机构和投资资金也纷纷加快了进入商业地产领域的步伐。

　　以上可以看出，各路资金齐聚一堂，纷纷看奸商业地产。这同时也说明了一个事实，由于目前国内除楼市和股市之外，其他的投资渠道依然相对匮乏，在投资住宅受限后，同样具备不动产保值功能、却不受调控政策“重点关照”的商业地产就成为了这些资金的最佳去处。

　　三、肩负使命——房地产调控的另一种解读

　　当前我国房地产市场的问题主要集中在住宅地产方面。由于诸多复杂的制度性因素和结构性因素的影响，部分城市商品住宅供求矛盾非常突出，大量产业资本和民间资本涌入住宅地产，导致部分中心城市住宅价格上涨过快，这不仅对居民的住房问题构成严重影响，也对中国经济结构的调整和产业升级非常不利。与此形成对照的是，商业地产却处于一种相对冷却的状态，在北京、上海等一线城市甚至出现“商住倒挂”现象，这与商业地产土地及产品内在价值严重不符，影响了商业地产功能的发挥，对城市发展、产业结构调整和升级、扩大就业及增加城市税收都构成了负面影响。

　　从调控的角度看，商业地产近来的趋热并不是偶然，调控政策在打击住房市场投机的同时，在尝试引导和促进商业地产的发展。允许险资进入不动产领域等政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出政府在当前房地产市场调控中的深层含义，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产。商业地产包括购物中心、社区商业、写字楼经济、酒店经济、科技园地产、旅游地产、养老地产等，都是未来中国经济与社会发展的朝阳产业。也就是说应该将目前集中投资于房地产的各路贸本转化为产业资本，实现房地产市场和中国经济的良性循环。地产和产业结合得好，就能够为目前巨大的资本和民间资金找到出路，将这些资本转化为产业资本，为产业升级注入发展动力，从而使房地产的发展和产业、城市的发展获得共赢。

　　相信今后政府对商业地产会有更多扶持政策。但是，商业地产的繁荣仅有政策的倾斜还是不够的，如何站在更为宏观的层面，将住宅市场和商业地产功能分离，使之并行发展；如何站在改变城市土地财政、培育优质税源、提升城市价值的高度，重新定位商业地产；如何确立商业地产的主管部门及配合部门，使商业地产的发展和管理更加合理有效，等等，这些都是对决策者的重大考验。同时，商业地产开发不同于住宅开发，其专业技术性门槛更高，运作更加复杂，需要更专业的管理团队和更多的经验积累，这对于投资者而言也是很大的考验。因此，商业地产需要业界更多的关注，群策群力，继往开来。唯有如此，商业地产才有可能像之前的住宅市场一样，迎来飞速发展的黄金时代。